任意売却の仕組み

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている人と、その人が借り入れしている金融機関（債権者）とが合意することにより、住宅ローン（融資）の返済が困難になった当該不動産を売却する手続きのことをいいます。
長引く不況やデフレにより、一般的な会社員の収入が減少していることから、任意売却を選択する人が増えている傾向があります。
住宅などの不動産を購入する際に、ほとんどの人は、その資金のすべてを現金でまかなえることはできず、一般的には銀行などの金融機関が提供している住宅ローンを利用しています。それに対し金融機関は、その人に住宅ローンを貸すときの担保として、その人が購入した不動産に抵当権を設定します。
住宅ローンを利用した人がローンの返済ができなくなった場合、担保にした不動産を差押えられます。そして、裁判所の管理のもとその不動産を競売する申し立てをおこなわれます。競売市場で売却されると、その住宅は落札した人のものになり、落札したお金は債務の返済に回されることになります。このとき、住宅ローンを借りた人は、自分では何もすることができず、金融機関など債権者がおこなう競売がどうなるかを待つこと以外できないのです。
このような競売に対し、任意売却の場合はどうなるかと言うと、金融機関など債権者や抵当権者の合意を得てから不動産を売却することになります。売却しても返済しきれなかった債務があっても、その債務を残した状態で抵当権を解除してもらうことができます。
住宅ローンの返済ができなくなってしまったときに、競売にかけられて不動産を失ってしまう前に、金融機関に任意による売却を認めてもらうことによって、一般の流通市場で当該住宅を買ってくれる人を見つけることができるのです。

競売より任意売却を選ぶ人が増えています

競売にかけると、ほとんどの場合、住宅相場価格の7割くらいの価格でしか売れないのが現状です。ということは、債務者は家を失うだけではなく、多額の借金も残ってしまうというケースがほとんどということなのです。
任意売却の場合はどうなるかと言いますと、一般流通市場で物件を売却するわけですから、住宅相場の一般的な価格に近い価格で売ることができる可能性が高くなります。これにより、金融機関にとっても競売にかけるよりは融資資金を多く回収できることになりますし、住宅ローンを借りた人にとっても住宅を失うことは同じですが、借金は少なくて済むということにつながるのです。
任意売却のメリットは、このように、一般の流通市場に不動産を出すことにより、競売より高く売ることができる可能性があるというところにあります。
任意売却をすることで、債務者の負担は軽くなりますから、自己破産のような最悪の結果に陥る危険性を減らすことにつながります。任意売却というものはあまり知られていませんから、競売するしかないのだとあきらめている人が多いのですが、債務者をできるだけ有利に保護しようという制度であることがわかるので、最近では任意売却を選択するケースが増えているわけなのです。

任意売却のメリット

任意売却の場合、オーバーローンの状況であっても心配はいりません。
オーバーローンとは、担保不動産を売却したくても、ローンが残ることから売ることもできないという状況のことなのですが、このような状況だと任意売却できないと思っている人が多いのです。しかし、返済方法を債権者に相談し合意することができれば、一般市場で売却することができるのです。
任意売却と競売を比較すると、任意売却のメリットがいろいろとあることがわかってきたことと思います。
任意売却のメリットをまとめてみると次のようなことになります。

1. 住宅相場価格に近い価格で売却することができるので、競売をするより高く買ってもらえますから、適正価格で担保不動産を売却できます
2. 残った債務を、競売に比べて早くて多くの返済をすることができることから、返済について債権者から理解のある対応を期待できます
3. 購入者との交渉により、引っ越しや住宅の明け渡し時期の相談をすることができます
4. 専門会社の交渉により、債権者によっては引っ越し費用を用立てしてくれたり、当座の生活費を譲歩してくれる場合もあります
5. 一般市場で住宅を売却するわけですから、住宅ローンが返せなくなったことなどの事情を近所の人などに知られるリスクはありません
6. 任意売却ならば、住宅が売れるまでの経過がわかりやすいので不安になることが少なく、将来についての希望を失わずに生活を送れます
7. 任意売却にかかる諸費用は債権者が払うのが通常なので、債務者はお金の心配はいりません

これらのことから、競売より任意売却を選ぶ人が増えているのです。

注目したい「単純売却」

本来、不動産売却は売却時に残債全額を返済してから行います。これは抵当権が設定されているためです。しかしながら、売却代金が残債額より少ない場合に、手持ちの資金から不足しているお金を出さなければ不動産を売ることは現実的には困難です。

単純売却は任意売却の一種で、住宅ローンや銀行の融資などの借入残高よりも売却価格が少なくても不動産を売却することができる制度です。住宅ローンの支払いなどで債務超過の状態になってしまった不動産を売却し、家をもっていることが理由で生活に困難が生じてしまった場合の救済処置と考えられます。

一般の不動産売却と似ていますが、住宅ローンの借入残高よりも売却価格が低くてもお持ちの不動産が売却できる「単純売却」ですがメリット・デメリットがあります。
売却物件の購入相手は、一般の消費者の方が多くマイホーム用に買われることが多いのですが
何故一般消費者売りたいかといえば、一番高く売れる可能性が高いためです。

単純売却のメリット・デメリットは？

メリット

まずメリットは、不動産を売却する方法のなかで最も売却額が高くなるという可能性があります。売却額は競売で売却した場合の約1.5倍程度になることを期待することもできます。ということは、売却後に残っている債務を一番少なくする可能性が高い方法であるともいえます。そのことから、債権者の同意を得ることが比較的簡単になりやすいという利点もあります。

