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親子間売買・夫婦間売買について

Q.1借金を返済できず両親の家が競売にされそうです。親子間で売買し銀行融資を受けて借金返済をしたいのですが、できますか。

A.1金融機関(銀行・信用金庫など)から融資を受けて、親子間売買をすることは、難しいことが多いですが、融資をしてくれる金融機関もないわけではありません。

親子間売買とは、両親が所有する不動産を子が購入すること、あるいは子が所有する不動産を両親が購入することを、いいます。

購入する側に自己資金がある場合、親子間売買は容易でしょうが、そうでないときは、融資を受ける金融機関を見つけるのに苦労します。

金融機関が親子間売買の融資に消極的であるのは、通常なら相続で取得できる不動産を親子間で売買するというのが、特異だからです。借金返済に困る状況下での親子間売買が少なくないので、当該売買が詐害行為にならないかなどコンプライアンスの問題も検討しなければならないからだと思います。

けれども親子間売買について、融資をしてくれる金融機関を見つけて、購入者の属性(資産・収入状況など)がよければ、融資を受けての親子間売買が可能です。

弁護士法人リーガル東京では、親子間売買を希望する方で融資の可能性がある場合、融資先金融機関をご紹介しております。当事務所では、親子間売買によって債務整理した解決事例がいくつもあります。

→ 解決実績参照

なお金融機関から融資を受けるに当たり、宅地建物取引業の免許のある不動産会社作成の売買契約書や重要事項説明書が不可欠です。

 弁護士法人リーガル東京が提携する不動産会社が、所定手数料にて、これら書類を作成いたします。

Q.2不動産(住宅等)を親子間で売買するにあたり、注意すべき点は、何ですか。

A.2親子間売買をするにあたり、以下の注意点が必要です。

① 不動産を親子間や夫婦間で売買する場合、売買代金額をいくらにするか、注意しなければなりません。

なぜなら、親子間売買の代金額が時価より低額の場合、「みなし贈与」とされ、多額の贈与税がかかる恐れがあります。また売主が多額の債務を負っている場合に、親子間や夫婦間で、時価より低額で売買するのは、詐害行為だとして、債権者から訴えられる恐れもあります。

弁護士法人リーガル東京では、提携する不動産会社と協力して、物件の無料査定を行っていますので、売買の適正価格について、相談時に無料アドバイスをしています。

② 親子間あるいは夫婦間の売買、さらに生計を一にする親族・同族会社を買主とする住宅の売買については、譲渡利益について3000万円の特別控除の適用がありません。

 したがって、1985年以前に購入した不動産や相続で取得した不動産を売買すると、多額の譲渡税が課税される恐れがあり、注意が必要です。

 弁護士法人リーガル東京は、弁護士兼税理士が相談に応じていますので、税務問題も安心です。

③ 親子間や夫婦間での売買について、融資をしてくれる金融機関が少ないですことも、注意すべき点です。

 弁護士法人リーガル東京では、融資先金融機関をご紹介していますが、購入予定者の属性(資産収入状況など)からみて希望する融資を受けられない場合も少なくありません。
 そのような場合、当事務所では、事案に即して以下の提案も検討いたしますので、ご相談ください。

㋑ 親子間または夫婦間で抵当権付売買にして売買代金を分割払いとする。
㋺ 買戻条件付きセールス&リースバックで売却してから数年後に買い戻す。
㋩ 買主に住宅ローンの債務引受けをして連帯債務者として支払をする。

Q.3夫が経営する会社が倒産しそうです。夫名義の住宅を妻名義にして債権者から守りたいのですが、名義変更で注意すべき点は、ありますか。

A.3住宅を妻名義に変更するにあたり、以下の注意が必要です。

① 妻名義に変更する場合に、債権者から詐害行為だとして訴えられる可能性がありますから、売買代金額を時価に近い適正価格にする必要があります。
 妻と離婚して財産分与を理由に名義変更したいという方がいますが、債権者への返済をないがしろにして、財産分与で妻名義にすると、詐害行為だとして訴えられる恐れがあるので、お勧めできません。

② 住宅に抵当権がついていれば、妻名義に変更しても住宅ローンの返済をしなければなりません。
 妻に自己資金があれば住宅ローンを返済できますが、そうでないときは、抵当権付売買をして住宅ローンを妻が払う約定にします。この場合でも売買代金額が適正かどうか十分検討しなければなりません。
弁護士法人リーガル東京では、夫婦間売買についての解決実績がいくつもありますので、ご相談ください。

監修者


氏名(資格)
小林 幸与(税理士・弁護士)

-コメント-
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