任意売却の悪徳業者の特徴10選｜相談先の選び方等も解説

任意売却は住宅ローンの返済が困難となっている方が、住まいを売却する方法です。任意売却を検討する方の多くは、生活資金も不足していることが多く、「早く問題を解決したい」と思っていらっしゃるでしょう。任意売却は競売よりも高額で住まいを売却できるため、競売になる前に任意売却を行うことがおすすめです。

しかし、任意売却は「誰に依頼をするか」によって結果が変わってしまう可能性があることをご存じでしょうか。

任意売却を行う業者の中には、残念なことに悪徳業者が潜んでいることがあります。そこで、この記事では任意売却の悪徳業者について、10個の特徴を挙げてご紹介します。あわせて、住宅ローンの返済に困ったときに相談先の選び方も紹介しますので、ぜひご一読ください。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの滞納がある住まいを売却することです。住宅ローンの返済が困難になり、滞納状態が継続すると金融機関は債権の回収に本格的に乗り出します。任意売却などの方法で解決できない場合は、競売が行われ、債務が残されたまま、住まいも失ってしまいます。

任意売却は不動産市場に近い価格で住まいを売却でき、住宅ローンの残債を競売よりも減らすことができます。また、セールス＆リースバックという方法を選択すれば、自宅から引っ越すことなく、将来的に住まいをもう1度買い戻すことも可能です。

任意売却については、こちらで詳しく解説しています。
「任意売却とは？わかりやすく解説｜競売・通常売却との違いも」

任意売却の悪徳業者の特徴

返済に苦しんでいる債務者をさらに追い詰めるような、悪徳業者には一体どのような特徴があるでしょうか。この章では任意売却の悪徳業者の特徴を10個に分けて紹介します。

特徴１　「残債を消す」と謳っている

任意売却を行って残債が無くなるような不動産価値がある場合は、そもそも任意売却をしなくても問題の解決が目指せます。任意売却はほとんどのケースで住宅ローンの残債が残るため、返済計画を立てて、分割返済を続けます。できないことをできる、と謳うような業者への依頼は避けましょう。

特徴２　多額の引っ越し費用などを保証している

任意売却は交渉次第では、不動産売却代金の中から引っ越し費用や再出発の資金を受け取れることがあります。しかし、それは債権者が同意をしたケースに限られ、「絶対」受け取れるということはありません。
それにもかかわらず、引越し費用や再出発資金を100万円単位の高額な金額で保証している場合は、誇大広告の可能性が高いです。

特徴３　「担保が無くなるから怖くない」と宣伝する

任意売却を扱う業者の中には、「担保が無くなる」と宣伝するケースもあります。抵当権のある住まいを売却する行為を意味していますが、売却後も残債の返済を続ける必要があり、適切な表現とは言えません。

特徴４　仲介手数料以外の費用を請求する

悪徳業者の中には仲介手数料以外の費用を求めてくるケースもあります。本来、任意売却で債務者側が支払う費用は、宅地建物取引業法によって「仲介手数料のみ」と決められています。
しかし、顧問料や相談料などの名目で、手数料を求めてくる場合があります。こうした行為は、あたかも必要な費用に見せかけて、不正にお金を得ようとする手口ですので、注意してください。

特徴５　任意売却や競売の情報公開後に訪問してくる

任意売却や、競売開始の情報を嗅ぎつけて、訪問してくる不動産会社は悪徳業者である可能性があります。訪問業者は極端な宣伝文句を振りかざし、強引な営業を行うこともあります。訪問による業者はなるべく避けることがおすすめです。

特徴６　任意売却のメリットしか話さない

任意売却は、競売と比較するとメリットがありますが、オーバーローン物件では債権者の同意が必要であり、100％の成功を保証できるものではありません。
また残債がある場合、債務者側が求めるような条件では分割返済が認められないこともあります。任意売却のメリットばかりを強調する業者は注意が必要です。

特徴７　専任媒介や専属専任媒介での契約を強要してくる

任意売却は不動産会社を通して売却活動を行います。その際には、いくつかの契約方法があります。しかし、悪徳な業者は選択肢を明示せず、専任媒介や専属専任媒介契約を求めてきます。その他の不動産会社に依頼できないように囲い込む悪質な行為です。

特徴８　契約を急かす

任意売却はどうしても早期の解決が必要となるため、依頼者側も気が焦っているでしょう。しかし、早急に契約をさせようとする業者は悪徳業者の可能性があります。メリットだけを謳い、契約書に印鑑を押すように急かしてくる会社とは取引しないことが大切です。

