住宅ローンが払えなくなった場合でも自宅に住み続けられる方法

住宅ローンの返済に困った場合に、まず脳裏をよぎるのは「競売」かもしれません。しかし、競売に至る前には、「任意売却」という方法で住宅ローンの残債がある住まいを売却し、売却益を返済に充当する、という方法があります。

任意売却は抵当権を持つ債権者（金融機関や保証会社など）の同意が必要ですが、通常は競売よりも住まいを高く売却できます。また、競売のように裁判所を経由する手続ではないため、売却に関する情報が他人に漏れにくいというメリットもあります。しかし、住まいを売却するということは、「生活拠点を失う」ことになります。

では、住宅ローンが支払えなくなった場合でも、自宅に住み続けられる方法は無いのでしょうか。今回の記事では任意売却後に、自宅に住み続ける方法について解説します。

住宅ローンが払えなくなった場合に自宅に住み続ける方法

住宅ローンの返済が厳しく、住まいを手放すことになったとしても、生活拠点を失ってしまったら仕事や学業にも暗い影を落としてしまいます。任意売却後も暮らしを続けていくためには、新たな住居の賃貸借契約をしたり、親族の家に身を寄せたりする必要がありますが、手元資金が乏しく保証人も居なければ賃貸借契約を結ぶのは難しく、親族の家に身を寄せるとしても、生活を変えざるを得なくなります。
そこで、以下の方法で「自宅に住み続ける」ことを模索してみましょう。

リースバック

リースバックとは「セールス＆リースバック」を略した言葉です。自宅を売却した後であっても、住み続けられる仕組みとして、近年注目を集めています。

リースバックを行うには、まず任意売却の際に、信頼できる不動産会社などの第三者に売却します。その後、購入者に対して「賃料」を支払っていくことで、継続して自宅に住み続けられる、という仕組みです。
つまり、リースバック後は、住まいを賃貸借して賃料を払う形になります。この方法なら、引っ越しをしなくてもいいため転職や転勤をする必要もありません。所有権を手放し賃借するため、今まで支払っていた固定資産税などの税金からも解放されます。

また、リースバック後、資金が用意できたら「買い戻す」ことも可能です。例えば、今は収入が不安定でも、将来的に配偶者やお子様が安定して収入を得るようになったら、買い戻すこともできるでしょう。
ただし、買い戻しには期限が設けられていることが多く、一般的に2～3年以内に買い戻す必要があるケースが多いです。また、買い戻しに関することはリースバックの契約を交わす際に細かく約定する必要があり、購入者と買戻しについて条件を定めなければいけません。
もっともリーガル東京の提案するリースバックでは、買い戻し期限を３年以内という短期に定めることはしていません。

親子間売買・親族間売買

任意売却の際には、「親子間売買」や「親族間売買」という方法で住まいを維持する方法も考えられます。この方法は任意売却せざるを得なくなった住まいを、子どもや親族に売却する方法です。

例えば、親が所有する任意売却対象物件を自身の子どもに売却すれば、子供が所有者となり、形式上は親が賃貸するという形になります。親子間や親族間で成立するという点ではメリットが大きいですが、現金で一括支払いをするか、新たに住宅ローンを組む必要が生じます。

住まいは高額である上、任意売却せざるを得なくなったご家庭である以上、一括支払いで購入できる十分な資金を用意できないことが多いでしょう。そのため、親子間や親族間での売買は、住宅ローンを組むことになります。

しかし、親子間・親族間の売買は住宅ローンの審査が通りにくいという問題点があります。金融機関側は親子間（親族間）売買を想定しておらず、住宅ローンの使用用途にも疑問符がついてしまうからです。

ただ、金融機関（ノンバンクを含む）によっては不動産会社が仲介に入るなど信頼できる状態であれば、住宅ローンを組める場合があります。いずれにしても専門的な知識が必要ですので、当リーガル東京などの専門知識を有する相談所にご相談されるのがおすすめです。

個人再生（個人民事再生）

裁判所を介して行われる「個人再生」とは、民事再生法を個人向けに整備した手続のことを指します。住宅ローン以外の債務総額が5000万円以下の場合に、債務を大幅に減額して収入の範囲内で返済を行う方法です。手続きには以下2つの方法があります。

１．小規模個人再生手続
２．給与所得者等再生手続

個人再生は住宅ローンの支払いを継続する必要がありますが、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を使って手続を進めることで、その他の債務を大幅に減額しつつ（減額できるのは担保のない債務に限定されます。）、住まいを守ることができます。利息制限法違反の利息を多く返済してきた方は、同時に過払い金請求を行えることも特徴の1つです。

このように、任意売却が必要となった段階でも引き続き暮らし続けるための方法が残されています。

自己破産では、マイホームを手放すことなる

個人再生では住宅資金特別条項を活用して住まいを残すことができますが、自己破産をするとどうなるでしょうか。
結論から言うと、自己破産をするとマイホームは手放すことになります。
自己破産には「同時廃止」と「管財事件」の2つの方法があります。住宅を所有するケースでは通常「管財事件」とされ、破産管財人となった弁護士が住宅を売却します。住宅を所有するケースでも、オーバーローンのケース（住宅の売買価格より抵当債務の金額がはるかに多い状態）だと「同時廃止」となり、破産者が自ら住宅を売却するか、売却しなければ競売になります。つまり自己破産したら、高額の財産とみなすマイホームは手放さざるを得ないのです。

■マイホームは売却処分される
住宅ローンやその他の債務に追われ自己破産に至った場合、オーバーローンのケースでなければ（破産財団に代金の一部が入るケースであれば）裁判所が任命した「破産管財人」によって住まいは処分されます。この処分を換価処分と言い、任意売却か競売で処分されます。
なお、担保権者によって競売にかけられる場合もあります。思い入れもある住まいを守りたい場合には、自己破産を回避するほかありません。しかし、自己破産には下記に挙げるようにメリットがあるとも言えます。

■すでに任意売却後であれば、自己破産のメリットは大きい
すでに任意売却を行い、自宅を失っている後であれば自己破産をするメリットは大きいと考えられます。個人再生を使う場合には、住宅資金特別条項を使って住まいを守ることが大きなメリットですが、その一方で減額されるとはいえ債務は残ります。自己破産は税金などの非免責債権を除き、全ての債務が免責となり返済義務が無くなるからです。

住宅ローンが払えなくなったら、どうすればいいのか？

住宅ローンは30年以上の返済期間を定める方も多く、長期間の返済の途中では返済に苦しむことも十分に考えられます。
では、住宅ローンがもしも払えなくなってしまったら、一体どうするべきでしょうか。

まずは金融機関に相談を

支払いに困ったら、まずは早急に金融機関に相談をしましょう。多くの金融機関はカウンセリングサービスを実施しています。返済困難な理由をヒアリングし、アドバイスを実施しています。返済に困っていると、追加で消費者金融などから借入を重ねてしまうケースも見受けられますが、新たに借入を追加してしまうとさらに困窮化する可能性があります。

金融機関によってはリスケジュール（返済額の減額）に応じてくれる場合もあります。社会的情勢の急激な変化で返済困難に陥るようなケースでは、支払い猶予に応じるケースもあります。

弁護士に早めの相談を

金融機関によっては返済の目途が立たない場合、強硬な姿勢に転じる場合もあります。住宅ローンの返済に追われている方の多くはその他の債務も抱えており、大変苦しい生活に陥っているケースもあります。住宅ローン以外でも、返済ができない状態を放置していると訴訟に発展し、不動産などの財産の差押などに至る可能性も増します。

