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リースバックとは

「リースバック」という方法が出来た背景

住宅ローンは貯蓄の少ない若い方が新居を構えるには非常に便利なシステムではありますが、全ての方が滞り無く完済出来るという訳ではありません。
金利の変動や雇用リスクなどから住宅ローンを完済できない方も当然出てきます。

取引は早いがデメリットが多い「競売」

そうした場合には物件の抵当権を設定している金融機関が「競売」という手法によって、早急な債権回収を行います。

しかし、この競売という方法は債務者には非常にデメリットの多い手法でもあります。通常競売ではスムーズに物件が取引されるために、かなり割安な価格が設定されます。
そのため住宅ローンの完済や再出発の資金を確保することが困難で、債務者の生活再建とは程遠い現状があります。

時間は掛かるがデメリットが減った「任意売却」

こうした中で競売のデメリットを補いつつ、早期に債権を回収したいという金融機関にもメリットがある方法として「任意売却」が挙げられます。これは抵当権が設定されている物件であっても、金融機関の承諾があれば市場取引が可能な方法で、競売よりもはるかに有利な価格で売買が成立しやすいのが特徴です。

しかし、この任意売却には多くの場合約半年ほどの制限時間が設定されているため、理想通りの展開は非常に難しいというのが現実です。
物件は当然大きな買い物なので、中古物件であっても立地や築年数など各種の条件によっては、半年の間に買い手が見つからないことも十分起こりえます。
そうなると金融機関は競売を粛々と遂行することが多いですが実はこの競売には裏ワザのような方法がありました。

難易度は高いが、全てが可能になる-「リースバック」

住宅ローンを支払えないけれども、子供の学校や職場の関係でどうしても今住んでいる物件を離れることが出来ないというケースも当然存在します。
こうした場合に弁護士など法のプロフェッショナルが推奨していた裏ワザのような手法として、身内や知り合いに任意売却の買い手になってもらうという方法がありました。
買い手のつきにくい任意売却ですが、身内に購入者がいれば話は別です。一時的に身内に物件を購入してもらい、所有者が移った後も同じ物件に住み続け、余裕を持って身内に返済を行うという方法です。

これらは金利面や返済期日がかなり緩やかなものになりますが、一つのデメリットとしては全ての人に可能な手法ではないという事が考えられます。
任意売却での物件購入を承諾してくれるほどの経済的に豊かな知人や身内がいなければ成立しない方法なので、手法としてはシンプルでも、現実的には難しいというものでした。

しかし、リースバックという方法では極めてこれに近い形を行うことが可能で、任意売却後にも同じ物件に住み続けることが可能です。

リースバックの仕組みは

リースバックとは任意売却手続きの中で、信頼できる第三者に物件を売却するという方法です。これだけならば通常の任意売却と変わりませんが、リースバックでは売却の手続きの後、購入した第三者に対して毎月の賃料を支払うことによって、いわば賃貸住宅のような済み方が可能になるというものです。

つまり物件の所有権は任意売却によって第三者に移りましたが、賃貸住宅として住宅ローンよりも負担が少なく支払い可能な賃料で住み続けることが可能になるのです。この第三者とは投資会社や一般投資家などが物件の大家になるということですが、通常のオーナーと借り主の違いとして将来的に買い戻すことも可能だという点があります。

これは現状の経済状況では賃料の支払いが精一杯でも、将来的に収入や借入の整理により住宅を買い戻せるほどの経済状況になれば、再び物件の所有者になれるというものです。これらは事前に契約書によって細かく定義する必要がありますが、競売などよりもはるかに自由度の高い方法で、現住所に住み続けることが可能になります。

リースバックのメリットは

メリット1. 1度売却しても買戻しが可能

リースバックは、リースバック終了後に優先権を使い不動産を買い戻すことが可能なのです。
つまり1度手放した住宅を再び自分のものにすることが可能なのです。
人生とは何が起こるかわからず、悪いことがあれば必ずいいことがやってきます。
そんな人生の好期となっているときに、再び不動産を買い戻すことができるのは大きなメリットです。

メリット2. 知人に購入してもらうことも可能

先にリースバックとは投資会社や個人投資家に不動産を売却して賃料を払い続けるとご説明しましたが、リースバックはそれだけに限らずあなたの知人に不動産を売却することが可能です。
投資会社や個人投資にとリースバック契約を結んだ場合、それらはまず自分の利益を出すことが大前提となるため、不動産の表面利回りは高い水準に設定されてしまいます。
しかし知人に売却することができれば低い利回りや低賃料を交渉して設定することができるのでこちらもメリットの1つです。

メリット3. 国都税、住宅ローンの負担がなくなる

リースバックをすると、引越しの必要がないため出費を抑え、さらに固定資産税等は第三者(投資会社や投資家)の負担になるため家計の圧迫を和らげてくれます。
これにより、家計の改善を助けてくれることとなります。

