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住宅ローンのリスク

低金利の状態が長らく続く日本の住宅市場では、消費増税も相まって駆け込みでの契約が2013年から右肩上がりで増加傾向にあり、多少の駆け込み反動があったものの実質所得の上昇には見合わないレベルで増えています。
こうした住宅ローンの加入での売り文句として不動産会社や代理店は「家賃と同じ負担で新築が建てられます」というフレーズをマニュアルとして何度も繰り返していました。

しかし、こうした軽率な勧誘の功罪として多くの方が住宅ローンの支払いに苦しみ、泣く泣く家を手放すという事が起こっています。

その理由としては住宅ローンを組むという事のリスクを十分に把握していなかったという点が考えられます。もちろん不動産会社の売り文句の通り契約によれば家賃と同じ負担で新居を構える事が出来るので、ずっと家賃を払い続けるのは勿体無い事のように思えます。

しかし不動産を購入すると、毎年の固定資産税の外、マンションの場合では管理費用、戸建ての場合でも自治会費や修繕費用などこれまでの賃貸生活では無かった負担が毎月のように降りかかります。さらに金利動向によっては毎月の負担額は簡単に数万円揺れ動くので、そこに子供の教育資金などが重なれば家計はひとたまりもありません。

住宅ローンを組むという事は本来こうしたリスクを許容できる貯蓄と収入のある方が行うべきなのですが、冒頭の甘い売り文句により多くの方が見合わないローンを組んでいます。

そうした時代背景の中、弁護士などに寄せられる相談として自宅の任意売却の問題があります。通常住宅ローンの支払いが不可能になれば、抵当権を設定している金融機関はいち早く現金化をしてリスクを軽減するために、競売物件として売りに出すことになります。

競売物件では通常の相場よりもかなりディスカウントした価格で販売されるため、購入者が決まりやすく、金融機関の目的と合致します。しかし、負債を1円でも減らしたい所有者にとってはこうした競売は理想的な売買手法であるとは到底言えません。

そこで弁護士に任意売却の可能性について相談が寄せられるのですが、そもそも任意売却とは名前の通り任意で市場で取り引きを行うという方法です。

つまり通常の売り物件と同じく、所有者と購入者が自由な価格交渉によって物件を売買するのですが、基本的には市場価格と同等の値段で手放すことが出来るので所有者にとっては競売物件より遥かにメリットがあります。
こうした売買を行うにはローンを借り入れている金融機関との交渉が必要ですが、金融機関側としても高く物件を売ることに反対する理由はありません。当然長期間不安定な状態が続くことは歓迎されませんが、半年ほどならば任意売却の期間として認めてもらえるケースが多いです。

しかし、これらはあくまで不動産会社を経由して行うものですが、弁護士に相談が相次いでいる理由は何なのでしょうか。弁護士は当然法律の専門家なので、不動産売却に関するプロフェッショナルな知識を持っている訳ではありません。

任意売却に際して弁護士に依頼する方の目的としては「住宅ローン以外の借入金も整理したい」「場合によっては自己破産もやむないと思っている」「相続などの税務上のトラブルも抱えている」などと言った例が考えられます。

そうした悩みに加え任意売却で不動産会社や購入者と交渉を行うのは、かなりの心労となるので、最終的なコストパフォーマンスが見合うものならば弁護士に依頼するのも悪い選択ではありません。
しかし、こうした任意売却を含むケースで弁護に依頼する際にはいくつか注意が必要です。先ほど述べたように弁護士はあくまで法律の専門家なので、得意なジャンルとそうでないジャンルが存在します。

個人事務所の場合などには任意売却に関わる債務整理や相続問題の相談実績をしっかり確認した上で行わなければ、余計なトラブルを抱えてしまうことになります。
初回は無料で相談を行える事務所なども数多く存在するので、中々日本では弁護士に相談するという文化は根付いていませんが、ぜひ気軽に相談してみてください。

任意売却に関するご相談は、弁護士法人リーガル東京にご相談下さい!

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