弁護士に早めに相談をすると、任意売却のサポートはもちろんのこと、現在の借入状況に応じた適切な対処についてアドバイスができます。任意売却なら、競売よりも高額で売却できる可能性が高く、周囲に知られぬまま手続を進めることが可能です。
今回解説のとおり、リースバックの手法を選択できるならば、住まい売却後も引き続き現在の住まいに住み続けることも可能です。しかし、住宅が競売にされ入札期間が近づくと時間的に任意売却できなくなります。早くから弁護士に相談することで、慌てず適切に任意売却に臨むことが可能です。

まとめ

今回の記事では「住宅ローンが払えなくなった場合でも、自宅に住み続けられる方法」に焦点を当てて、詳しく解説を行いました。
任意売却後にも安心して住み続けるためには、リースバックや親子間・親族間売買の実績が豊富な弁護士へのご相談がおすすめです。住宅ローンの支払いに悩んだら、まずはお早めに弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却にリースバックを併用して住み続ける｜メリット・デメリットを解説

住宅ローンの返済に困り、いろいろと調べてみると「任意売却」や「セールス＆リースバック」という言葉を目にすると思います。

本記事では、ローン返済などの悩みがある方に、「任意売却」と「セールス＆リースバック」を改めて説明し、自宅を売却後もそのまま住み続けられるということを解説していきます。

これからどこかに相談しようとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

任意売却とは

住宅ローンが支払えない状態が続くと、抵当権を持つローン債権者によって住宅が競売にかけられることがあります。

しかし競売では通常の売買取引より低額になる傾向があり、少しでも良い条件で住宅を売り、売買代金額を上げて住宅ローンの返済に充てたいと考えるなら、「任意売却」という方法がお勧めです。

任意売却とは、住宅ローンや事業用不動産担保ローンの返済が困難になり、融資先から一括返済を求められたり、競売になりそうになったり（または競売になったり）した際に、やむなく所有不動産を売却することを言います。

金融機関としては、任意売却する方が競売よりも高額で売却できるため、良い条件で販売できるのなら協力的に対応をしてくれることが多いです。

任意売却のメリット・デメリット

メリット１　競売よりも高額で売却できる

任意売却では、競売の落札価格より高額で売却することが可能です。任意売却をせず競売になると、市場価格の80%以下の金額になるケースが多いと言われています。

任意売却は競売とは異なり、通常の不動産売買に近い行為であるため、市場価格の金額で売却可能になり、競売よりも高い金額で売却できます。

メリット２　売却の事実が周囲に知られない

差押（競売）の事実は、不動産登記にも記載され、新聞やインターネット等で、どこのどういう不動産が競売となっているかの情報が公開されます。

そのため、競売となった住宅に見知らぬ第三者が様子を見に来るなど、煩わしいことになります。

一方、任意売却は、住宅ローン返済に困っていたなどの事実が公開されることはありません。つまり、売却の事情を周囲の人に知られることなく売却することができるのです。

デメリット１　交渉が大変

任意売却は、金融機関などの抵当債権者だけでなく、仮差押債権や税金滞納処分などがあるケースでは、さまざまな人との交渉をしなければならないことが少なくありません。購入希望者が現れれば、住宅内覧の対応もしなければなりません。

抵当債権者が任意売却を認めないケースや、購入者が直ぐに現れないケースや複数の購入希望者の対応をしなければならないケースなどもあり、交渉に手間と時間がかかります。

デメリット２　ローンを組めなくなる

住宅ローン（不動産担保ローン）を滞納した状況で、不動産を売却することになると、信用が棄損しているため、売却後にローンを組むことができなくなるケースが多いです。

任意売却とリースバックの違い

任意売却することになり、自宅を手放すことになったけど、「自宅に住み続けたい」という方もいるでしょう。子どもの転校の問題や、両親の介護、初めてのマイホームを手放したくないなど、さまざまな理由でマイホームに住み続けたい希望を持つ方が多いと思います。

そういった場合に検討していただきたいのが、セールス＆リースバック（略称：リースバック）です。

リースバックとは

リースバックとは、不動産を購入した買主に毎月家賃を支払うことで、売却した家に変わらず住み続けることができる仕組みのことです。

買主が貸主、売主は借主となって、建物賃貸借契約を結ぶのです。

なお賃貸期間や賃料等の条件は、リースバックを取り扱う会社によって異なりますので、複数の会社から条件提示をもらい、リースバックの条件がより良い会社を選択されることをお勧めします。

任意売却とリースバックは併用できる

任意売却とリースバックは、住宅ローンなどの返済に困り、不動産の売却を検討する際に、どちらの方法がいいかなと選ぶものではありません。

任意売却はローンの返済が滞り、競売になる前に、少しでも高い金額で売却できる手段として選択できる方法です。

一方、リースバックは任意売却後、自宅から離れたくないと希望する場合に限り、利用するものです。つまり、リースバックは任意売却後の選択肢の一つに過ぎないのです。

任意売却が成立し、リースバックを希望しない場合は、自宅から引っ越します。

また、リースバックは、資金調達や相続対策に活用されることもあります。したがって、リースバックはローンの返済以外の目的でも利用できるものなのです。

リースバックのメリット・デメリット

メリット１　自宅に住み続けられる

売却した自宅に引き続き住むことができるのがリースバックの最大のメリットです。引っ越す必要がないため、その手間や費用もかかりません。

自宅の所有権は無くなりますが、以前と変わらず生活できるので、売却した事実を周囲の人に知られることも、まずありません。

また、リースバックは店舗（店舗併用住宅を含む）にも適用できますので、同じ場所で引きつづき商売を行いたいという場合にも活用できます。

メリット２　買い戻すことも可能

リースバックは、将来的に不動産を買い戻したいと考えている場合に、買い戻す条件を付けた売買契約にすることができます。

ご本人の名義ではなく、家族の名義で買い戻すことも可能です。例えば、お子さんが就職した後に、お子さんの名義で住宅ローンを組み、買い戻すということも可能になります。

なお買戻しの条件は、リースバックを取り扱う会社によって異なりますので、複数の会社から条件提示をもらい、買戻しの条件を含むリースバックの条件がより良い会社を選択されることをお勧めします。

デメリット１　売却価格が相場よりも安くなる

リーバックでの売却価格は、売主の支払能力や賃料利回り（投資利回り）などから算出します。そのため、通常の不動産売買よりも売却価格が低くなる可能性があります。

一見デメリットでしかないように見えますが、毎月の家賃は売却金額をもとに算出されることが一般的ですので、売却価格が安くなることは、家賃が高額にならずに済むことであるため、一概にデメリットであるとは言い切れない側面もあります。

デメリット２　家賃の支払い

毎月の家賃の支払いが必要になります。家賃の支払いが滞った場合は、自宅から退去しなくてはいけなくなりますので、毎月の支払いができる収入の見込みがなくてはいけません。

