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不動産売却Q&A

Q.1 「不動産競売」とは、何ですか。

A.1 「不動産競売」とは、民事執行法の定めにしたがって、債権者が債権の回収をするために、不動産の売却・配当を求める申立とその手続をいいます。

不動産競売には、「担保不動産競売」と「強制競売」があります。
「担保不動産競売」とは、不動産に、抵当権・根抵当権などの担保権設定をした債権者が、その担保権の実行として申立てた場合の競売手続をいいます。
住宅ローンが支払えなくて競売になる場合は、担保不動産競売になります。
「強制競売」とは、債権者が判決正本や公正証書などの債務名義に基づいて、債務者の所有する不動産に対して競売を申立てる場合の手続をいいます。

Q.2 不動産競売は、どのように進められますか。手続きの流れを教えてください。

A.2 不動産の競売手続は、おおよそ以下の流れになります。

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不動産の競売開始決定から入札期間開始まで、通常5ヶ月間位ですので、任意売却をしたいなら、競売開始前がベターです。競売開始後の任意売却は、入札期間開始前に決済できないと、債権者が受け容れてくれません。

競売開始後の住宅資金特別条項付個人再生申立ても、代位弁済日から6ヶ月以内という期間制限がありますから、急ぐ必要があります。

なお、不動産登記簿に競売になっていることを示す差押登記がされますと、有利な条件で任意売却することが競売前より難しくなります。

いずれにしても、一日も早く弁護士法人リーガル東京に相談されることをお勧めします。

「引渡命令」については、質問4を参照してください。

Q.3 住宅が競売で落札されましたが、住宅ローン債務が、かなり残りました。どうすればよいですか。

A.3 いわゆるオーバーローン物件(抵当権などの担保付債務額より不動産の価値の方が低い物件)は、不動産競売(あるいは任意売却)でも、債務が残ります。

このような場合に残債務を整理しないで放置していると、金融機関や保証会社は、サービサー(債権回収会社)に残貸金債権を譲渡してしまい、サービサーから返済を督促され、この督促を放置していると、債権取立ての訴訟をされ、財産(給与等)差押をされる恐れがあります。

したがって、このような場合、債務者の資産収入状況や、残債務額などを比較検討し、経験豊富な弁護士に債務整理(任意整理・個人再生・自己破産等)を相談依頼すべきでしょう。

Q.4 居住中の住宅を落札(競落)した業者から、直ぐにたち退くよう求められました。どうすればいいですか。

A.4 代金を納付しない限り、立ち退きを求める権利は生じませんので、立退き要求を拒絶できます。

不動産競売手続の開札で競落人(買受人)になれるとわかると、直ちに立ち退きを求めてくる業者がいます。しかし、代金を納付しない限り、立ち退きを求める権利は生じませんので、立ち退き要求を拒絶できます。代金納付をしている競落人かどうか、資料(競落された物件の登記情報など)の提出を求めて確認してください。

代金納付後は、買受人から「O月O日までに立ち退け。さもないと引渡命令をもらって強制執行する。」などといわれたりします。「*月*日までに立ち退けば、立ち退き時に*万円の引越し代を出す。」といわれたりもします。立ち退き期限は1ヶ月以内が多いですし、住宅の引越し代の金額も20万円前後が多いと思います。

引渡命令をもらって強制執行するのは、相当の費用・時間がかかります。そこで、早く立ち退いてもらうために、買受人が引越し代を出すことが多いのです。

立ち退き時期や、引越し代金額について、居住者自ら交渉できなければ、経験豊富な弁護士に相談依頼するのも一方法です。

弁護士法人リーガル東京では、債務整理(自己破産等)を受任した依頼人が住宅等を競売にされた場合は、競売への対応方法を無料でアドバイスし、引越代などの交渉も無料でいたしております。

債権者が引渡命令を申し立てると、裁判所は速やかに引渡命令の決定をし、引渡命令正本が送られてきます。これに対して、居住者は執行抗告できますが、理由がなければすぐに却下されます。引渡命令が確定すれば、買受人は明け渡しの強制執行ができます。買受人が強制執行を申し立てた段階では、引越し代を求めても出してくれないでしょう。執行官が自宅に来ても、直ちに立ち退かされるわけでなく、1ヶ月位の猶予をくれると思います。猶予期間内に立ち退かなければ、強制的に家財を戸外に搬出され、建物を施錠されます。

Q.5 両親の住宅が競売になるので、親子間で任意売却をしたいと思いますが、できるでしょうか。

A.5 親が所有する土地建物を子が購入すること、あるいは子の所有する土地建物を親が購入することを、「親子間任意売却」と言います。

親が所有する土地建物を子が購入すること、あるいは子の所有する土地建物を親が購入することを、「親子間任意売却」と言います。

購入する側に自己資金があれば、親子間任意売却は容易ですが、金融機関で借入れをすることが前提となると、親子間売買に融資してくれる金融機関がとても少なく難しいことが多いです。

但し、不動産業者に仲介(媒介)してもらい、売買契約書・重要事項説明書を作成し、かつ代金額も適正であることなどが金融機関に認識されれば、融資を受けられる場合も、まれにあります。

弁護士法人リーガル東京では、融資を検討してくれる金融機関をご紹介していますので、お気軽にご相談ください。

また、新規融資という形でなくても、債務引受契約という形で親(または子)の住宅ローンを引受け、土地建物の所有名義を親から子(子から親)に移転する方法も、金融機関の協力があれば可能です。

なお、競売になった後でも、資金の目途が立ち親子間売買ができるが、期間的に余裕がないという場合、特定調停を申し立て競売を一時的に停止する方法もあります。

競売になりそう、あるいは競売になってしまった方は、弁護士法人リーガル東京に一日も早く、ご相談ください。

任意売却に関するご相談は、弁護士法人リーガル東京にご相談下さい!

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