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住宅ローンが払えなくなった時の手段、「競売」と「任意売却」

監修者


氏名(資格)
小林 幸与(税理士・弁護士)

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

住宅ローンを組んでマイホームを購入し、さあこれから楽しい生活だと思っていても、不景気なご時世ですから、いきなり会社が倒産、なんていうこともありえる話です。
そういうとき、住宅ローンが残っている場合は家を売却してでも支払いにあてなければなりません。

「競売」(けいばい)とは

住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、ローンの返済が完了するまで購入した住宅は住宅ローン会社の担保となっています。
所有者の住宅ローン返済が滞ると住宅ローン会社が裁判所へ申立てを行い、裁判所主導で売却を進める手続のことを「競売」と言います。
住宅の所有者へ売却の意思確認せずに、強制的に売却(競売)が行われます。

「任意売却」(にんいばいきゃく)とは

住宅の所有者が住宅ローン会社の同意を得た上で、住宅の所有者・不動産業者の主導で売却する手続です。

「競売」と「任意売却」のメリット・デメリットは?

「競売」(けいばい)のメリット

① 裁判所主導で手続きが進むため、面倒な交渉が不要

任意売却は、銀行などの抵当債権者、家の購入希望者、連帯保証人など、いろいろな人との交渉が必要です。そのために任意売却専門の業者に頼んだとしても、必ずうまくいくわけではなく、これからの新生活を考えつつ、いろいろな交渉をしていかなければならないということがあります。

その点、競売を選ぶと、そうしたことを別になにもしなくてもいいというメリットはあります。銀行やなんやかんやという指示をすべて無視していれば、競売が進み、終わり、新しいオーナーがやってくるわけです。その間、新生活に向けて仕事をして、借金返済のためにお金を用意しておけばいいという考え方です。

② 競売が終わるまで(半年~一年くらい)住宅に住むことが出来る

競売が終わるまでには、少なくとも半年、長ければ一年近くかかるということもあり、その間はずっと家に住み続けられるというメリットもあります。

③ 自己破産する予定であれば、競売が終わるのを待って、自己破産をすれば、ゼロからのスタートができる

競売後に住宅ローンが完済できずに残債が残りどうしても返済できない場合は、自己破産を検討することになります。
自己破産すると、住宅ローン残債は免責となり返済義務がなくなります。

しかし、連帯保証人がいる状態で自己破産をしてしまうと連帯保証人に返済義務が移りますので注意が必要です。

「競売」(けいばい)のデメリット

① 売却金額が安くなる

早期に物件の売買を行うという性質上、売却価格が市場価格の5~7割程度になると言われています。
金融機関が少しでも早く物件を現金化したいという思惑のためで、競売物件の購入者もそれを見越して割安な物件を探しに来ているので、必然的に決定価格は市場価格よりもかなり安い値段になりやすいのです。

② 住宅ローンの滞納が近所や周囲の人間にバレる可能性がある

競売という性質上一人でも多くの方に告知する必要があるためで、裁判所の掲示板やホームページなどでその情報が開示されます。そのため住所がわかっている相手には自分の住宅ローン滞納がバレてしまうので、人間関係の面でもデメリットになります。

③ 連帯保証人がいる場合、迷惑が掛かる

「任意売却」(にんいばいきゃく)のメリット

① 売却金額が一般的な売却と同等レベルになる

銀行など債権者と、お金を借りた債務者の間に交渉の専門家に入ってもらうことにより、市場価格に近い売却額で物件を売ることができます。
またそれ以外にも金銭的なメリットがあります。たとえば不動産業者への仲介手数料です。これは売買代金から支払われます。

マンションの場合、滞納していた管理費なども同様に売買代金から支払ってもらえますし、住宅に税金滞納処分の差押さえがある時はこれら税金固定資産税や住民税を支払ってもらうこともできます。

② 売却後、新しい家の持ち主との交渉もできる

新しい家主になった人との交渉次第では、あと数ヶ月で子どもが学校を卒業するから、などの事情を聞いてもらう交渉をする余地があるという点も良いところです。家主が、すぐに住むつもりではないという場合などは、一定の家賃を支払うことで続けて一定期間住まわせてもらうなど、物件を売却した後はすぐ引っ越ししなければならない、と決まっているわけでなく、いろいろな点で自由に交渉できます。

② すぐに売れる可能性がある

支払いを延滞しているので、条件次第では早く売れる可能性がある。

③ 近所の人や会社の同僚などにバレにくい

秘密裏に物件を手放すことが出来るという点です。競売の場合にはその性質上不特定多数の方々が閲覧可能な場所で公示がなされます。そうなると近隣の方や場合によっては身内や友人など多くの方に競売の事実が知れ渡ることになります。しかし、任意売却ではあくまで個人と個人の取引なので、不動産関係者を介した極めて非公開的なやり取りで売買を完結させる事ができます。

通常の売却にしか見えませんから、単なる引っ越しに見えるでしょう。

「任意売却」(にんいばいきゃく)のデメリット

① 交渉などの手間が掛かる

任意売却の場合は銀行など債権者とのお金の交渉、購入希望者との交渉、内覧、といったこともしなければなりません。他にも保証人にも話を伝えて交渉しなければならないなど、時間と手間がかかります。
自ら交渉して市場で物件を売り渡す事が出来る方法ですが、成功させるにはいくつかのポイントがあります。まず重要なのが売却までの期間です。通常に家を売るケースと違い、債務超過で手放す際にはほとんどが時間的に切迫している状態です。

そんな中では債権者が時間のかかる任意売却を認めない場合も多く、比較的早く物件を返済に当てられる競売などを求められるケースがあります。第一のポイントはそもそも債権者に認めてもらうところからスタートしなければなりません。次に重要なのが手続きの負担を考慮することです。購入希望者と直接交渉が出来るのは任意売却の大きなメリットですが、折り合わない場合には何人もの購入希望者の対応をしなければなりません。

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② 時間的な余裕がない

任意売却で時間が掛かってしまった場合、競売せざるを得ない状況になってしまう可能性があります。

③ 任意売却業者選びに左右されてしまう

任意売却業者がうまくやってくれればいいのですが、うまくやってくれない場合は、時間切れで競売になってしまうこともあります。ですから早く動かなければなりません。ですが任意売却なんて一生に一度あるかないかというものですから、任意売却業者探しに基準すら持つことができずに進めることが多くなります。

しかし、どこの業者でもあっても、広告には経験豊富、多数の実績、と書くに決まっていますから、よくわかりません。単にレベルの低い業者ならまだましですが、悪意を持って、より多く債務者から財産をしぼり取ろうとする業者があるというのも実情です。気づけば、手数料ばかりとられて、結局競売にかけられることになってしまったら目も当てられません。ですから、任意売却業者に任せておけばいいだろうという安易な考えではまずいので、時間をかけずに良い業者を選ぶということが求められます。

業者選びに迷ったときは、リーガル東京に相談してください。

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