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任意売却詐欺について

住宅ローンの返済が困難になり、その状態が継続すると金融機関は債権の回収に本格的に乗り出します。具体的には抵当権を設定している物件を競売などの方法で売却し債権を回収しようとしますが、この競売という手法は債務者にとってはデメリットも多い方法になります。

競売は周囲の人間に住宅ローンの滞納など個人的な経済事情を知られることもあり、また市場価格からおよそ3割ほど割り引いた価格で落札されることがあるので、債務者にはあまり好ましい事態であるとはいえません。

しかし、住宅ローンの滞納時には必ずしもこの競売でしか物件を売れないという訳ではありません。通常住宅ローン完済までは抵当権が設定しているため、勝手に不動産を処理することは出来ませんが、住宅ローンの滞納など特殊なケースにおいては任意売却と呼ばれる手法が可能な場合があります。

これは金融機関の承諾を得ることで市場取引に近い形で物件を処理出来るというものですが、全てが債務者にとってのメリットではありません。通常任意売却ではおよそ半年ほどの制限時間が設けられている事が多く、物件の購入者を見つけ交渉し、全ての必要書類をまとめるという作業を半年の間に行わなければなりません。

かなりの強行スケジュールですが競売よりははるかに有利な形で再出発が行えるので、債務者には是が非でも勝ち取りたいものになります。

しかし、こうした利害関係が大きく影響する現場では詐欺という犯罪の入り込みやすい環境になります。実際に明らかな犯罪行為とみられるものからグレーゾーンなものまで、任意売却には多くのトラブルが報告されています。

確かに、一般の方が半年という短いスパンの中で物件の交渉という一大事を成し遂げるのは非常に困難なので、任意売却を請け負う業者に依頼するというのは極めて合理的な手段でしょう。しかし、こうした藁にもすがる思いで依頼した債務者こそが、そうした悪徳業者には格好の標的となるのです。

ではそうした任意売却の悪徳業者を見分けるにはどのような方法があるのでしょうか。実際の事例を元に回避策を考えます。

まず疑うべきなのは残債を消すと謳っている業者です。そもそも住宅の市場価値が債務残高を超えているようなケースならば、任意売却を行う必要がありません。任意売却のほとんどのケースでは残債が残り金融機関との交渉によりその後の返済計画を立てていくのですが、始めから残債をゼロにするなど不可能な事を誘い文句にする業者は疑うべきです。

さらに多く見られるものとして引越し代金や再出発の資金など100万円単位で保証しているような業者は注意が必要です。一応任意売却の事例として物件の売却後金融機関との交渉の結果引越し代金を捻出できる事もありましたが、最近では金融機関の態度も硬化しており、かなり厳しいと言わざるを得ません。

金融機関は債務不履行となった人間に対しはかなり厳しい態度で回収に乗り出すので、交渉を有利に進めるなどということを保証できるものではありません。そのため始めから任意売却後の引越し代金を100万円単位で保証するなどということはかなりの部分で金融機関の裁量に委ねられるため、このように宣伝する業者は誇大な宣伝であると言わざるを得ません。

また極端な宣伝方法として実際にあったもので「担保が無くなるので怖くない」というものもあります。これは抵当権を設定していた物件自体が売却されたのだから、金融機関も強くは追及できないという意味でしょうが、全く現実を反映していません。

当然金融機関は残りの債権の回収を続けますし、ほとんどの場合債権回収の専門業者であるサービサーに委託されます。そうなれば給与の差し押さえなど法的な手段も想定されるので、こうした逃げ得はまず起こりません。

こうした極端な宣伝方法で債務者を誘い出すような業者はほとんどの場合信用出来ないので、しっかりと実績と評価の高い弁護士に依頼して下さい。

任意売却に関するご相談は、弁護士法人リーガル東京にご相談下さい!

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