特徴９　具体的な任意売却の実績が提示されない

任意売却に実績のある専門家は、さまざまな過去の解決事例を紹介できます。しかし、悪徳業者は具体的な任意売却の実績は示さないまま、強引に契約しようとします。

特徴１０　質問や相談に対する返事が遅い

任意売却は住まいを売却するものであり、不安を感じて当然です。引っ越しや今後の見通しなど、相談や質問したいことも多いでしょう。
しかし、悪徳業者はこうした質問や相談に応じてくれず、返事も遅い傾向があります。任意売却はタイムリミットがある手続きのため、迅速に解決へと動いてくれない業者への依頼はおすすめできません。

任意売却の相談先の選び方

悪徳業者をしっかりと見極め、安全な相談先を見つけるためには、一体どうすれば良いでしょうか。そこで、この章では任意売却の相談先について、「選び方」を紹介します。

１　任意売却の実績があるか

任意売却はオーバーローンの場合、金融機関や保証会社との交渉を行う必要があります。そのため、交渉力によって結果が左右される側面があります。
そのため、売却を成功させるためには「実績」がある相談先を選んだ方が安全です。しっかりと実績を開示している専門家を選びましょう。

２　任意売却以外の解決方法も提案してくれるか

住宅ローンが返済できなくなった場合の解決方法として知られる任意売却ですが、この方法以外にも解決できる場合があります。親子間売買、セールス＆リースバックはもちろんのこと、ご家族の協力を得られることで、任意売却を回避できるケースもあります。安心できる任意売却の専門家なら、様々な解決策を提案してくれます。

３　不利益になる話もしてくれるか

先にも少し触れましたが、任意売却は決してメリットばかりある手続きではありません。住宅ローンの返済に行き詰まった以上、売却の完了後も残債が残されるケースがあるため、不利益なこともしっかりと把握する必要があります。住宅ローン滞納により任意売却に臨む場合は、事故情報が信用情報機関に登録されるため、クレジットカードが使えなくなったり、新たな借入ができなくなったりするなどのデメリットもあるからです。

不利益なことを知らされずに任意売却をしてしまうと、思わぬ生活の支障を実感することになってしまいます。必ずデメリットも説明してくれる専門家を選ぶことがポイントです。

任意売却を弁護士に相談するメリット

任意売却を相談するなら、任意売却に詳しい弁護士が最もおすすめです。弁護士がおすすめの理由は以下の2つが挙げられます。

メリット１　債務整理なども依頼できる

任意売却後は残債が残るケースがあるため、あらかじめ金融機関や保証会社との間で返済に関する交渉を行う必要があります。残債の金額によっては債務整理も必要となるため、債務整理の実績がある弁護士へのご依頼がおすすめです。不動産会社だけでは、任意売却に関連するトラブルの解決には至りません。
やはりこのような問題は、法律のプロに依頼をするのが一番安心できるのです。住宅ローン以外の借金についても相談できるため、多重債務の解消にもつながります。

メリット２　依頼者にとっての有利を優先してくれる

弁護士が依頼を受けると、依頼者にとって有利になるように交渉や売却手続きのサポートを行ってくれます。不動産会社の場合、債務整理などの法的な手続きを見据えた売却手続きを行ってくれるとは限りません。
弁護士なら、依頼者の生活が再建できるようにアドバイスを行い、有利になるように尽力してくれるでしょう。

まとめ

任意売却は不動産売買の知識だけではなく、法的知識も要するため、任意売却実績がある弁護士へのご相談がおすすめです。弁護士法人リーガル東京には、経験豊富な専門相談員が在籍しており、任意売却に関する無料相談に対応しています。不動産会社もグループ内にあり、リースバックや親子間売買の実績も豊富です。

任意売却予定の不動産は無料査定も可能です。債務整理のご相談にも対応していますので、まずはお気軽に弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却をするとブラックリスト入りする？登録される期間等も解説

住宅ローンの返済が困難となってしまったら、「任意売却」という方法を使って解決を目指せます。ただしオーバーローン物件では金融機関や保証会社（債権者側）の同意を得て、住宅ローンの残債がある住まいを売却しなければなりません。

任意売却を行う場合、「ブラックリスト」について気にされる方もいるのではないでしょうか。では、ブラックリストとはどのようなもので、任意売却をするとどうなるのでしょうか。

この記事では任意売却とブラックリストに注目し、登録される理由や期間を中心に詳しく解説します。

任意売却をするとブラックリストに載るのか？

任意売却をしたらブラックリストに載る(信用情報に事故情報が掲載される)のではないかと不安を抱くかもしれませんが、実際は、任意売却をしたからと言ってブラックリストに載るわけではありません。

