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任意売却の手法、親子間売買について


1 任意売却とは


新居を購入し、銀行等に高額な住宅ローンを借り入れて毎月の返済を行っていた結果、様々な家庭の事情等の発生により、住宅ローンの返済が出来なくなってしまう場合があります。


高額な不動産物件にローンが残ってしまっていて、不動産を売却しても、その売却金額全額でも住宅ローンを全て返済できない場合、どのように問題を処理すればいいのかと非常に頭を悩ますはずです。


その際の解決方法として、「任意売却」あります。


諸事情により、不動産を売却する場合には、本来は、不動産売却時に残っている住宅ローン等の借り入れ金の全額を返済しなければならず、不動産の売却代金が、残っている借り入れ額を下回る時には、その不足分に関しては、手持ちの現金から支払わなければ売却対象物件を売ることができません。


しかし、不動産を売却しようとしている経済的破綻状態にある所有者に、手持ちの現金などはあるはずも無く、売却代金から経費を控除し残った金銭だけを一旦返済し、抵当権を解除して売却するという方法が、任意売却です。


手元にほとんど現金が残っていない家庭に関しては、危機を救ってくれる制度と言えます。


2 親族間売買とは


不動産を手放さなくなった場合としてよく耳にするのは、「競売」です。


競売の場合は、競売対象物件の購入者は、前所有者の立退きを比較的簡単に強制執行することができてしまいます。そのために、競売になってしまった場 合には、これまで住んできた住居に住み続けることはほぼ不可能で、買い戻すことも難しく、また立退き料がもらえる可能性は非常に低くなってしまいます。


しかし、売却対象物件を、子どもに売却する「親子間売買」という形で任意売却をすれば、売却した後もそれまで住みつづけてきた自宅に住み続けることができます。自身の子どもに売却すれば、子供が所有者となり、形式上は親が賃貸するという形になります。


不動産を手放さなくてはならなくなった場合でも、愛着のあるご自宅に住み続けたい、いじめ問題等も気になり子供を転校させたくない、自宅の近くに介護している両親が住んでいて自宅を遠方に移り住みたくない、自宅を店舗と兼用しているために店を閉めたくないなど、各家庭には、自宅に住み続けたい理由があり出来ることであれば自宅に住み続けたいはずです。そういった悩みを抱えている人にとっては、「親族間売買」は希望がかなう手法です。


3 親族間売買の注意点


親族間売買は、親の不動産を子どもが購入するという形になりますが、子どもが対象物件を購入する場合には、ほとんどの場合が住宅ローンを組まなけれ ば物件を購入することが出来ません。対象物件を現金で購入することが出来る場合には、不動産を手放すといった問題は起こりにくいはずです。 


親族間売買では、住宅ローンの借り入れの申請が非常に通りにくいという問題があります。




その理由としては、


 ・ 親族間であれば通常、不動産は「相続」または「贈与」で取得するのが般的である


 ・ 物件が売買される際に、異常に物件価格が高額に設定されたりする等、売買価格が公正さを欠く場合がある


 ・ 金利の安い住宅ローンで資金を確保して、実際は別の用途に悪用される可能性がある


といった理由があり、銀行等の金融機関も親族間売買に関しての融資は認めない場合が多々あります。


ですが、まったく住宅ローンを借りることが出来ないのかといえばそうではなく、金融機関によっては、


   ・ 不動産会社が仲介として間に入る


   ・ 不動産売買価格の妥当性が認められる。


   ・ 重要事項説明書や不動産売買契約書の内容等を判断して適正と認められる


等の信頼性が確認できた場合、通常の住宅ローンと同じ様に、保証会社が住宅ローンの融資を認めることも稀にあります。


いずれにしても、親族間売買は、非常に複雑な手続きであり、一般人にはなじみが浅い問題ですから、専門的な知識を有する不動産会社や専門会社に相談 して協力を得たうえで処理することが最も安全です。リーガル東京では、「親子間売買」の処理をしていますので、ご相談下さい。


任意売却に関するご相談は、弁護士法人リーガル東京にご相談下さい!




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