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任意売却物件のメリットとデメリット


日本人のライフスタイルは大きく変わり、今ではその価値観も多様化しています。そんな中で住宅も新築を購入するというよくあるマイホームのスタイルではなく、中古住宅を割安な価格で購入しリノベーションで好きな様式に創り変えるという方法も増えてきました。


そうした中で市場価格よりも割安な価格で物件を購入できると注目されているのが、任意売却物件です。これは住宅ローンの滞納などで競売にかけられる前に、半年ほどの猶予期間を得て市場で販売されている物件です。


競売になるとさらに価格が下がってしまうため、物件の所有者も半年の間で処分出来るように割安な価格を打ち出していることが多く、購入者にとってはメリットの大きいものになります。しかし、通常の中古物件とは違い任意売却物件にはいくつか事前に覚悟しておくべきデメリットも存在します。


まずデメリットとして挙げられるのが債権者との交渉です。厳密には物件の所有者は住人ではなく、住宅ローンの債権を持つ金融機関です。そのため最終的な販売価格は真の所有者たる金融機関の承諾が必須となります。


次にデメリットとして多く報告されるものが瑕疵担保責任の有無です。瑕疵担保責任とは中古住宅の売買の際に、住宅の破損や欠陥など買主の気づかないレベルで存在していた場合、その損害賠償を請求できるというものです。


この瑕疵担保責任は場合によっては契約破棄も可能なほど強く買主の権利を守るものですが、任意売却物件の場合には瑕疵担保責任を認めるケースが多いため物件を購入後に何か欠陥や重大な問題が見つかったとしても、買主が自費でその負担をカバーする必要があるのです。これは住宅の購入など高額な買い物ではかなりリスキーな選択であると言えるので、任意売却物件をためらう大きなデメリットとなります。


また通常の市場取引では最低基準価格も最高限度額も存在せず、購入者と売却者の交渉次第で価格は自由に揺れ動きます。しかし、任意売却の場合には債権者である金融機関が定めた基本売買額以下での交渉は出来ないので、交渉により価格を下げるという通常の物件取り引きのような考え方はあまり適用できないということになります。


また普通の中古物件では考えられないことですが、任意売却物件では引き渡し期限や取り引きの期間などが厳密で非常にハードなため、全居住者の残置物がある場合があります。これらの処理も新たな居住者である買主が行うことになりますが、処分方法などしっかりと確認しておかなければ後々大きなトラブルにも繋がります。


その他にも細かな点でのデメリットも多々あります。任意売却物件の場合ほとんどのケースで補修など通常の中古物件のレベルでは行われていません。普通は物件の価値を高めるために基本的なリフォームや補修などが完了した物件が多いのですが、当然住宅ローンを滞納しているという前提のため、そのような完璧な整備は期待できません。


また個々のケースにかなり依存しますが、任意売却物件の場合売主は少しでも住宅ローンの残高を減らすべく有利な立場での交渉を狙います。そのため通常の市場価格と同程度で物件の売値を提示されることもあるのですが、それならば始めからリスクの高い任意売却物件を購入する必要はありません。そのためお互いに譲歩と意見の提示を繰り返しながら粘り強く交渉を進めていくということになるのですが、かなり人間性の現れる所なので、負担に思われる方は通常の中古物件を選ぶほうがデメリットを回避出来る方法であると言えます。


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