メリット4. 相続対策になる

リースバックには相続対策上のメリットもあります。
不動産を売却して代金分配後に不動産を利用できる方法がリースバックです。不動産のリースバックは、第3者である投資家や私募ファンドなどに適正価格で不動産売却を行った後、購入した第3者と不動産賃貸借契約を結ぶことで、不動産を現状のまま利用することができます。売却して得た資金が債権者に配分され、代金を公平に配分することができます。そして、賃貸契約に基づいて家賃を払いながら不動産を利用することができます。

公平に代金は配分されたものの、そのままでは不動産の所有権はありません。将来的に所有権を回復させたい場合には所有権買戻しの条項を記載することで賃貸不動産の所有権を回復することが可能になります。これを不動産のバイバック契約といいます。

このような不動産への対応が行われる背景には、近年の長引く経済の低迷があるといわれています。事業資金や住宅ローンの返済が困難になってしまい、滞納状況が続いてしまうと、不動産の競売に直面します。競売では落札された価格で取引に応じなければなりません。市場価格を大きく下回る落札額でも応じないわけにはいきません。任意売却をせずにそのまま放置してしまうと入札制度によって最高金額を提示した入札者に売却され、強制的に退去しなければならなくなります。
競売入札が開始される前までに任意売却をすれば、不動産所有者が債権者と合意の上で、市場価格に近い適正価格で売却が可能です。引越にかかる費用が捻出される可能性もあり、競売による裁判所での公示もないので精神的なダメージが少ないというメリットがあります。そして、第三者の協力があれば不動産リースバックにより、現況のまま不動産を利用することも可能です。さらに不動産バイバック契約を締結すれば将来的に所有権の回復も可能となります。

メリット5. 資金調達・資金繰りに有効

さらに、不動産リースバックは、資金調達の一手法として積極的に行なわれる場合もあります。まとまった資金が必要になる場合や、店舗や工場の不動産を売却して現金化したり、純資産利益率の向上を図る経営戦略に活用したりすることでリースバックには資金繰り効果があります。
このような不動産リースバックによって資金調達が可能となります。まず、所有している不動産を第3者の協力者に売却することで資金の調達と同時に不動産を現状のまま利用するリース契約を締結します。そして、契約に基づいて賃料を払うことでこれまで通りに不動産が使用できます。

リースバックのデメリットは

メリットもあれば必ずデメリットもあります。

デメリット1. 賃料を払う必要がある

任意売却であるリースバックは自己破産を行って自宅の不動産物件を手放した後も自宅にそのまま住み続ける事が出来る便利な売却方法とされていますが、当然リースバックでは親族や第三者から自宅を「借りている(リース)」形となりますので毎月の家賃が発生します。
リースバックされた不動産物件に住み続ける場合の家賃の相場としては、一般的には該当不動産物件の不動産評価額の10%が家賃一年分に相当すると言われています。

知人への売却が成功すれば賃料交渉をして安くしてもらうことも可能ですが、投資会社や投資家とリースバック契約を結んだ場合、高い賃料を設定されることがあります。
当然賃料交渉にのってくれれば賃料をおさえることができますが、向こうも利益を出すためにやっていることなのでなかなか難しいところです。

デメリット2. リースバックには期限がある

リースバックは無期限ではなく終了期限が定められています。
リースバックを行う目的とはあくまでも、「一度は所有している自宅と不動産物件を買い取ってもらい家賃を支払って住み続けるが、いずれは自宅を買い戻す」という目的になります。
この為、一定期間が経過した時には必ずリースバック物件を買い戻すかどうかの決断を行わなくてはなりません。
リースバックを行った場合に買い戻すまでの期間は一般的に不動産物件の売却から2~3年以内と言われています。

ちなみに、リースバックを行った物件に家賃を支払って住み続けたい、という人がたまに居ますが、リースバックした物件に家賃を支払い続ける事が出来るのであれば買戻しは可能と思われます。

デメリット3. 手放さなければいけない場合がある

先に述べた通りリースバックには終了期限が定められており、その期限後に買い戻し優先権により不動産を買い戻すことが前提で契約が結ばれます。

しかし、この期限がきても資金調達できずに買い戻し不可能な場合、該当の不動産物件は手放す(第三者の手に不動産物件を渡す)事となってしまいます。
不動産物件を手放した場合は当然、そのまま自宅に住み続ける事は出来ませんので自宅を出て行く事となります。

任意売却であるリースバックの買戻しでは一般的には不動産物件の売却価格より割増しでの価格で不動産物件を買い戻さなくてはならないケースが多く、家賃を支払い続けながら売却価格の2割から3割増しの資金を貯める事は容易な事ではありません。

また期限終了後の新居が決まっている場合は、買い戻し優先権なしの契約を結ぶこともできます。

リースバックする上での注意点

強い意志と資金力がリースバックには不可欠

自己破産をしても住み慣れた自宅にそのまま住み続ける事が出来るリースバックにはメリットが多いように思われがちですが、上記のようなデメリットも多数存在しています。

任意売却であるリースバックを行う場合には家賃を支払い続けながら期間内に自宅を再び買い戻す資金を貯める必要があり容易な事ではありませんが、再び自宅を買い戻すという強い意志と資金力があればリースバックは有効な手段となるケースもあります。

監修者


氏名(資格)
小林 幸与(税理士・弁護士)

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