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競売後に任意売却できるの?


住宅ローンの支払いが滞ると、金融機関は督促状などを通して勧告を続けます。それにも関わらず返済が回復せず、今後の完済も不可能だと判断されれば金融機関は債権の回収に乗り出します。


通常そうした金融機関から流れた債権は通称サービサーと呼ばれる債権回収業者に業務委託がなされます。サービサーは銀行のように長期間のリスクを負うことが出来ないので、ほとんどの場合期限を設けて強制的に競売の流れに持ち込まれることが少なくありません。


しかし、この競売という手法は債務者にとって非常にデメリットが多い手法です。早期に物件の売買を行うという性質上、競売では買取価格が大幅に市場の相場よりもディスカウントされ、またその代金は全て住宅ローンの返済に当てられるのです。そのためせっかく物件を手放してもローンだけが残り、引っ越し費用などでさらに新たな出費が重なるという再出発とは程遠いという事につながることがあります。


そうした中、多くの方が望むのは任意売却と呼ばれる手法で、景気停滞期には弁護士に多くの相談が寄せられます。これは債権を持つ金融機関や債権回収業者の許可を得ることで、抵当権が設定されている物件を市場で売買出来るという方法です。競売との一番の違いはこの市場で売買出来るという点で、状態が良くタイミングが合えば住宅ローンの完済だけでなく引っ越し費用の捻出も十分可能な魅力的な方法です。


しかし、前述の通り債権回収業者は早期での回収を望むので、任意売却が行えるかは弁護士などを介した交渉で決定します。運良く交渉がまとまり、任意売却が可能になったとしても、無期限で気長に待つということではなく、通常6ヶ月間ほどの制限時間が設けられる事が通常です。6ヶ月と言うと長期に思えるかもしれませんが、賃貸契約のようにスムーズに決まることが少ない任意売却での住宅の販売ではギリギリと言えるほど厳しいデッドラインとなります。


このように弁護士の交渉が成功し任意売却が可能になると、競売後でも開始と平行して購入者探しが可能になるので、リスクはありますが債務者にとっては魅力的な方法になります。


最終的な期日としては、競売が開始され開札日前日という事になりますが、任意売却を成立させるにはこの日までに全ての手続を完了させる必要があります。


しかし、ケースによってはこれらの期日を若干緩められる可能性があります。これも弁護士の交渉次第ですが、開札後であっても買受申出人の許可があれば競売の取り下げや期限の延期が可能です。


ですがこれらはあくまで制度上はという話なので、債権回収業者は大きなリスクを避けるために、このような交渉には否定的な立場で望むことがほとんどです。


競売よりも高価格で物件を処理できるなど魅力的なプランが無ければほとんどの場合こうした交渉に応じる事はあるません。多少の見積もり額の上振れ程度では引越し費用や諸費用を考慮すると競売の方が債権回収業者にとってメリットが多いのも事実です。


このように任意売却では利害の対立する相手と交渉するのは一般の方には困難と言わざるを得ず、まして債権回収のプロであるサービサー相手では泣く泣く競売を余儀なくされるというケースも珍しくはありません。


やはりこうした交渉では弁護士など法律のプロに依頼するほうが望ましく、お互いの利害を調整できる仲介役として無くてはならない存在です。もちろん弁護士に依頼するということは、さらなる費用負担となるので債務整理の最中には特にためらってしまう方が多いでしょう。


しかし、結果的にはそうした諸費用を大きく上回るほどのメリットがある場合もよくあることなので、ぜひ諦めずにプロである弁護士に相談して下さい。法律事務所によっては弁護士による無料の法律相談を行っている所も多数あるので、ぜひそうした機会を活用し、後悔の無い債務整理を行ってください。


任意売却に関するご相談は、弁護士法人リーガル東京にご相談下さい!




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