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投資物件を任意売却する

オーバーローンになってしまった不動産を売却する場合、その後の不動産の抵当残債務の額や返済能力に応じて債務整理に至る売却を任意売却といいます。
任意売却は自宅や居住用物件で住宅ローンを含む債務整理を巡って問題になりますが、投資用、あるいは収益物件として所有している不動産の任意売却も債権者の合意がとれれば可能です。売却後に残った債務を返済する、あるいは破産等の法的整理を行うことについて債権者に説明ができている限り、オーバーローン状態での売却を実現している事例は普通に見受けられます。

また、破産などの法的整理に入ったあとであっても、管財人の承諾を得て任意売却を実行する事例があります。債権者に加えて裁判所とも調整する能力が求められますので経験ある弁護士を代理人にして破産などの申立をする必要がありますが、投資用物件を持っていて債務整理に入りたい人は覚えておいて損はありません。

任意売却そのものが債務整理を検討している人向けの考え方ですが、特に投資用物件だけを整理したいは任意売却後の残債務を他の物件で担保させることも考えられます。さらに積極的には、思ったほど収益が上がらない物件を早期に損切りして他の資産を購入し、資産の内容を組み替えるときにも任意売却を検討すればいいのです。

任意売却はオーバーローン状態の不動産の売却の場合が多く、通常は購入した価格よりも安い価格で不動産を売ることになり、譲渡損失が発生するはずです。
収益物件の譲渡損失の発生は、自宅など居住用の不動産の任意売却に伴う「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用対象になりません。

投資用物件は通常、賃貸に出されているはずですので持ち主に不動産所得を発生させる不動産ということになります。一つの物件を任意売却した場合、売却に譲渡損が確定しますが、これはほかの所得との損益通算ができません。一年のうちに賃料(不動産所得)を得ながらその不動産を売却した場合、譲渡損失との損益通算はできないことになるのです。不動産の譲渡所得・譲渡損失の損益通算は、同じ年の他の不動産の譲渡に伴う損益としか通算できないのです。

このことは、逆に考えれば同じ年のうちに「任意売却により、損失を確定させる不動産の処分」と「譲渡所得が発生する不動産の処分」を行えば損益通算できる可能性が高い、といえるわけです。投資用物件のように複数の不動産を保有している場合は、こうした不動産の処分時期に関する工夫も重要になってきます。相続で得た実家の土地建物など、取得価格が低額か不明であるなどの理由で売却したら譲渡所得として課税される不動産がある場合も、売却時期を調整して損益通算できる可能性を追求するべきです。

投資用物件を持っている人のように、複数の不動産を保有している人の任意売却では任意売却後の残債務の扱いでも、債権者に有利な交渉ができる可能性がでてきます。譲渡損失が発生する不動産と譲渡益が発生する不動産を同じ年に売却して損益通算するのは一つの考え方ですが、優良物件を売却したくない場合もあるでしょう。このとき、売却したくない物件に担保余力があれば、債権者と交渉して任意売却と同時に、残しておきたい優良物件に抵当権を設定してもらい、残債務を分割で返していくことは交渉により可能になります。

同じ債権者では担保の付け替えに同意が得られない場合でも、他の金融機関やノンバンクが実施している不動産担保ローンを利用して返済資金を調達して返済し、結果的に残しておきたい物件の担保余力を活用する、ということもできるわけです。

これは任意売却というより損切りや資産の組み替えにつながる行動であって、債務整理よりもずっと積極的に選んでいい投資行動といえるかもしれません。任意売却と考えると弁護士への相談を検討する必要を強く意識してしまいますが、投資物件の処分では税制あるいは不動産経営に詳しいコンサルタント等への相談も合わせて行うのがよいでしょう。不動産譲渡の損益通算ができる範囲は限られていますが、複数の不動産を持っている立場を有効に活用することで大きな金額を節税できるかもしれないと考えてはいかがでしょうか。

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