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住宅ローンの支払いが難しくなったら


不動産を取得した際の借入金の残高がその不動産の価格を超えていることをオーバーローンといいます。オーバーローンはその物件を売却してもローンが残る状態のことです。住宅ローンの支払いで懸命にやりくりしても借りたお金を返済できず、家を所有していることが生活に困っている理由となっている場合には債務超過状態となっている不動産を売却することができます。その場合、任意売却を検討するのも一つの方法といえます。


任意売却は住宅ローンの支払いを滞り、ローンの一括返済をしなければならないときに、不動産を売却する方法です。もともと、不動産の売却は売却時に残債全額を返済した状態で行われます。これは債権者の抵当権が設定されているからです。しかし、売却代金が残債額より少ない場合には、手持ち資金から不足しているお金を出さなければ不動産を売ることは困難です。


任意売却は家をもっていることが理由で生活に困難を抱えてしまった場合に、借入残高よりも売却価格が低い場合でも不動産を売却することができる制度です。買収のように不動産会社を直接の買取の相手として売却を行ったり、単純売却のように一般の消費者を前提とする売却ができます。家をもっているために返済などで生活に困難が生じてしまった場合には、不動産を売却することでオーバーローンを解決する方法で、住宅ローンで生活苦をかかえた人を救済するための制度といえます。


買収にはメリットがあり、任意売却の中で最も速く不動産を売却できることが特徴です。また、建物の状態が悪くても売却を行うことができ、建物の中に家具や不用品などがある状態でも売却が可能であるという点も利点です。しかし、任意売却にはデメリットもあります。このような状態で売却を行うため、買い取り額は低めになってしまいます。そのような理由で債権者の同意が取りにくいといった短所があります。


それに対し、単純売却のメリットは、不動産を売却する方法の中で最も売却額が高くなる可能性が高いという点です。売却額は競売で売却した場合の約1.5倍程度になることもあります。そのため売却後の残債を一番少なくする可能性が高い方法ともいえます。そのため比較的債権者の同意を得やすいということがメリットです。


不動産を購入する相手というのは、マイホームを中古で購入することを希望する一般の消費者である場合が多く、単純売却のデメリットとしては、室内のコンディションが良くないと買い手が見つけにくいといった点といえます。また、売却できるまで時間がかかったり、売り手が引き続き居住することができないといった点があり、売却時には引っ越しを行うなどの出費についても覚悟します。しかしながら、家が理由で生活に困るのであれば、このような買収や単純売却などの任意売却を検討するのも一つの方法といえます。


しかし、任意売却だけを目的とするなら、わざわざ弁護士に依頼する必要はあるのでしょうか。その場合には不動産事業者だけで十分対応できます。しかし、住宅ローン以外の借り入れがあったり自己破産を考えている場合など、複雑なケースについては弁護士に相談することをおすすめします。弁護士は、法律の専門家として多重債務や自己破産などの解決に向けて様々なアドバイスを行い、これらの解決に力を尽くしてくれます。多重債務や相続、離婚などの対応も含めた任意の売却を目的とするケースなどについては、弁護士は無料の相談機会を設けています。


例えば、弁護士に依頼し、自己破産の成立後に、債権者から持ち家の処分を迫られるケースがあります。これは、債権者が自宅に抵当権を設定しているためです。この場合には、競売にかけても債権者側の負担が大きいこともあり弁護士に任意売却で双方が有利になるような解決策を提示してもらうことができます。弁護士は、このように複雑なケースを解決する際に頼りになる存在ですので、多重債務や自己破産による任意売却を考えているケースなどは早めに弁護士に相談することをおすすめします。


任意売却に関するご相談は、弁護士法人リーガル東京にご相談下さい!




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