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任意売却はどこに相談・売却依頼すべき?弁護士・法律事務所に相談するメリットとは?

任意売却の手続はどこに依頼するか

住宅ローンの返済が困難になり、督促状や催促状が届いても支払いに応じられずに競売にかけられてしまうとマイホームは失ってしまいます。
しかし競売では安価で処分されることが多いので、多くの住宅ローンの残債が残ってしまうことがあります。

競売にかけられたからと言って全ての住宅ローンの支払いから解放されるわけではないのです。
一般的に新しい住宅より古い住宅の方が価格が下がっていきますので、多くの住宅ローンの残債を抱えてしまうことが多いです。
そんな競売にかけられる前に任意売却と言う対処方法があります。

【弁護士がわかりやすく解説】競売と任意売却のメリット・デメリットを比較

任意売却では競売と違って不動産市場で売却を目指すので競売より高い価格が付くことが多いです。
競売物件は新聞広告に出されるので、それを見られると競売にかけられたことを周囲に知られてしまう可能性があります。
しかし任意売却ではそういった心配が無いのもメリットの一つです。

競売より高く売却できた分だけ住宅ローンの残債を減らすことが出来ます。
債権者側としても競売より任意売却の方が回収できる金額が多くなるので応じてくれることが多いです。
マイホームを失った後は賃貸に入居することになりますので、その後の生活を考えると競売はデメリットが多いです。

任意売却をご本人で手続しようとしても知識が無いと中々難しいものがあります。
そんなときでも専門知識を持った業者に依頼すればスムーズに手続が進みます。

依頼先としては専門の不動産業者、弁護士といった士業があります。
どちらに依頼しても同じではないのできちんと選定することが大切です。
専門の不動産業者では不動産についての知識は豊富ですが、実績が少ないと法的な手続についての知識に乏しいことがあります。

住宅を売却するだけなら不動産業者で良い

任意売却をだれに相談したらいいものかとインターネットで検索してみると、弁護士にすべきという意見と、不動産業者にすべきという意見が多く、どうしたらいいのかわからないという話をよく耳にします。
任意売却することに決めているということであれば、不動産業者を選んでもいいと思います。住宅を売却するだけなら不動産業者もできますし、弁護士費用も必要ないからです。

住宅ローンが残りそうな場合は弁護士がベスト

しかし、住宅を売却してもローンが残る場合や住宅ローンのほかにも借り入れがある場合のほか、事業の整理を伴う任意売却の場合は、弁護士に相談した方がいいでしょう。

任意売却は法的な手続ですので、専門の不動産業者に依頼するときは実績が多いところを選定された方が良いです。
しかし任意売却後の住宅ローンの残債の返済と言った生活再建のことまで考えると、弁護士に依頼した方がメリットがあります。

弁護士に相談すれば、任意売却以外の解決方法を提案することもできます。任意売却がベストな方法だと考えていたが、弁護士に相談したところ、任意売却では解決しないだけでなく、新たな問題が発生してしまうことが判明するケースなどもあるからです。

当初の予定どおり任意売却するとしても、抵当権者、差押債権者などと条件交渉をしなければいけません。任意売却には、民法、民事訴訟法、民事保全法、民事執行法、区分所有法、債権に関する法知識が必要な場合が少なくありません。

金融機関に対し、抵当債務額より少ない金額で抵当権を解除してもらうような、いわゆる「損切り交渉」をする場合、金融機関の多くが弁護士との交渉を望む傾向があります。損切り交渉を不動産業者が行うと弁護士法違反に問われるリスクを避けているのだと思われます。弁護士が相手であれば金融機関も安心して交渉のテーブルにつくことができるのです。

不動産業者に任意売却をしてもらっても、住宅ローンやその他の債務が残るのであれば、任意売却する意味がありません。もちろん債務額を減らすことはできるでしょうが、住宅を任意売却したにも関わらず、また債権者から督促状が届き、そこから再度、債務整理をするために弁護士費用を工面しなくてはいけないとなれば、もうどうにもできなくなることもあるでしょう。

不動産業者や銀行は、とにかく任意売却してしまえばいいという判断や手段を選択する場合があります。任意売却の先のことまで考えてくれないことや、任意売却する人の要望などをまったく聞いてくれないことさえあるのです。

任意売却を弁護士に相談する3つのメリット

任意売却を行う際には、弁護士か専門の業者、どちらかに依頼をすることになります。

自分の物件を売却する手伝いをしてくれる相手を探すわけですから、慎重に選びたいところです。

一般的な話をすれば、任意売却の際には弁護士に依頼をするものです。費用がかかるにも関わらず、どうして弁護士に依頼をするのかと不思議に思う人もいるかもしれませんが、その理由は単純に、そこに明確なメリットが存在するからなのです。では、いったいどのようなメリットが存在するのか、紹介していきます。