特に将来買い戻しを希望される方は、家賃の支払いと並行して自宅を買い戻すための資金も確保する必要があり、それは簡単なことではありません。

しかし、自宅を買い戻したいという希望がある方にとっては、リースバックは有効な手段となります。

デメリット３　いつまでも賃貸で住めるわけではない

リースバックを行い、賃貸で住み続けられる期間は有限です。いつまでも賃貸で住み続けられるわけではないのです。

一般的に賃貸期間は２～３年となります。その間に、買い戻しを希望する方は、買い戻す資金を確保しなければなりません。

当事務所では、賃貸期間を５年～１０年の条件にできた事例もございます。可能な限り売主様のご希望を尊重いたします。

任意売却はどこに相談するのがいいのか？リーガル東京のメリット

不動産を売却したいと考えた時には、不動産会社（宅地建物取引業の免許を持つ業者）に依頼するのが、一般的だと思います。

しかし、任意売却の場合は弁護士に依頼するべきです。

任意売却では、金融機関などの抵当権者、差押（仮差押）債権者などを相手に交渉をしなければならないケースが多いのです。特にオーバーローン（不動産を売却した代金では抵当残債務額を全額返済できないこと）の場合、損切り交渉が不可欠です。「損切り交渉」とは、不動産を売却しても残ってしまうローン（抵当債務）の残債務額を減らしてもらうために行う交渉です。

不動産会社では「損切り交渉」が必要な物件は取り扱いません。また、金融機関も不動産会社が「損切り交渉」を行うことを好みません。「損切り交渉」は、法律事務の一つであるため、非弁行為（弁護士法７２条違反）が疑われるからだと思われます。

そのため、任意売却であれば、経験豊富な弁護士に依頼した方がいいでしょう。

弁護士法人リーガル東京にご相談いただくメリット

また、弁護士が代表をしている不動産会社（㈱リーガル･プロパティ）がありますので、ワンストップで販売活動まで行えます。

自宅に住み続けたいと希望される方には、セールス＆リースバックや親子間売買等などの方法で解決方法をご提案することが可能です。

任意売却・リーバックのご相談は、弁護士法人リーガル東京へ

当事務所では、任意売却やリースバックに関するご相談を多数いただいており、相談者様のご事情やご希望に沿った解決方法をご提案しております。

任意売却のご相談に来られた方であっても、不動産を売却しないで解決できるケースがあれば、その解決方法もご提案いたします。

また、不動産会社にできない損切り交渉も、当事務所なら対応可能です。

ご相談は何回でも無料、住宅の査定も無料となっております。住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ当事務所にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
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リースバック～トラブル事例と回避するためのポイント解説～

リースバック（またはセールス＆リースバック）とは、いろいろな事情によりマイホーム（所有する戸建や区分マンション）を売却した売主が、マイホームから引越をしないで、買主に賃料を支払い住み続ける内容の契約を言います。

住宅ローンの返済に困り、自宅を売却して返済に充てたいが、ご家族の事情などの理由により自宅からは引っ越したくないという場合などに、利用を検討します。

「そんな都合のいい話があるのか？」「怪しい手法なのではないか？」と考える方もいらっしゃると思いますので、本記事ではリースバックのメリットとデメリット、リースバックのトラブル事例と回避方法について解説します。

１ リースバックのメリット

リースバックの主な特徴やメリットとして、以下の4つが挙げられます。1つずつ解説していきます。

・まとまった資金が得られる

・引越をしなくていい

・住宅ローンの返済が無くなる

・買い戻すことが可能

メリット１　まとまった資金が得られる

マイホームを売却して、多額の資金（売買代金）を取得できます。得た資金を住宅ローンの返済や老後の資金・教育費などに充てることができます。

メリット２　引越をしなくていい

マイホームから引越をしなくて済みます。

マイホームに住み続けられますので、子供は転校の心配がなく、家族の通勤に支障が出ることもありません。

通常の売買に比べ、マイホームを売却したことや売却の事情を、世間に知られるリスクがほとんどありません。

メリット３　住宅ローンの返済が無くなる

マイホームを売却するので、住宅ローン（不動産担保ローンも含む）の返済がなくなります。

但し、売買代金額によっては、住宅ローンが残るケースがありますので、そのような場合は弁護士に相談してください。当事務所では、無料でご相談可能です。

メリット４　買い戻すことが可能

売却したマイホームを、家族名義で買い戻すことができるケースがあります。

将来確実に買い戻したい場合は、リースバック契約に、買戻特約付（または再売買特約付）の契約条件を付加できるケースもあります。

2 リースバックのデメリット

リースバックにはデメリットもあります。

デメリット１　売却金額が相場より安くなる

通常の売買より、代金額が安くなる傾向です。

買主側は、投資物件として購入しますので、将来転売を計画していますし、賃料が回収できないリスクも考慮されますので、売買代金額は低額になるのが一般的です。通常の売却と比べると相場の6割から8割程度の金額になります。

なお、リーガル東京では、投資利回りを重視しつつ、売主の希望を可能な限り考慮するリースバックの契約条件をご提案しております。

デメリット２　家賃の支払いがあり、賃貸期間が有限

賃料の負担があります。また賃貸期間に制限を設けるのが一般的です。賃貸期間を2年から３年に制限するケースが多いようです。

リーガル東京のリースバックは、諸条件を考慮の上、売主の希望で賃貸期間についても最長１０年位を設定したケースがあります。

デメリット３　リースバックしたくてもできないこともある

売主がリースバックを希望しても、リースバックを断られることがあります。

売主側の賃料支払いに不安があるケースや、売買代金額よりローン残債務額が上回る（オーバーローン）ケースでは、リースバックを断られることが多いです。

但し、弁護士法人リーガル東京では、オーバーローンのケースでも、債務整理とセットのリースバックをご提案しています。

デメリット４　ローンが組めなくなる

リースバックする事情によっては、売主がカードローンや銀行ローンを組めないケースがあります。

売主が、住宅ローン等の延滞により債務整理する目的でリースバックするケースでは、売主は信用情報がブラックとなり、ローンを組めなくなるのです。

４ リースバックでよくあるトラブルと回避する方法

トラブル事例１　賃料が払えなくなり、マイホームから退去

住宅ローン等の既にある負債の支払いができないため、リースバックの契約をしたケースでは、無理な賃料設定が原因で（あるいはリースバックした後の収入減少が原因で）、家賃が払えなくなるケースがあります。

リースバックの場合、賃料設定を相場より高額にする会社も少なくありません。

一般的には賃料を２ヶ月滞納すると賃貸借契約を解除され、マイホームから退去を求められます。

トラブル事例２　契約更新（または再契約）時に賃料を値上げされる

リースバック取引で賃貸借契約を結ぶ場合、定期借家契約のケースが多いです。

定期借家契約とは、契約更新がない賃貸借契約であり、再契約の合意がないと賃貸期間満了後にマイホームから退去しなければならないのです。

そのことを誤解して当然に契約更新できると思っていたら、再契約を拒否され、「再契約したいなら賃料を値上げする」「再契約の賃貸期間を超短期にする」などのトラブルになることがあります。

また普通賃貸借契約（1年以上の賃貸借期間があり、更新が可能な契約）のケースでも「契約更新時に賃料の値上げはしない」などとの甘言を信じていたら、契約更新時に賃料の値上げをされるケースもあります。

トラブル事例３　リースバックの契約期間中に買主に無断転売される

「リースバックの間は勝手に売却しない」と約束していたにもかかわらず、買主（貸主）に勝手に売却されるケースがあります。特に口約束だけの場合がトラブルになります。

なお、買主が第三者に売ったとしても、賃貸借関係は第三者に引き継がれますので、第三者（新買主）に所有者が変更になったという理由で退去を求められることはありません。

トラブル事例４　マイホームの買戻しに応じない・買取り額が高額

リースバック契約をする際に、買い戻せることを口約束だけにしておくと、買主がマイホームの買い戻しに応じなかったとか、売値よりかなり高額な買戻し金額を言われるなどのトラブルが生じたりします。

