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任意売却成功の条件について


住宅ローンの支払いでやりくりしているにもかかわらず、借りたお金が返済できずに困っている場合には任意売却を検討するのも一つの方法です。家を持っていることで生活に困っているのであれば、債務超過の状態になってしまった不動産を売却することができます。そのような時は弁護士に相談すると安心といえます。弁護士は法律について専門知識を有し、債権者との交渉も含め、問題解決に尽力してもらえます。


一般的に不動産を売却する時には売却時に残っている借り入れ全額の返済をしなければなりません。しかし、現実的には売却の代金が、残っている借入額より少ない場合には、手持ちの資金から不足しているお金を出さなければ抵当権を解除できないので売ることが出来ません。


しかし、任意売却は、住宅ローンや銀行の融資などの借入残高よりも売却価格が少なくても不動産を売却することができる制度です。任意売却のメリットは、不動産を売却する方法の中で最も売却額が高くなる可能性が高く、売却額は競売で売却した場合の約1.5倍程度になることもあります。売却後の残債を一番少なくする可能性が高い方法でもあるため、比較的債権者の同意を得やすいということも利点です。任意売却のデメリットとしては室内のコンディションが良くないと買い手が見つけにくいといった点や、売却できるまで時間がかかるといった点や売却時には引っ越しを行うなどの出費についても覚悟しておくことが必要です。


任意売却が成功したとしても、住宅ローン等の残金処理についての問題があります。この金額を全く支払うことができない場合には自己破産の申し立てを行うことになります。通常、債務者は自宅を守るという強い思いで自己破産を避けます。したがって、自宅を失った場合には自己破産を避ける理由がなくなると考えることができるといえます。自宅を失うのは仕方ないけれど、残った住宅ローンを支払うことはできないといった場合、事後的に自己破産をすることで一切の支払の免責を受けることができます。


弁護士の法律相談で任意売却を選択した人の多くがそのまま弁護士に依頼して自己破産を選択するという点で、任意売却と自己破産は関係があります。このような方法での売却後の残金の処理は行われているといえます。多重債務などにより売却を考えている場合で自己破産を予定している場合には弁護士に事前に相談すると安心といえます。弁護士は、直接不動産の売買をしないことが多いため、知り合いの不動産会社に依頼することにはなるものの、弁護士は法律の専門家として自己破産手続を進めてもらうことができるため頼れる存在といえます。


任意売却のもう一つの手法には買収という方法があります。買収と単純売却の大きな違いは、不動産を売却する相手であるといえます。買収は、基本的には不動産会社などです。それに対し、単純売却は主に一般の消費者を相手とします。それぞれにメリットとデメリットがあります。中でも、買収は任意の売却の方法の中で最もはやく不動産を売却できる方法といえます。しかし、売却価格が低くなってしまう傾向があります。


任意売却には単純売却や買収などの手法がありますが、いずれも債権者の同意を必要とします。住宅ローンで入手した不動産には抵当権が設定されています。抵当権とは、抵当権者が家の持ち主に家を買うためのお金を貸し、持ち主がお金を返せない場合に、他の債権者に先だち自己の債権弁済を受けるため、家を競売にかけることができる権利といえます。


任意の売却で債権者の同意が困難な場合、抵当権消滅請求という方法があります。抵当権消滅請求は不動産の有効利用を図るため強制的に抵当権を抹消させる制度です。抵当権設定後、抵当不動産の所有権を取得した第三者が競売による差押え効力の発生前に抵当権消滅請求を行います。抵当権消滅請求はいわば最終手段であるため、一般にはあまり用いられない方法といえます。


任意売却を成功させるための条件は、やはり債権者の同意を得ることだといえます。債権者は抵当権をもっており、抵当権は別除権の一種であるため、ローンはなくなりません。債権回収会社には弁護士が顧問として在籍しており、最終的に債権者の同意が得られることが任意売却成功の条件といえます。


任意売却に関するご相談は、弁護士法人リーガル東京にご相談下さい!




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