メリット① 法的な手続がスムーズに行える

任意売却を行う際には、債務整理なども行うことになるため、法律の知識や法律を扱った経験がないと、かなり手こずることになります。住宅ローンを払うお金がないからこそ家を売ろうとしているにも関わらず、手続などで時間がかかってしまえば、その間も住宅ローンを支払わなければならなくなってしまいます。そのようなことが原因で、業者に依頼した人が弁護士に依頼し直すという例も存在するのです。

不動産会社の中には、任意売却の経験が全く無いという業者も存在します。法律家の中にも、この問題を全く扱ったことのない人は存在しますが、それを専門に行っているという人も存在するため、経験豊富なプロを見つけることができれば何の問題もありません。やはりこのような問題は、法律のプロに依頼をするのが一番安心できるのです。

メリット② 不動産会社に対しても意見を言うことができる

弁護士に任意売却を依頼しても、別の不動産会社と売買契約を結ばなければならないため、そのような二度手間を避けるために最初から不動産会社に依頼をするという人がいます。確かにそれは事実なのですが、不動産会社に依頼をし、その会社の法律家が法的な手続を行うということになった場合には、様々なことを決める時に、あなたの意見が反映されにくくなってしまうというデメリットが出てきてしまいます。

法的な見解と不動産会社の見解は、必ずしも一致するものではありません。不動産会社はとにかく物件を高く売ることだけを考えますが、弁護士はあなたの今後の人生を見据え、法的にできる範囲全てを考慮しながら、様々な提案を行ってくれます。

不動産会社だけに依頼をしてしまうと、この問題において素人であるあなたは、言われるがままに物事を決めてしまうことになります。しかし、弁護士に依頼をしておけば、法律のプロを通して不動産会社に意見を言ったり、不動産会社が提案してきた内容を、第三者と一緒に吟味することができるようになるのです。

不動産会社が悪質なところばかりだと言っているわけではありませんが、大事な問題ですので、様々な可能性を考えながら結論を出すほうが納得できるはずです。つまり、安心して任意売却を行いたいのであれば、プロの法律家に依頼をするべきだと言えます。

メリット③ 多重債務者は特にメリットが大きい

住宅ローンの問題だけではなく、消費者金融などからも多くのお金を借りているというような人の場合、弁護士に依頼をしたほうが良いです。闇金などからお金を借りており、そちらの問題も解決したいという人も同様です。

不動産業者はあくまでも家を売却することしか行ってくれません。任意売却以外にも法律家の手が必要である場合には、結局はプロの法律家に依頼をすることになるのですから、最初からそうしておいたほうが手間が省けるのです。

また、自己破産などを考えているという人も同様です。バラバラの人に依頼をすると、情報の共有が難しくなってしまうため、一人の人に全てを依頼するようにしたほうが合理的で、金銭面でも得することがあります。

任意売却はあくまで解決方法の1つ

任意売却をすることは決めているが、これまでの生活や家族のことを考えて、その家に住み続けたいという希望があっても、その希望どおりに任意売却してくれないこともあるのですが、最近は「リースバック」という方法があり、任意売却した後もその家に住み続けることができる方法があるのです。

債務が残るような方法であるのに強引に任意売却させようとする業者もいます。そのようなケースでは、そもそも任意売却がベストな解決方法ではない場合もあるのです。

弁護士であれば、住宅を売却しないで個人再生や任意整理で解決する方法もアドバイスできますし、もちろんその手続もします。住宅を売るにしても、さきほどのリースバックや親子での売買や親族との売買などの方法を考えることもできます。

任意売却は競売が開始される前に完了させる必要があります。弁護士であれば競売を取り下げてもらう交渉もできます。しかし、競売を取り下げても、任意売却が進まなければまた競売にかけられてしまいます。競売だと売却価格が任意売却よりもかなり低くなりますし、残ったローンの一括返済を求められることになります。任意売却であれば、市場価格に近い金額で売却することができます。

競売の場合、引越し先が決まっていなくても強制的に退去しなくてはいけませんし、売却したお金はすべて債権者に支払うことになるので引越し費用もありません。任意売却であれば引越費用は確保されますし、すぐに退去しなくてもいいのです。さきほど例にあげた方法で任意売却した後も住み続けることもできますし、競売とは違い、周囲の人に知られることもありません。
任意売却についてだけではない方法まで考えて、依頼者のために力を尽くすことができるので、任意売却は経験と実績ある弁護士に相談すべきなのです。

監修者


氏名(資格)
小林 幸与(税理士・弁護士)

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