住宅ローンの滞納が3か月以上続いている場合に、ブラックリストには載ってしまいます。

任意売却をされる場合は、住宅ローンの滞納が前提となりますので、滞納が3カ月以上経過している場合は、任意売却をしているかどうかに関わらず、ブラックリストには載ります。

すでにブラックリストに載っており、早期に住宅ローンの問題を解決したい場合は、任意売却を検討することがおすすめです。

「ブラックリストに載る」とは

では、そもそも「ブラックリストに載る」とは、どういうことなのでしょうか。

「ブラックリストに載る」とは、信用情報機関に事故情報が登録されることを指します。

信用情報機関についての詳細は後述していますが、金融機関などが加盟しており、顧客の事故情報を共有する機関です。具体的には、借入金の滞納、債務整理などが事故情報に該当します。

新たな借入を審査する場合などに、金融機関などが信用情報機関に照会を行うことで、事故情報を確認し、その個人の返済能力を確認するために利用されています。つまり、事故情報が登録されている場合は、返済能力に問題があると判断されるということです。

個人信用情報を扱う機関とは

現在日本国内には3つの信用情報機関があります。さまざまな金融機関や消費者金融が加盟し、会員に対して顧客の事故情報を共有しています。3つの機関は以下のとおりです。

１．全国銀行個人信用情報センター（KSC）
金融機関(銀行や信用金庫、信用組合など)が会員になっています。

２．株式会社シーアイシー（CIC）
クレジット会社や信販会社が会員になっています。

３．株式会社日本信用情報機構（JICC）
消費者金融などが会員になっています。

ブラックリストに載るデメリット

住宅ローンを3か月以上滞納すると、任意売却を行わなくてもブラックリストに載ります(信用情報機関に事故情報が登録されます)。では、ブラックリストに載ってしまったら、実生活にはどのような影響があるのでしょうか。この章では、ブラックリストに載ってしまったら、できなくなることに焦点を当てて解説します。

影響１　新たな借り入れ

信用情報機関に事故情報が登録されたら、新規の融資は受けられません。滞納を解決したくても、住宅ローンの借り換えはできなくなります。

影響２　クレジットカードの利用や発行

ブラックリストに載ってしまうと、クレジットカードの利用ができなくなり、新規のカードも発行できなくなります。スマホ代や水道光熱費など生活に欠かせないものをクレジットカード払いにしている方は、特に注意が必要です。
また、クレジットカードと一緒に発行しているETCカードも使えなくなります。

影響３　携帯・車等のローン購入不可

スマホをはじめとする家電や車などをローン購入することもできなくなります。現金で一括購入する場合や、家族名義で購入する場合は、影響ありません。

ブラックリストに載ってしまった後の注意点

住宅ローンの滞納が続くとできなくなることが多く、闇金融や給与ファクタリングなどからお金を借りてしまう方もいます。違法な金融業者は、一般的な金融機関からお金を借りられなくなった人をターゲットにし、高金利で貸付します。このような業者は悪質な取り立てを行うため、借りないようにご注意ください。

ブラックリストに載る期間

ブラックリストに載る(信用情報機関に事故情報が登録される)と、上記のように生活に一部支障が生じます。特にクレジットカードが使えなくなる点は、不便さを感じやすい点です。

しかし、ブラックリストに載る(信用情報機関に事故情報が登録される)情報は、その後一生登録され続けるわけではありません。一定期間を過ぎると、情報は抹消されます。では、期間とは一体どの程度なのでしょうか。

異動情報の場合

住宅ローンなどの借入を滞納した場合には異動情報(ネガティブな情報)が信用情報機関に登録されます。しかし、すべての延滞情報が記録されるわけではありません。主に「約定返済日より61日以上、または3カ月以上の延滞」が対象となります。住宅ローンの場合は滞納開始から3か月が目安です。異動情報の登録後は5年から7年間、情報が登録されたままと言われています。

■任意売却を経て、完済すると事故情報はすぐ消える？
住宅ローンの滞納を解決するために任意売却を実行し、その後残債の返済を続け完済できたら、事故情報はすぐに消えるでしょうか。結論から言うと、しばらくは残されたままとなります。完済後5年から7年間、情報が登録されたままと言われておりますので、ご注意ください。

官報情報の場合

任意売却や競売の後に、住宅ローンの残債の返済ができない場合には自己破産をするケースもあると思います。自己破産の場合は、住宅ローンの滞納よりも事故情報の登録期間が長くなります。

