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リースバックとは

住宅ローンは貯蓄の少ない若い方が新居を構えるには非常に便利なシステムではありますが、全ての方が滞り無く完済出来るという訳ではありません。金利の変動や雇用リスクなどから住宅ローンを完済できない方も当然出てきます。

そうした場合には物件の抵当権を設定している金融機関が競売という手法によって、早急な債権回収を行いますが、この競売という方法は債務者には非常にデメリットの多い手法でもあります。通常競売ではスムーズに物件が取引されるために、かなり割安な価格が設定されます。そのため住宅ローンの完済や再出発の資金を確保することが困難で、債務者の生活再建とは程遠い現状があります。

こうした中で競売のデメリットを補いつつ、早期に債権を回収したいという金融機関にもメリットがある方法として任意売却が挙げられます。これは抵当権が設定されている物件であっても、金融機関の承諾があれば市場取引が可能な方法で、競売よりもはるかに有利な価格で売買が成立しやすいのが特徴です。

しかし、この任意売却には多くの場合約半年ほどの制限時間が設定されているため、理想通りの展開は非常に難しいというのが現実です。物件は当然大きな買い物なので、中古物件であっても立地や築年数など各種の条件によっては、半年の間に買い手が見つからないことも十分起こりえます。そうなると金融機関は競売を粛々と遂行することが多いですが実はこの競売には裏ワザのような方法がありました。

住宅ローンを支払えないけれども、子供の学校や職場の関係でどうしても今住んでいる物件を離れることが出来ないというケースも当然存在します。こうした場合に弁護士など法のプロフェッショナルが推奨していた裏ワザのような手法として、身内や知り合いに任意売却の買い手になってもらうという方法がありました。買い手のつきにくい任意売却ですが、身内に購入者がいれば話は別です。一時的に身内に物件を購入してもらい、所有者が移った後も同じ物件に住み続け、余裕を持って身内に返済を行うという方法です。

これらは金利面や返済期日がかなり緩やかなものになりますが、一つのデメリットとしては全ての人に可能な手法ではないという事が考えられます。任意売却での物件購入を承諾してくれるほどの経済的に豊かな知人や身内がいなければ成立しない方法なので、手法としてはシンプルでも、現実的には難しいというものでした。

しかし、リースバックという方法では極めてこれに近い形を行うことが可能で、任意売却後にも同じ物件に住み続けることが可能です。リースバックとは任意売却手続きの中で、信頼できる第三者に物件を売却するという方法です。これだけならば通常の任意売却と変わりませんが、リースバックでは売却の手続きの後、購入した第三者に対して毎月の賃料を支払うことによって、いわば賃貸住宅のような済み方が可能になるというものです。

つまり物件の所有権は任意売却によって第三者に移りましたが、賃貸住宅として住宅ローンよりも負担が少なく支払い可能な賃料で住み続けることが可能になるのです。この第三者とは投資会社や一般投資家などが物件の大家になるということですが、通常のオーナーと借り主の違いとして将来的に買い戻すことも可能だという点があります。

これは現状の経済状況では賃料の支払いが精一杯でも、将来的に収入や借入の整理により住宅を買い戻せるほどの経済状況になれば、再び物件の所有者になれるというものです。これらは事前に契約書によって細かく定義する必要がありますが、競売などよりもはるかに自由度の高い方法で、現住所に住み続けることが可能になります。

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