デメリット

不動産を購入する相手というのは、マイホームを中古で購入することを希望する一般の消費者である場合が多く、単純売却のデメリットとしては、室内のコンディションが良くないと買い手が見つけにくいといった点や、売却できるまで時間がかかるといった点、そして、売り手が引き続き居住することができないといった点があり、売却時には引っ越しを行うなどの出費についても覚悟しなければなりません。

しかしながら、家が理由で生活に困るのであれば、任意売却を検討するのも一つの方法といえます。

抵当権抹消請求について

抵当権とは

抵当権とは、簡単に言えば家の持ち主に対し、家を買うためのお金を貸し、持ち主がお金を返せない場合に、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受けるため、家を競売にかけることができる権利といえます。
抵当権消滅請求では、抵当権の設定後に抵当不動産の所有権を取得した第三者が競売による差押えの効力発生前に抵当権の消滅を請求できます。任意売却で債権者の同意が得られない場合に行われます。

基本的に、不動産の売却は売却時に残債全額を返済した状態で行われます。これは抵当権の設定がされていることが理由です。現実的に考えると、売却代金が残債額より少ない場合、手持ち資金から不足しているお金を出さなければ不動産を売ることは困難です。しかし、家をもっていることが生活に困っている理由となっている場合には、住宅ローンの支払い等で債務超過の状態になってしまった不動産を任意売却という方法で売却することができます。

抵当権消滅請求

抵当権消滅請求はいわば、強制的に抵当権を抹消させることで不動産の有効利用を図るための制度です。債権者の売却の同意が得にくい場合の最終手段ですが、債権者は対抗措置として競売の手続きを進めることが多く、あまり用いられない方法といえます。

任意売却時の必要書類

任意売却を行う際には、依頼をした弁護士や任意売却専門の業者などに多くの書類を提出しなければなりません。かなり面倒ではありますが、任意売却を行うためですので仕方ありません。以下にその書類の一覧をまとめました。

1. 印鑑証明書
   市役所や区役所で取得する書類です。コピーでは不可という場合がほとんどですので、原本を用意するようにしてください。印鑑証明書発行日は代金決済から3ヶ月以内というものです。
2. 住宅ローンの借入先からの情報がわかる書類など
   督促状や催告書のことです。届いたハガキなども対象となり、任意売却を行う際には、住宅ローン借入先からの情報は全て必要になります。
3. 売買する物件の権利証・登記識別情報
   登記済証を持っていってください。もしもなくしてしまった場合、権利証の再発行はできないので任意売却はできないのだろうかと思ってしまうかもしれませんが、そのようなことはありません。弁護士に相談すれば、三つの方法を提案してもらえるはずです。
   一つ目は、本人確認情報制度です。その弁護士事務所の司法書士などに本人確認書類を作成してもらい、それを権利証の代わりとするのです。ただし、5～10万円ほどの費用がかかってしまいます。
   二つ目は、本人認証制度です。これは弁護士ではなく、公証人役場で手続を行い、本人ということを認定してもらう方法になります。費用は3000～7000円ほどになります。
   三つ目は、事前通知制度です。こちらも弁護士が行うものではありません。事前通知制度は、法務局に対して所有権移転登記を申請し、法務局から本人限定郵便という事前通知が出されることによって、本人確認を行うという方法です。ただし、申請が却下される場合もあります。費用は郵送料などを除けば、0円です。却下されるリスクもありますが、できるだけ費用を抑えたいという方にはオススメです。
4. 売買する物件の売買契約書・建築確認申請書・重要事項説明書
   物件を買ったときに交付を受けているはずです。数十年前に購入した物件はないこともあります。
5. 売買する物件のパンフレット
   間取り図がわかるものを準備してください。依頼をする相手によっては、無くても良い場合もあります。
6. 土地や建物に対する評価証明書
   市区町村役場や都税事務所で取得してください。
7. 全ての固定資産税や都市計画税の納付書
   固定資産税などの納付書を無くしてしまった、または捨ててしまったという場合には、再発行を行ってください。市役所などで対応してくれます。
8. 売買する物件がマンションの場合、管理会社の情報がわかる書類
   管理会社の連絡先、管理規約、管理費等明細がわかる書類が望ましいです。弁護士事務所によっては、連絡先さえわかれば良いという場合もあります。
9. 本人確認書類
   免許証やパスポートなどのような、一般的な本人確認を行う際に使用するものです。保証人や連帯債務者のものも必要になる場合があります。
10. 差押などの情報がわかる書類
    仮差押や、差押滞納処分に関する情報全てが、任意売却の際には必要となります。
11. 売買する物件の写真
    物件の写真はデジタルカメラなどで撮影したものを、データで送るという弁護士事務所もあります。外観の写真を2～3枚、各部屋、バスルーム、キッチン、ベランダ、トイレなどの写真が必要になります。弁護士から細かい指示があるはずですので、その指示に従って撮影を行ってください。

    このように任意売却を行う際には、様々な書類が必要となってきます。今回紹介したものは一般的な例であり、あなたの状況によっては他に準備しなければならないものもあるはずです。準備できるものは事前に準備しておいたほうが、早く任意売却の手続を進めることができるので、自分のためにも迅速に行動するようにしてください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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