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競売と任意売却の違い

住宅ローンの滞納やその他の経済的な理由で住んでいる家を手放すという事があります。その際に考えられるものとしては裁判所での競売と自分で市場で物件を売りに出す任意売却という方法が存在します。同じ物件を返済に当てるという行為ですが、実はこの両者は全く異なった性質のものです。その違いとしては売買利益の差が挙げられます。競売では裁判所に委託された不動産鑑定士による最低売却価格を基準に物件が売りに出されます。

しかし、競売という性質上普通の市場価格に落ち着くことはまずありません。なぜなら競売の物件は債権者がすぐにでも資金化したいものなので、市場価格よりもかなり安めに設定し出来るだけ早く競売が完了するようにされます。また購入者としても物件の背景を知っているので、わざわざ市場価格に近い金額で購入はせず、安く購入することを狙って競売に参加します。こうした債権者や購入者の思惑が入り混じって結果的に市場価格よりかなり安い値で売り渡されることが多いのです。

しかし、任意売却の場合には基本的に通常の不動産取引と変わりはないので、広く開かれた不動産市場で自由で公平な取引がなされます。そのため競売よりも適正な価格で売り渡すことが可能で、売却後は借金の返済だけではなく、自己資金まで蓄えることも可能です。
このように細かい部分ではまだまだ違いはありますが、両者の大きな差はこの価格面での違いが一番挙げられるポイントです。

住宅ローンは低金利下してきたとはいえ、まだまだ破産や滞納者が多く生み出される分野でもあります。そうなってしまった場合には債権者に対する返済手段として競売や任意売却が考えられますが、この両者は大きな違いがあります。

まず大きな違いとして秘密性が考えられます。競売の場合には裁判所やHPなどで広く競売物件の情報が告示されるので、近隣の方などには簡単に知れ渡ってしまいます。これは仲の良いご近所さんなどがいる方は非常に心理的な抵抗が強く、このために競売を嫌がる方も多いほどです。しかし、任意売却の場合には不動産会社を介しての取引が一般的なので、破産や滞納といった事実が近隣の方に知れることはまずありません。

さらに売却後の自己資金の有無も大きな違いです。競売ではその性質上全て債権者への返済に当てられるので、手元に現金が残る可能性は極めて低いですが、任意売却の場合には交渉や市場価格次第では十分可能性があります。
このように両者は同じ物件を売るという行為であるにも関わらず、その結果はまさに雲泥の差とも言えるほどです。債権者への許可などが必要なのでどちらでも自由に選択できるという訳ではありませんが、可能な場合には有利な市場での売買を行ったほうが懸命であると言えるでしょう。
住宅ローンを払えなくなった場合には、差し押さえなど強制的なペナルティが生じます。その際には競売か任意売却かによって住んでいる家を手放すことになりますが、実はこの二つどちらかを選択するかによってその後の展開が大きく異なってしまいます。

あまり広く知られてはいないことですが、競売と異なり任意売却では手放した後も同じ物件に住み続ける事ができます。これは問題となっている占有行為などではなく、合法的に同じ物件に住み続ける事が出来る方法です。

その理由をお話します。競売では基本的に不可能なのですが、任意売却の場合には市場を介して自由に売買を行うことが出来ます。その取引相手は不動産などの専門家に任せることも、自分で探すことも出来ます。しかし、この際に親や兄弟など自分の身内を販売相手に選ぶ事が出来るのです。もちろん相手の了承と協力は必要ですが、身内同士でも不動産の売買を行うことが出来ます。名義上は売買契約を成立させて、不動産の権利を受け渡した後でも身内の好意によって同じ物件に住み続ける事が出来るのです。

このような手法が使えるのが両者の大きな違いと言えるでしょう。かなり強引な手のように思われるかも知れませんが合法的な手続きとして、専門家でも推奨しているような手法です。実際親や兄弟など身内が見かねて手を差し伸べるという事例は数多く存在しますので、もしもの時の知識として知っておいて損はないはずです。

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