トラブル事例５　買主の不動産会社が倒産した

リースバック契約をしている会社が倒産して、賃貸しているマイホームが競売になり、第三者に落札されて退去しなければならないケースもないわけではありません。

トラブル事例６　買取金額が適正価格を大きく下回った

リースバック売買は、通常の売買より代金額が安くなることが多いです。

買主は投資利回りを重視して買い取るので、代金額が高額になれば、賃料額もその分高くなってしまうからです。

トラブル事例７　契約時に高額な諸費用を請求された

リースバック取引をした際に、測量費用・事務手数料・仲介手数料などの名目で高額な諸費用を請求してくる会社が稀にあります。

トラブル事例８　リースバック契約ができない

リースバック契約を希望したが、契約できないことがあります。

契約できない原因としては、買取金額では住宅ローンの残債を全額返済できないケースや、賃料が高額であったり、賃貸期間が短期間であったりするケースなどがあります。

トラブル事例９　修繕費の負担で揉めた

通常の賃貸借契約では、借主の故意過失によらない設備の故障や内装の汚れ等は、貸主の負担とされます。

けれどもリースバック取引の賃貸借契約では、修繕費を借主負担としているケースが多いのです。売主家族が売却後も引き続き借主として居住するので、建物内の設備や内装のチェックが買主（貸主）にできないからです。

リースバックを弁護士に相談した方がいい理由

家を売却するとなると、その相談先としてまず不動産会社が思い浮かぶと思いますが、当事務所のようにセールス&リースバックに対応可能な弁護士事務所もあります。

不動産会社ではなく、弁護士事務所のご相談いただいた方が良い理由をご紹介します。

理由１　セールス＆リースバック以外の解決方法も提案できる

不動産会社にリースバックを相談すると、リースバックに適さない場合でもリースバックを勧められることがあります。

その点、リースバックに対応可能な弁護士にご相談いただくと、リースバック以外の解決方法を提案することが可能です。

実際に当事務所にご相談いただいた方でも、当初はリースバックを希望されていた方に対して、個人再生手続についてご提案をし、住宅を売却しなくて済んだケースがございます。

理由2　確実に買い戻せる契約内容にできる

将来的に買い戻すことができるのがリースバックのメリットですが、買い戻しを希望しても、不動産会社では買い戻す契約にしてくれないケースがあるようです。

買い戻せる契約にしてくれる不動産会社もありますが、優先的に購入できる程度の内容でしかないこともあります。

当事務所では、売主様が希望される場合、確実に買い戻せる（再売買できる）契約を提示できる買い手をご紹介しております。

当事務所のセールス＆リースバックの解決事例は、こちらでご紹介しています。

セールス＆リースバックの解決事例

リースバックのご相談は、弁護士法人リーガル東京へ

弁護士法人リーガル東京では、弁護士・税理士・宅地建物取引士の3資格を有する代表が、10年以上からリースバックのご相談に応じています。

当事務所であれば、買戻特約付（または再売買特約付）の契約をご用意できたり、長期の賃貸借が可能な買主様をご紹介できたりするなど、売主様のご希望を可能な限り考慮したリースバックの条件を提示することができます。

弁護士法人リーガル東京の紹介でマイホームをリースバックしたケースでは、５年から８年後に同居の家族がマイホームを買い戻したケースが１０件近くございます。

リースバックをご検討されている方は、ぜひ弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

ご相談は何回でも無料となっております。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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住宅ローンが残る家の売却、一括返済できない場合の解決法【任意売却】

住宅ローンを完済できない場合でも売却はできる？

通常は全額返済し、抵当権の抹消が必要

通常の売買では、不動産を売却した時に住宅ローン残債全額を返済します。これは住宅に設定された抵当権を抹消するためです。抵当権とは、住宅ローンを組む時に購入した住宅（土地建物）に設定される担保権のことです。

住宅ローンの返済が滞ると、債権者である金融機関等は、住宅の所有者である債務者に返済を督促します。住宅ローン滞納が多額になると、金融機関は保証会社などに代位弁済して、抵当権が保証会社などに移転します。そうなると、住宅ローン残債の返済方法について抵当権の譲受債権者から、住宅売却による一括返済を求められ、さらには住宅の売却がうまくいかないと、住宅が競売にかけられます。そして売却代金（または競落代金）で住宅ローン残債を回収するのです。

自己資金で不足する残債額を準備できれば問題ない

所有している住宅が住宅ローンの残債金額以上の金額で売却できるのであれば、住宅ローンを一括で返済できるため全く問題ありません。また、住宅の売却代金が住宅ローンの残債金額に満たない場合でも、不足する残債額を自己資金などで準備できれば、売却することが可能になります。けれども、不足額について自己資金を準備できなければ、住宅を売却することは、不可能となってしまいます。抵当権を持つ金融機関は、住宅ローン残債務額を完済しないと抵当権登記の抹消に応じないからです。

住宅の売買代金額が住宅ローン残債務額を下回る場合（いわゆるオーバーローン）でも、不動産を売却する方法は残されています。

このように住宅ローンを滞納して一括返済を求められた債務者が、自己所有の住宅を売却することを、「任意売却」といいます。

住宅ローンの一括返済を求められた場合の解決法【任意売却】

任意売却とは

任意売却は、住宅ローンの支払いができなくなってしまったときに、住宅を売却することで住宅ローン債務の負担をなくす（または大幅に減らす）方法です。

任意売却は、いわゆるオーバーローン不動産の場合に、多く行われます。

オーバーローンとは、所有している不動産を取得した際の借入金の残高が、その不動産の価格を超えていることを言います。つまり、その物件を売却しても住宅ローン債務が残る状態のことです。

任意売却の流れと注意点

任意売却にはさまざまなケースがあり、個々の状況によってその流れや期間は異なりますが、当方相談センターにおける手続の流れを理解していただきたいので、基本的な任意売却の流れを説明していきます。

詳しくはこちらのページで解説していますので、ご覧ください。不動産のリースバック・任意売却の無料相談室「相談から解決までの流れ」

任意売却は、次の8つのステップを経て成立します。ここでは、各ステップでの注意点を中心に説明していきます。

1.住宅ローンの滞納
2.弁護士に相談
3.ヒアリング
4.物件の査定
5.債権者との交渉
6.売却活動
7.引越し準備
8.任意売却成立

1.住宅ローンの滞納

住宅ローンを数ヶ月も滞納すると金融機関などの債権者から、督促の電話やはがきが届くようになります。融資を受けた金融機関にリスケ（返済期間や返済月額の見直し）をお願いできるケースもあります。しかし何の対策も講じないまま、住宅ローンの滞納を続けると、「期限の利益の喪失の通知書」「代位弁済通知書」などが届きます。

督促状が届くのは滞納から3か月ほど経ったころ、「期限の利益の喪失の通知書」などの通知書が届くのは滞納から半年ほど経ったころが一般的です。

2.弁護士に相談

住宅を売却して住宅ローンの返済をしようと相談するのは、不動産業者や任意売却専門業者が多いと思います。その場合、必ず提携している弁護士に直接相談できることを確かめてから、電話やメール、訪問による相談をするようにしてください。場合によっては、弁護士が依頼者を訪問して面談してくれることもあるようです。