自己破産や個人再生を行うと、「官報情報」が最大で10年間登録されます。CICは官報情報を保有しないものの、JICCは最大5年、KSCで最大10年が登録期間と言われています。官報に載るような出来事があっても、10年以上経過すると、再度住宅ローンの審査を通過できる可能性があります。（※その時点での収入などにもよります）

このように、事故情報は一定期間残されるものの、いつまでも残るわけではありません、一定期間をクリアできれば、再び問題なく借入できるようになります。

任意売却をする場合、連帯保証人もブラックリストに載るのか

住宅ローンの借入をする際には、連帯保証人を依頼しているケースも多いでしょう。住宅ローンを３ヶ月以上滞納して任意売却をすると、連帯保証人もブラックリストに載る場合があります。

債務者が住宅ローンの滞納を続けていると、連帯保証人に対しても督促が行われるのです。連帯保証人にも大きな影響を及ぼすため、滞納が解決できそうにない時には、早めにその事実を伝えることが大切です。

任意売却は競売よりメリットがある売却方法

住宅ローンの滞納が継続している時点で、ブラックリストに載る(信用情報機関に事故情報が登録される)事になります。しかし、そのままの状態を放置してしまうと競売はもちろん、自己破産のリスクも高まります。できる限り早期に、任意売却を検討しましょう。

任意売却は競売よりもメリットがあります。競売よりも高く住まいを売却できるため、住宅ローンを完済できることが多く、残債が残っても住宅ローンの充当額が大きくなるのです。残債が少なければ完済できる可能性は高くなるでしょう。また、任意売却は債権者との交渉により、分割返済ができる場合もあります。

任意売却と競売の違いについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
「任意売却と競売の違いを比較｜メリット・デメリットも詳しく解説」

まとめ

任意売却は住宅ローンの滞納した場合でも行える売却方法です。住宅ローンを滞納した場合は基本的にブラックリスト載る(信用情報機関に事故情報が登録される)事は避けられません。ブラックリストに載った場合、クレジットカードが使えなくなるなどの不便さはあるものの、事故情報は一定期間を過ぎれば抹消されます。

ブラックリストに載ったことをよく理解せずに恐れて、住宅ローンの滞納を放置してしまうと、競売に発展する可能性もあります。

住宅ローンの滞納を解消できないのであれ、競売よりもメリットがある打開策である任意売却を早期に検討しましょう。任意売却についての疑問やご質問は、お気軽に弁護士法人リーガル東京にお寄せください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却で買い手がつかない原因と対処法｜売却できなかった場合も解説

住宅ローンの返済に困り、生活が苦しくなってしまったら「任意売却」で解決を目指す方法が考えられます。任意売却とは、金融機関や保証会社といった債権者の同意を得た上で、住宅ローンの残債があっても住まいを売却することを指します。競売と比較すると、一般市場価格に近い価格で売却できるため、債権者と債務者の双方にメリットがある解決方法です。

しかし、すべての任意売却が成功するとは限りません。不動産によってはなかなか「買い手」が見つからないことがあるからです。では、もしも任意売却で買い手がつかない場合には、一体どうすれば良いのでしょうか。

この記事では、任意売却で買い手がつかない原因や、対処法について詳しく解説します。もしも任意売却ができなかった場合に考えられる事態についてもあわせて紹介します。ぜひご一読ください。

任意売却とは

住宅ローンを返済できずに困っている場合、「任意売却」という手段によって債務超過の状態になってしまった不動産を売却することができます。

通常の不動産売却では、ローンを完済し、抵当権も抹消した上で売却する必要があります。任意売却の場合、返済に行き詰まり滞納状態にあることから、債権者側に交渉し、同意を得た上で住宅ローンの残債がある住まいを売却します。競売とは異なり、引っ越し費用や税金の滞納について売却代金からの支払いが認められる場合があります。

任意売却については、こちらで詳しく解説しています。
「任意売却とは？わかりやすく解説｜競売・通常売却との違いも」

任意売却で買い手がつかない原因

任意売却は競売よりも売却できる価格が高いため、住宅ローンの残債を競売よりも減らせるメリットがあります。債権者側としては、融資した以上少しでも多く返済してほしいと考えるため、交渉に応じてくれる可能性が高いでしょう。

