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親子間売買のポイント

任意売却の選択肢の一つに、「親子間売買」があります。
この親子間売買をすることのメリットは、任意売却をしても、そのまま現在住んでいる家に住み続けることができるということです。
普通、任意売却をすると、自宅を売却するのですから、他の人の手に渡ってしまい、引っ越しをすることになります。しかし、親子間売買であれば、任意売却をしても家を失わずに済むことになるのです。それだけではなく、将来的に買い戻すことも可能です。
「それならば、任意売却をするときに、誰もが親子間売買をしたらいいんじゃないの?」という声が上がるかもしれません。
そうなのです。そうできれば一番いいのですが、親子間売買というものが困難な点が多いため、任意売却をする誰もが親子間売買をするという選択ができない面があるのです。
当然ですが、不動産を買う側にそれだけの資力がなければ、いくら親子間売買のメリットが大きいといっても、どうすることもできません。
それならばと、親子間売買なのだから、不当に安い価格にして売買したらいいのではないかと思いかもしれませんが、それでは任意売却をしても債務を支払うことができないだけではなく、著しく低い金額で不動産を売買すると、多額の贈与税がかかるケースもあるのです。逆に、任意売却で債務返済額を増やそうとして、不当に高い金額で売買をした場合でも多額の譲渡所得税がかかることになります。ですから、不動産市場の時価に近い金額で売買するしかありません。
現金でそれだけの額を支払うことができるケースはまれでしょうから、買う側が住宅ローンを組むことになります。しかし、親子間売買に対して住宅ローンを融資してくれる金融機関はほとんどありませんでした。
ところが、最近になって、親子間売買に対しても住宅ローンを融資してくれる金融機関がいくつか出てきたのですが、金利が高めに設定されているので、利用する際には十分な検討が必要になります。
ただし、一般的な金利で住宅ローンを利用することができるノウハウを持っている専門家もいます。
親子間売買に対してほとんどの金融機関が住宅ローンの融資を拒む理由はいくつかあります。
まず、金融機関とローン保証会社との保証契約の中に、「”貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない」という条項があるからです。この項目により、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しないということが決められているのです。
また、任意売却ということを偽って、金利の低い住宅ローンで融資を受けた者が、別の目的でそのお金を使う危険性も心配しているのです。さきほども述べましたように、親子間売買の金額設定が不適切であることも考えられます。
さらに、法的な観点や一般慣習上の観点でも、親子間や親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与であるから売買というのはおかしいと判断されることもあります。
このような理由から、金融機関は親子間売買に対しては、積極的に住宅ローンを融資することがありません。
それから、金融機関の問題ではなく、税制面でも親子間売買ではデメリットがあって、住宅ローン控除を受けることができないということがあります。
それでも任意売却を親子間売買によりおこなうということであれば、さきほどご紹介しましたように金利が高めの金融機関で住宅ローンを融資してもらうことや、最近一般的になりつつある「リースバック」という制度を利用することもできますが、どちらも問題がないわけではありませんから、ご相談いただきたいと思います。
親子間売買であっても、一般的な金利で住宅ローンを融資してくれるノウハウを持っている専門家もいますが、どちらにしても、任意売却の経験と実績が豊富にある専門家にできるだけ早く相談することが先決です。

任意売却に関するご相談は、弁護士法人リーガル東京にご相談下さい!

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