最初の相談が弁護士でなくてはいけない理由は、弁護士であれば任意売却以外の解決策を提案することが可能だからです。

なお当方に相談される場合、税理士と宅地建物取引士の資格も有する経験豊富な弁護士が、無料にて相談対応いたします。

3.ヒアリング

相談に来られた方から、債務状況・財産収入状況・生活状況などを、お聞きします。

弁護士には守秘義務がありますので、全てを包み隠さずお話しください。お伺いした事情を総合的に判断して、最も良い解決方法を弁護士が判断します。場合によっては、任意売却以外の方法（個人民事再生など）を、お勧めすることもあります。

任意売却以外の解決策は、弁護士でなければ手続できないことが多いです。

当方に相談される場合、宅地建物取引士の資格も有する経験豊富な弁護士が、無料にて最適な解決策をアドバイスいたします。

なお任意売却ばかり勧めてくる業者もいますので注意してください。

4.物件の査定

提携する不動産会社が物件の査定を無料で行います。適正な価格でなければ、購入希望者が現れなかったり、抵当権を持つ金融機関などが担保解除に応じなかったりすることがあります。

したがって適切な価格で先ず査定し、最終的な売買価格は、売主の意向だけでなく抵当権者との協議で決めることもあります。

5.債権者との交渉

住宅に２番抵当権が設定されていたり、税金未納で滞納処分がされていたりするなど、債権者が複数いる場合、住宅に何らかの登記をつけた全ての債権者が同意しなければ任意売却の決済をすることはできません。

6.売却活動

依頼者の希望（いわゆるオーバーローンの不動産では抵当権者などの意見も）を伺い、売却活動を行っていきます。

仕事や家族の事情で自宅から引越したくない場合には、「セール＆リースバック」という方法もあります。「セール＆リースバック」とは、住宅を購入した買主に賃料を支払って売却後も住宅に住み続ける方法です。

弁護士から「セール＆リースバック」の提案が無い場合は、相談してみてください。

7.引越し準備

引越しには敷金・礼金などの費用がかかります。任意売却では10万円～30万円くらいの引越し費用を確保することが可能なケースもあるのですが、全てのケースで確保できるわけではありません。

任意売却のデメリット

任意売却にはデメリットも存在します。

1.交渉に時間と手間がかかる

任意売却の場合は、債権者（抵当権を持つ金融機関など）、購入希望者との交渉が必要となり、時間と手間がかかります。

オーバーローンのケースでは、債権者は損切額が大きいと任意売却を認めない場合も多く、不動産競売によって債権回収を図ることも少なくありません。まずは、債権者に任意売却を認めてもらうところから交渉をスタートしなければなりません。

また、購入希望者と直接交渉が出来るのは任意売却の大きなメリットではありますが、売買条件が折り合わない場合には何人もの購入希望者と交渉しなければなりません。

2.時間的な余裕がない

一般的な不動産売却と異なり、住宅ローンを滞納したことで住宅を売却するケースでは、ほとんどの場合が時間的に切迫している状態です。

任意売却で抵当権などを持つ債権者との交渉に時間がかかってしまった場合、不動産競売にならざるを得ない状況になってしまうケースがあります。

3.任意売却業者選びに左右されてしまう

任意売却は時間との勝負です。住宅ローンを滞納したことで住宅を売却するため、時間切れで不動産競売になってしまうこともあるためです。

任意売却業者が円滑に進めてくれればいいのですが、中には、悪意を持って対応する業者がいるのも事実です。気がつけば手数料ばかりがかかり、結局競売になってしまったら目も当てられません。ですから、時間をかけずに良い任意売却業者を選ぶ必要があります。

当方が提携する不動産会社は、弁護士資格を有する会社代表が責任対応しますので、安心してお任せください。

4.ローンが組めなくなる可能性

任意売却では、住宅ローン（不動産担保ローン）を滞納した状態で物件を売却することになります。そのような状況下では、信用が棄損しているので、売却後に新たなローンを組むことができなくなる可能性があります。

任意売却にかかる費用

任意売却において、売主が負担する費用は売却代金から支出されるのが一般的です。

通常、売却代金から支出される費用は次のとおりです。

①不動産仲介手数料

仲介手数料は、一般的に「売却代金の3％＋6万円＋消費税」です。

例えば、売却代金が5000万円だった場合、仲介手数料は163万8000円となります。

もっとも弁護士法人リーガル東京が提携する不動産会社が購入するケースでは、仲介手数料はかかりません。

②抵当権登記抹消費用・司法書士費用

抹消する登記の数で費用が異なりますが、通常3万円から5万円程度です。

③契約印紙代

売却金額で異なりますが、金額が1000万円を超え5000万円以下である場合は、2万円です。但し

④固定資産税・都市計画税精算金

物件引渡の日（代金決済日）を基準に日割りで精算されるのが、一般的です。

⑤引越費用

引越し費用を売却代金から支出してもらえることが多いです。

⑥その他の費用

破産管財人が売却する場合は「破産財団組入額」も売却代金から差し引かれます。

売却する物件が賃貸アパート等の収益物件である場合は、敷金返還請求権を買主が引き継ぐので、「預かり敷金」も売却代金から差し引かれます。

区分所有マンションを売却した場合は、滞納している管理費や修繕積立金も買主が引き継ぐので、これらも売却代金から精算されます。

任意売却をしてもローンが残ってしまう場合

任意売却が成立したら、それで終了ということではありません。住宅を売却した金額では返済できなかった債務（住宅ローン残債など）については、変わらず返済する義務があります。

任意売却しても債務が残った場合、その残った金額により処理方法が異なります。

売主の収入などの状況から、３年ほど分割返済をして完済できる程度の金額である場合は、債権者と交渉し分割で返済していくことが可能です。

しかし、数百万円以上さらには1千万円以上の債務が残るケースも少なくありません。その場合は、弁護士に債務整理（個人再生・自己破産など）を依頼する必要があります。

任意売却のご相談は、弁護士法人リーガル東京へ

不動産の売却は、不動産会社に相談するイメージをお持ちの方もいると思いますが、特に住宅ローンの返済に困っている場合は、まずは弁護士へご相談ください。経験豊富な弁護士であれば、すぐに任意売却の提案をしないで、任意売却以外の方法での解決策の提案も可能になります。

任意売却をご検討の方や住宅ローン滞納で悩んでいる方は、ぜひ弁護士法人リーガル東京にご相談ください。経験豊富な弁護士が、何回でも無料で、お話をお伺いします。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

【離婚時の任意売却】メリット・デメリット・売却タイミングを解説

「離婚したら、夫や妻の名義で返済していた住宅ローンはどうすればいい？」
「離婚時の財産分与で、高額の残債が残っている住まいの処分に悩んでいる」
このようなお悩みを抱えていませんか。離婚時には養育費などのお金の問題を解決する必要があります。

多くの夫婦は生活を共にするために、住宅ローンを組んで融資を受け、住まいを購入しています。借主(借主(契約者)と連帯保証人になっているローンもあれば、ペアローンで共同購入している方もいるでしょう。

では、離婚時に住宅ローンの残債が残っている場合は、一体どのように対処すれば良いでしょうか。離婚後に元夫婦間でお金のトラブルが再燃しないように、住まいを売却して処分することが理想ですが、ローンの残債がある場合には簡単に処分できません。

