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住宅ローン延滞・競売についての相談例

相談４　借金返済のために、自宅を売却処分したいと思います。
その場合、注意すべき点は何ですか。

(回答)
収入が大巾に減少し、住宅ローンや事業者担保ローンの返済ができなくなった場合、融資先の銀行や代位弁済した保証会社などから、担保提供している土地建物を売却して貸付金を返済するよう求められることがあります。

住宅ローンや事業者担保ローンが返済できなくて、担保提供（抵当権設定）をしている自宅その他の土地建物（不動産）を売却処分しなければならなくなったとき、以下の点に注意してください。
⑴　土地建物を売却しようとする場合、次のものがあれば、できれば事前に用意した方がよいです。
１・以前購入したときの売買契約書、２・重要事項説明書、
３・登記済権利証（または登記完了証）、４・公図写、
５・固定資産税評価証明書（または固定資産納税通知書）、
６・建物建築確認通知書（及び検査済証）、７・建物設計図
これらの資料があれば、土地建物の売却価格の査定が正確にできます。

また売買の際、仲介不動産業者が重要事項説明書を作成するときの参考にもなります。３・５は登記手続に必要ですし、４・５・６・７は仲介不動産業者を通じて代金決済時に買主に交付されます。

⑵　不動産業者に売却を依頼するとき、「媒介契約書」を取交し、買主との契約が成立すると、仲介手数料（代金額の３％＋６万円＋消費税の範囲内の金額）を支払います。

媒介契約とは、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３種類がありますが、専属専任媒介契約か専任媒介契約をするが通常で、専任であれば仲介手数料を独占できるので、不動産業者は頑張って買主を見つけることが多いようです。
３つの契約の違いは、以下のとおりです。

	他の業者との契約	依頼者自ら見つけた相手との売買	指定流通機構への登録義務	業務処理報告義務
専属専任媒介契約	×	×	5営業日以内	1週間に1回以上
専任媒介契約	×	○	7営業日以内	2週間に1回以上
一般媒介契約	○	○	なし	なし

いわゆるオーバーローン物件(売却価格より抵当債務額の方が大きい物件）で、抵当権者との損切り交渉が必要な場合、そのような交渉に手慣れた仲介業者か弁護士に、損切り交渉を依頼した方がよいでしょう。

⑶　売却金額については、不動産業者に査定してもらいますが、インターネットや広告チラシなどで、近隣の不動産価格を調べ、売主としての希望売却価格のおおよその目安をつけておいた方がよいでしょう。

また、土地建物に設定された抵当権登記の抹消が必要となりますので、契約締結前、前もって融資を受けた金融機関に売却する話をしておく必要があります。
代金決済時までに抵当権登記の抹消登記手続書類を揃えておいてもらわなければならないからです。

損切りの必要ないわゆるオーバーローン物件の場合、いくら返済すれば抹消登記をしてくれるのか、抵当権者と事前交渉して、抵当権者に返済する金額を確定しておく必要があります。
なおかつ、売買契約内容として、抵当権登記の抹消を条件とし、約定した売買代金で抵当権の抹消ができない場合は、売買契約が当然に解約される旨を特約しておいてください。
また、中古建物であれば、現況有姿売買（瑕疵担保責任免責）とするのがベターです。

⑷　利息制限法違反の約定利息で事業者ローンを借り、土地建物に（根）抵当権を設定されている場合、利息制限法所定の利率で引直計算して、減額された金額だけ支払えば足ります。
このような抵当権については、不動産担保ローンの処理に手馴れた弁護士に相談するべきでしょう。なお当リーガル池袋法律事務所は、このような事業者向け不動産担保ローンのご相談もお受けしていますので、お気軽にお問い合わせ下さい。