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親子間売買とリースバックの違い


持ち家と不動産物件を所有している人が住宅ローンを支払う事が出来なくなってしまった場合に利用する売却方法の一つに任意売却である「リースバック」があります。


任意売却であるリースバックは不動産物件を親族や投資家や企業などの第三者に売却した後も住み慣れた自宅に家賃を支払ってそのまま住み続ける事が出来る便利な任意売却の方法とされています。


しかし、任意売却であるリースバックを行う相手が親族や第三者ではなく実の親、実の子である「親子間売買」であった場合には、その売却方法はリースバックとは呼ばず、親子間売買に分類される事となります。


任意売却である親子間売買は一見すると親族や友人などと不動産物件の売買を行うリースバックと似ていますが、親子間売買とリースバックには同じ任意売却という売却方法ながらも双方の間には明確な違いが存在しており、親子間売買ならではの問題も発生してきます。


今回は親子間売買とリースバックの違いについてご説明をさせていただきます。


■親子間での買い戻しについて


自宅である持ち家と不動産物件を任意売却であるリースバックを行って一旦は親族や友人、企業や投資家などの第三者に売却しても、期間内に「買い戻し」を行う事で再び自宅と不動産物件を自分の手に戻す(所有権の移動)事が可能です。


この買い戻しを行う相手が実の親、実の子である親子間売買の場合、自宅と不動産物件を所有している所有者が親や子である訳ですから、不動産物件をわざわざ買い戻さなくても良い事になりますので、これは元々不動産物件を所有していた人にとってはメリットとなりますね。


しかし、親子間売買にはメリットだけではなくデメリットも存在しています。


そもそも、自宅と不動産物件を親子間で売却する場合には、不動産物件を買い取る相手となる親もしくは子が必要十分な財力がある場合には一括で該当の不動産物件を購入する事が可能ですが、一括支払いで不動産物件を購入する事が出来ない場合には銀行などの金融機関に依頼して不動産物件を買い取る為の借り入れを新たに行う必要が出てきます。


この「親子間売買における借り入れ」が、通常の第三者が不動産物件を買い取る場合の借り入れとは金融機関やローン保証会社が貸付を行う際の条件が異なってくるのです。


具体的には、「自宅と不動産物件を売却する相手が実の親や子、もしくは配偶者である親子間もしくは配偶者間売買の際にはローン保証会社が提供する保証の対象とはならない」という決まりがあるのです。


これはつまり、「不動産物件の売却相手が実の親子や配偶者である場合にはローン保証会社の保証に対象にはならない」という事となり、この事から通常の大手の銀行などの金融機関では親子間や配偶者間売買の不動産物件を買い取る資金を融資してくれるケースはほとんどありません。


上記のようにローン保証会社が「親子間や配偶者間での不動産売買には保証を提供しない」と定めている理由としては、親子間売買で不動産物件を売買する際にローン保証会社や銀行などには「自宅は売却します」と偽り、他の金利の安い別の自宅と不動産物件を購入する為の借り入れを行って借りたお金をローン返済以外の用途で使用するケース(親が金融機関から融資されたお金を子供の借入の返済に充ててしまうケース)が多い、などの不正を防ぐ目的で保証を提供しない、というローン保証会社の背景があります。


■親子間売買はリースバックよりも金融機関からの融資が厳しくなります


親子間や配偶者間で不動産物件を売買する親子間または配偶者間売買においては、銀行などの金融機関は「親子間や配偶者間での不動産物件の所有権移転については相続か贈与の形を取るのが一般的」とみなしますので、第三者に不動産物件を売却して買い戻しを行う任意売却であるリースバックよりも融資の条件が厳しくなり、実質上、親子間や配偶者間売買において不動産物件を買い取る際に銀行から融資が行われる事はほとんどありません。


このように親子間売買には銀行からの融資が難しくなる、というデメリットが存在しますので、親子間売買をする場合には所有権の移転をどうするのかをじっくりと親子で話し合う必要があると言えます。


任意売却に関するご相談は、弁護士法人リーガル東京にご相談下さい!




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