そこで、この記事では、離婚時の「任意売却」について、メリット・デメリットを詳しく解説します。任意売却なら、残債があり抵当権もある住まいの売却が可能です。売却のタイミングについても解説しますので、ぜひご一読ください。

任意売却のメリット・デメリット

離婚時には財産分与を行うことがあります。財産分与とは、夫婦で大切に築いてきた財産を、それぞれの貢献度などに応じて分配する仕組みを指します。預貯金口座や、株式などが分配対象に該当しますが、大切な住まいについても含まれます。住まいは離婚時に住宅ローンの残債があるケースも多く、夫婦ともに早期処分したいと考える方も多いでしょう。そんな時は、任意売却を選択することが考えられます。

では、任意売却を行うこと自体のメリット・デメリットとはどのようなものでしょうか。

メリット１　競売より高く売れる可能性がある

任意売却は、競売よりも高く住まいを売却できる可能性が高いでしょう。本来は離婚時に住宅ローンの完済を行うことが理想ですが、売却額より多くの残債がある場合には売却が難航します。

しかし、売却や返済ができなくなったまま放置を続けたら、競売にかかる可能性が高いです。競売を回避する選択肢の一つとして、任意売却があります。任意売却は競売よりも市場価格に近い状態で売却できるため、残債務をより多く減らすことができます。

メリット２　周囲に知られにくい

競売は、周囲の人に知られてしまう可能性が高い手続きです。競売にかけられると裁判所が競売物件の情報を公開します。そのため、不動産関係者の多くは競売にかけられた物件を把握しています。加えて、執行官（裁判所の職員）の来訪や、購入を希望する不動産会社が現地調査を行うことも多いのです。

任意売却は裁判所が情報を公開する手続きではないため、周囲の人に知られにくく、離婚やローンの返済に困っていることも知られません。

メリット３　オーバーローンでも売却できる

オーバーローン（※１）の場合、通常の不動産売買の方法では住まいの売却はできません。なぜなら、融資をした金融機関が損切りを認めないためです。しかし、任意売却という方法をとれる状態になれば、オーバーローンでも売却可能です。任意売却は抵当権を解除し売却する方法で、残債が残るとわかっていても売却できます。

（※１）オーバーローンとは
任意売却後、売却代金はローンの残債に充当しますが、その後も返済すべき債務が残ることをオーバーローンと言います。残債が残らず完済できる場合はアンダーローンと言います。

デメリット１　信用情報に傷がつく

任意売却は住宅ローンの返済ができなかった人が行う手続きです。そのため、任意売却をする人は信用情報に記録されています。

信用情報に傷がついた状態になると、新たにクレジットカードが作れなくなったり、ローンの審査が通過しなくなったりと、生活に影響が及びます。

デメリット２　債権者などとの交渉が必要

任意売却はどんなケースでも行えるとは限りません。上手く交渉を進めないと債権者側である金融機関や保証会社、サービサーが、任意売却を許可してくれないことも想定されます。

任意売却を成功させるためには、債権者などとの交渉で許可を得る必要があるのです。

デメリット３　売れない可能性もある

任意売却は住まいの買い手が見つからなければ成立しません。不人気エリアの物件や、予算が高すぎるなど、買い手にとっての魅力が無ければ売買が難航し、最終的に競売に至る可能性があります。

離婚時の任意売却のメリット・デメリット

離婚時に住宅ローンの残債がある住まいをどう処分すべきか悩んだら、任意売却をすることも解決方法の1つです。しかし、一般的な任意売却とは異なり、夫婦が別の人生を歩む大きな決断をともなう以上、慎重に判断する必要があります。

そこで、この章では離婚時の任意売却のメリット・デメリットを紹介します。

メリット１　換金すると平等に分配できる

任意売却を離婚前に行っておくと、財産分与の協議が行いやすくなります。物件を2つに割ることはできませんが、現金化できていたらスムーズに解決できるからです。

アンダーローンで売却利益が残る場合、住まいの悩みも解決でき、売却利益も平等に分配できます。

メリット２　連帯債務者・連帯保証人から解放される

一般的に住宅ローンは、以下の方法で契約するケースが多いでしょう
・夫婦のいずれかが主債務者、もう一方は連帯債務者
・夫婦のいずれかが主債務者、もう一方は連帯保証人
・ペアローンで夫婦双方が連帯保証人

このようなケースでは、離婚後も連帯保証・連帯債務の関係が継続します。離婚して夫婦関係を解消しても、完済していなければ返済義務は残ります。任意売却で完済できる場合は、スッキリと返済を終えられ、連帯債務者・連帯保証人という重責から解放されます。ただし、残債がある場合は返済義務が残されるため注意が必要です。

連帯保証人への影響については、こちらの記事で詳しく解説しています。
「任意売却時の連帯保証人への影響｜自己破産した場合も解説」

デメリット１　夫婦2人の承諾が必要

任意売却において夫婦がともに連帯債務(共有名義)の関係になっている場合、双方の同意の上で任意売却を行う必要があります。また、夫婦は同居していますので、他方の同意が得られない場合、売却が困難になる場合があります。
つまり、債権者の同意も、夫婦双方の同意も必要となり、通常の任意売却よりも複雑な手続きが必要です。

夫婦のいずれかが拒否してしまったら、任意売却を進めることができません。

どんな場合に任意売却した方がいいか？

離婚時の任意売却にはデメリットもある以上、手続きをすべきか慎重に判断する必要があります。では、どのようなケースの場合には、任意売却を検討すべきでしょうか。

ケース１　残債の返済が困難

離婚後は、夫婦がともに協力して返済していた関係が終了し、別々の家計を営んでいく必要があります。離婚後は家計が大きく傾き、返済不能に陥る方も少なくありません。実際に返済ができなくなり、自己破産に至るケースもあります。

残債の返済が困難と思われる場合は、離婚前に任意売却を行い、残債は分割で返済できるように交渉まで完了しておくことがおすすめです。

ケース２　連帯保証人を外したい

住宅ローンの借入時に夫婦のいずれかが連帯保証人となっている場合、任意売却後の残債についても連帯保証人は変わらず支払いの義務を負うことになります。また、債務者が返済できなくなった場合には、連帯保証人が債務者に代わり返済を行う必要が生じます。

任意売却を行い、少額の残債になれば返済のめどがつきやすくなります。連帯保証人を早く外したい、トラブルを回避したい場合には、離婚前の任意売却を検討しましょう。

離婚時に任意売却しない場合の注意点

もしも離婚時に、任意売却をしなかったらどうなるでしょうか。任意売却をせずに住まいを残す場合、以下のようなトラブルが起きやすくなります。

注意点１　返済トラブルが起きやすい

離婚後は引っ越しや転職、養育費の支払いなど、今までの生活とは一変します。お金の工面に苦労する方も多く、離婚後の初期は順調に返済していた債務者も、返済困難に陥るケースが少なくありません。

滞納が発生すると元パートナーの所へ金融機関や保証会社から督促が行われます。返済トラブルが起きやすくなるため、任意売却をせずに返済を続ける場合は注意が必要です。

注意点２　任意売却が目指しにくくなる

離婚後に返済に困り、「やはり任意売却をしたい」と思っても、別れた夫婦間で再度任意売却の協議を行うことは困難となるケースもあります。
別れたパートナーとの縁を絶つために連絡が取れなくなる場合も多く、離婚前よりも任意売却が目指しにくくなります。

離婚時に任意売却するタイミング

離婚時に残債のある住まいを任意売却するなら、いつがベストタイミングでしょうか。

ベストタイミングは「離婚前」

離婚時にはさまざまな協議を行います。養育費や財産分与など、お金の問題を話し合うことも多く、任意売却についても話し合う機会が持てるでしょう。任意売却をすればその後の競売のリスクも無くなり、円満な解決につながりやすくなります。夫婦が共倒れになるリスクも減るため、前向きに生活再建が目指せるでしょう。

適切な時期に売却ができれば住宅ローンが完済できるケースであっても、夫婦間の関係が悪化すれば、売却時期に遅れが生じることもあるでしょう。そうなると、残債が生じ、かつ延滞金が加算され、破産するケースになる可能性があります。任意売却は夫婦ともに承諾しないと進められない手続きですが、タイミングも重要であると認識しましょう。

離婚に伴う住まいの処分は多い？

住まいを所有している夫婦が離婚する場合、住まいの処分を検討する人は多いのでしょうか。夫婦のどちらも引き続き住まない場合は処分するケースが多くなっています。特に夫婦のいずれか一人だけでは、今後の返済が苦しくなることが予想される場合は、任意売却を検討します。

まとめ

離婚時には住宅ローンの残債のある住まいをどう扱うべきか、頭を抱えてしまうことがあります。しかし、任意売却を進めることで、離婚時であっても円満な解決を目指すことが可能です。

離婚にともなう任意売却は、財産分与などの視点も踏まえる必要があり、実績豊富な弁護士に相談することがおすすめです。詳しくは弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却はどこに相談・売却依頼すべき？弁護士・法律事務所に相談するメリットとは？

任意売却の手続はどこに依頼するか

住宅ローンの返済が困難になり、督促状や催促状が届いても支払いに応じられずに競売にかけられてしまうとマイホームは失ってしまいます。
しかし競売では安価で処分されることが多いので、多くの住宅ローンの残債が残ってしまうことがあります。

競売にかけられたからと言って全ての住宅ローンの支払いから解放されるわけではないのです。
一般的に新しい住宅より古い住宅の方が価格が下がっていきますので、多くの住宅ローンの残債を抱えてしまうことが多いです。
そんな競売にかけられる前に任意売却と言う対処方法があります。

【弁護士がわかりやすく解説】競売と任意売却のメリット・デメリットを比較

任意売却では競売と違って不動産市場で売却を目指すので競売より高い価格が付くことが多いです。
競売物件は新聞広告に出されるので、それを見られると競売にかけられたことを周囲に知られてしまう可能性があります。
しかし任意売却ではそういった心配が無いのもメリットの一つです。

競売より高く売却できた分だけ住宅ローンの残債を減らすことが出来ます。
債権者側としても競売より任意売却の方が回収できる金額が多くなるので応じてくれることが多いです。
マイホームを失った後は賃貸に入居することになりますので、その後の生活を考えると競売はデメリットが多いです。

任意売却をご本人で手続しようとしても知識が無いと中々難しいものがあります。
そんなときでも専門知識を持った業者に依頼すればスムーズに手続が進みます。

依頼先としては専門の不動産業者、弁護士といった士業があります。
どちらに依頼しても同じではないのできちんと選定することが大切です。
専門の不動産業者では不動産についての知識は豊富ですが、実績が少ないと法的な手続についての知識に乏しいことがあります。

住宅を売却するだけなら不動産業者で良い

任意売却をだれに相談したらいいものかとインターネットで検索してみると、弁護士にすべきという意見と、不動産業者にすべきという意見が多く、どうしたらいいのかわからないという話をよく耳にします。
任意売却することに決めているということであれば、不動産業者を選んでもいいと思います。住宅を売却するだけなら不動産業者もできますし、弁護士費用も必要ないからです。

住宅ローンが残りそうな場合は弁護士がベスト

しかし、住宅を売却してもローンが残る場合や住宅ローンのほかにも借り入れがある場合のほか、事業の整理を伴う任意売却の場合は、弁護士に相談した方がいいでしょう。

任意売却は法的な手続ですので、専門の不動産業者に依頼するときは実績が多いところを選定された方が良いです。
しかし任意売却後の住宅ローンの残債の返済と言った生活再建のことまで考えると、弁護士に依頼した方がメリットがあります。

弁護士に相談すれば、任意売却以外の解決方法を提案することもできます。任意売却がベストな方法だと考えていたが、弁護士に相談したところ、任意売却では解決しないだけでなく、新たな問題が発生してしまうことが判明するケースなどもあるからです。

当初の予定どおり任意売却するとしても、抵当権者、差押債権者などと条件交渉をしなければいけません。任意売却には、民法、民事訴訟法、民事保全法、民事執行法、区分所有法、債権に関する法知識が必要な場合が少なくありません。

金融機関に対し、抵当債務額より少ない金額で抵当権を解除してもらうような、いわゆる「損切り交渉」をする場合、金融機関の多くが弁護士との交渉を望む傾向があります。損切り交渉を不動産業者が行うと弁護士法違反に問われるリスクを避けているのだと思われます。弁護士が相手であれば金融機関も安心して交渉のテーブルにつくことができるのです。

不動産業者に任意売却をしてもらっても、住宅ローンやその他の債務が残るのであれば、任意売却する意味がありません。もちろん債務額を減らすことはできるでしょうが、住宅を任意売却したにも関わらず、また債権者から督促状が届き、そこから再度、債務整理をするために弁護士費用を工面しなくてはいけないとなれば、もうどうにもできなくなることもあるでしょう。

不動産業者や銀行は、とにかく任意売却してしまえばいいという判断や手段を選択する場合があります。任意売却の先のことまで考えてくれないことや、任意売却する人の要望などをまったく聞いてくれないことさえあるのです。

任意売却を弁護士に相談する3つのメリット

任意売却を行う際には、弁護士か専門の業者、どちらかに依頼をすることになります。

自分の物件を売却する手伝いをしてくれる相手を探すわけですから、慎重に選びたいところです。

一般的な話をすれば、任意売却の際には弁護士に依頼をするものです。費用がかかるにも関わらず、どうして弁護士に依頼をするのかと不思議に思う人もいるかもしれませんが、その理由は単純に、そこに明確なメリットが存在するからなのです。では、いったいどのようなメリットが存在するのか、紹介していきます。

メリット① 法的な手続がスムーズに行える

任意売却を行う際には、債務整理なども行うことになるため、法律の知識や法律を扱った経験がないと、かなり手こずることになります。住宅ローンを払うお金がないからこそ家を売ろうとしているにも関わらず、手続などで時間がかかってしまえば、その間も住宅ローンを支払わなければならなくなってしまいます。そのようなことが原因で、業者に依頼した人が弁護士に依頼し直すという例も存在するのです。

不動産会社の中には、任意売却の経験が全く無いという業者も存在します。法律家の中にも、この問題を全く扱ったことのない人は存在しますが、それを専門に行っているという人も存在するため、経験豊富なプロを見つけることができれば何の問題もありません。やはりこのような問題は、法律のプロに依頼をするのが一番安心できるのです。

メリット② 不動産会社に対しても意見を言うことができる

弁護士に任意売却を依頼しても、別の不動産会社と売買契約を結ばなければならないため、そのような二度手間を避けるために最初から不動産会社に依頼をするという人がいます。確かにそれは事実なのですが、不動産会社に依頼をし、その会社の法律家が法的な手続を行うということになった場合には、様々なことを決める時に、あなたの意見が反映されにくくなってしまうというデメリットが出てきてしまいます。

法的な見解と不動産会社の見解は、必ずしも一致するものではありません。不動産会社はとにかく物件を高く売ることだけを考えますが、弁護士はあなたの今後の人生を見据え、法的にできる範囲全てを考慮しながら、様々な提案を行ってくれます。

不動産会社だけに依頼をしてしまうと、この問題において素人であるあなたは、言われるがままに物事を決めてしまうことになります。しかし、弁護士に依頼をしておけば、法律のプロを通して不動産会社に意見を言ったり、不動産会社が提案してきた内容を、第三者と一緒に吟味することができるようになるのです。

不動産会社が悪質なところばかりだと言っているわけではありませんが、大事な問題ですので、様々な可能性を考えながら結論を出すほうが納得できるはずです。つまり、安心して任意売却を行いたいのであれば、プロの法律家に依頼をするべきだと言えます。

メリット③ 多重債務者は特にメリットが大きい

住宅ローンの問題だけではなく、消費者金融などからも多くのお金を借りているというような人の場合、弁護士に依頼をしたほうが良いです。闇金などからお金を借りており、そちらの問題も解決したいという人も同様です。

不動産業者はあくまでも家を売却することしか行ってくれません。任意売却以外にも法律家の手が必要である場合には、結局はプロの法律家に依頼をすることになるのですから、最初からそうしておいたほうが手間が省けるのです。

また、自己破産などを考えているという人も同様です。バラバラの人に依頼をすると、情報の共有が難しくなってしまうため、一人の人に全てを依頼するようにしたほうが合理的で、金銭面でも得することがあります。

任意売却はあくまで解決方法の1つ

任意売却をすることは決めているが、これまでの生活や家族のことを考えて、その家に住み続けたいという希望があっても、その希望どおりに任意売却してくれないこともあるのですが、最近は「リースバック」という方法があり、任意売却した後もその家に住み続けることができる方法があるのです。

債務が残るような方法であるのに強引に任意売却させようとする業者もいます。そのようなケースでは、そもそも任意売却がベストな解決方法ではない場合もあるのです。

弁護士であれば、住宅を売却しないで個人再生や任意整理で解決する方法もアドバイスできますし、もちろんその手続もします。住宅を売るにしても、さきほどのリースバックや親子での売買や親族との売買などの方法を考えることもできます。

任意売却は競売が開始される前に完了させる必要があります。弁護士であれば競売を取り下げてもらう交渉もできます。しかし、競売を取り下げても、任意売却が進まなければまた競売にかけられてしまいます。競売だと売却価格が任意売却よりもかなり低くなりますし、残ったローンの一括返済を求められることになります。任意売却であれば、市場価格に近い金額で売却することができます。

競売の場合、引越し先が決まっていなくても強制的に退去しなくてはいけませんし、売却したお金はすべて債権者に支払うことになるので引越し費用もありません。任意売却であれば引越費用は確保されますし、すぐに退去しなくてもいいのです。さきほど例にあげた方法で任意売却した後も住み続けることもできますし、競売とは違い、周囲の人に知られることもありません。
任意売却についてだけではない方法まで考えて、依頼者のために力を尽くすことができるので、任意売却は経験と実績ある弁護士に相談すべきなのです。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

住宅ローンが払えない場合の方法の1つ「親子間売買」。リースバックとの違いと注意点を弁護士が解説

「親子間売買」と「リースバック」の違い

持ち家や不動産物件を所有している人が住宅ローンを支払う事が出来なくなってしまった場合に利用する売却方法の一つに任意売却である「リースバック」があります。
任意売却である「リースバック」は不動産物件を親族や投資家や企業などの第三者に売却した後も住み慣れた自宅に家賃を支払ってそのまま住み続ける事が出来る便利な任意売却の方法とされています。

リースバックとは何？カンタンに仕組み・メリット・デメリットを解説

親子間での買い戻しについて

自宅である持ち家と不動産物件を任意売却であるリースバックを行って一旦は親族や友人、企業や投資家などの第三者に売却しても、期間内に「買い戻し」を行う事で再び自宅と不動産物件を自分の手に戻す（所有権の移動）事が可能です。

この買い戻しを行う相手が実の親、実の子である親子間売買の場合、自宅と不動産物件を所有している所有者が親や子である訳ですから、不動産物件をわざわざ買い戻さなくても良い事になりますので、これは元々不動産物件を所有していた人にとってはメリットとなります。

しかし、リースバックを行う相手が実の親、実の子である「親子間売買」であった場合には、その売却方法はリースバックとは呼ばず、「親子間売買」に分類される事となります。

「親子間売買」は一見すると親族や友人などと不動産物件の売買を行うリースバックと似ていますが、親子間売買とリースバックには同じ任意売却という売却方法ながらも双方の間には明確な違いが存在しており、親子間売買ならではの問題も発生してきます。

「親子間売買」の3つの注意点

注意点① 不当に安い価格で売買した場合

親子間売買なのだから、不当に安い価格にして売買したらいいのではないかと思いかもしれませんが、
それでは任意売却をしても債務を支払うことができないだけではなく、著しく低い金額で不動産を親子売買すると、多額の贈与税がかかるケースがあります。

注意点② 不当に高い価格で売買した場合

逆に、任意売却で債務返済額を増やそうとして、不当に高い金額で売買をした場合でも多額の譲渡所得税がかかることになります。ですから、不動産市場の時価に近い金額で売買するしかありません。

注意点③ 住宅ローンを組んで買ってもらう場合

現金一括でそれだけの額を支払うことができるケースは稀でしょうから、買う側が住宅ローンを組むことになります。

以前は親子間売買に対して住宅ローンを融資してくれる金融機関はほとんどありませんでした。
ところが、最近になって、親子間売買という方法に対しても住宅ローンを融資してくれる金融機関がいくつか出てきたのですが、金利が高めに設定されているので、利用する際には十分な検討が必要になります。
ただし、一般的な金利で住宅ローンを利用することができるノウハウを持っている専門家もいます。

ほとんどの金融機関が住宅ローンの融資を拒む理由はいくつかあります。

まず、金融機関とローン保証会社との保証契約の中に、
「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない」
という条項があるからです。この項目により、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しないということが決められているのです。

また、任意売却ということを偽って、金利の低い住宅ローンで融資を受けた者が、別の目的でそのお金を使う危険性も心配しているのです。
さきほども述べましたように、親子間売買の金額設定が不適切であることも考えられます。

さらに、法的な観点や一般慣習上の観点でも、親子間や親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与であるから売買というのはおかしいと判断されることもあります。
このような理由から、金融機関は親子間売買に対しては、積極的に住宅ローンを融資することがありません。

それから、金融機関の問題ではなく、税制面でも親子間売買の方法にはデメリットがあって、住宅ローン控除などが受けれないなどの税制上の優遇措置を受けることができないということがあります。

このように親子間売買には銀行からの融資が難しくなる、という注意点が存在しますので、親子間売買をする場合には所有権の移転をどうするのかをじっくりと親子で話し合う必要があると言えます。

任意売却を親子間売買でおこなうのであれば、さきほどご紹介しましたように金利が高めの金融機関で住宅ローンを融資してもらうことや、一般的になりつつある「リースバック」という制度を利用することもできますが、どちらも問題がないわけではありません。
どちらにしても、任意売却の経験と実績が豊富にある専門家にできるだけ早く相談することが先決です。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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