しかし、任意売却は「買い手」がつかなければ成立しません。では、買い手がつかない場合、どういった原因が考えられるでしょうか。主な原因は以下の4つです。

原因１　売り出し価格が相場よりも高い

不動産市場には「相場」があります。任意売却をする場合も、適切な市場価格を把握した上で売却活動を行う必要があります。相場よりも高い売り出し価格で設定していると、買い手が見つからない場合があります。

原因２　内見できない

中古物件を購入したい方は、「内見」を希望します。物件の状態を確認した上で購入したいからです。しかし、内見を断っていたり、購入希望者に合わせた内見日を設定できなかったりする場合は、別の物件に関心を示し、購入してくれない可能性があります。

原因３　物件の状態が良くない

築年数が経過していたり、内装に激しいダメージがあったりするなど、物件の状態が悪いと買い手が見つかりにくい傾向があります。
また、内見時に室内が片付いておらず、購入希望者に乱雑な印象を与えると売れにくくなる場合もあるため注意が必要です。

原因４　不動産会社が任意売却に精通していない

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、金融機関や保証会社と交渉し、競売を防ぐために早期の売却を目指す必要があります。また、時には連帯保証人との交渉も必要です。

しかし、すべての不動産会社が任意売却に精通しているわけではありません。任意売却の実績に乏しく、交渉や売却へのスケジュール管理が疎かになっていると、買い手がつかず任意売却が失敗するリスクがあります。
売却に向けて積極的な活動をしてくれる不動産会社ばかりとは限らず、広告に力を入れてくれないケースもあるのです。

任意売却で買い手がつかない場合の対処法

任意売却に踏み切っても、売却ができない場合には対策を講じる必要があります。では、買い手がつかない場合にはどんな対処法が考えられるでしょうか。

対処法１　売り出し価格の見直し

不動産相場よりも高く売却価格を設定していた場合は、買い手を見つけるためにも売り出し価格を見直すことが大切です。特に価格が高すぎる場合は、相場を目安に再設定しましょう。

対処法２　清掃を行い、内見を積極的に行う

買い手は状態の良い中古物件を探すために、内見を重要視しています。居住中の空間を内見されることに抵抗感を覚える人も多いですが、売却を成功させるためには、丁寧な内見対応を行いましょう。
きちんと清掃を行い、臭いなども対策を講じておくことが重要です。多くの内見希望者がいる場合、負担感も大きいですが、任意売却の成功に向けて誠実に対応しましょう。

対処法３　不動産会社の変更

任意売却に時間がかかり過ぎると、競売に至ってしまうリスクが高まります。できる限り早期に売却の成立を目指すことが重要です。任意売却に不慣れな不動産会社に依頼してしまったなら、早めに売却実績豊富な不動産会社への見直しを進めましょう。

また、金融機関や保証会社への交渉が難航している場合には、不動産会社に依頼をするのではなく、不動産に詳しい弁護士への相談がおすすめです。

対処法４　弁護士に相談する

任意売却を検討する方の多くは、住宅ローン以外の借金を抱えている方も多く、任意売却だけではなく、債務整理も検討する必要がある方が多くなっています。任意売却だけなら不動産会社に依頼することができますが、債務整理の依頼はできません。

任意売却を検討しているケースでも、現在の生活や収入の状況から判断すると、住宅ローンのある住まいを守る「個人再生」を検討する方法もあります。個人再生は債務整理の方法の1つです。

法律の専門家である弁護士は、ただ任意売却だけを実施するのではなく、債務整理の視点も踏まえた解決方法をアドバイス可能です。より良い解決を目指すためには、任意売却だけではなく、法律に精通している弁護士に相談をしましょう。

任意売却で買い手がつかなかったら、どうなる？

もしも対策を一生懸命講じても、任意売却で買い手がつかなかったらどうなるのでしょうか。

競売になる

任意売却は競売開始より前に行える手続きです。もしも買い手がつかない場合は、競売が開始されてしまいます。競売で買受人が決まり、代金納付までを終えたら、住まいを明け渡す必要があります。もしも新たな住まいを用意できず、そのまま暮らしていたら強制執行が行われてしまうのです。

さらに、競売は任意売却よりも安価で不動産が売られてしまうため、残債の返済にも苦労するでしょう。

残債の返済義務は残る

競売で住まいを失った後も、住宅ローンの残債は返済する必要があります。住宅ローンを長期に滞納している方が競売後に返済計画を立てようとしても、任意売却時のように交渉が上手くいくとは限りません。
連帯保証人にも返済義務が残るため、別のトラブルが起きる可能性もあります。

自己破産の可能性が高い

残債の返済に加えて、競売後は新しい住まいを探す必要があり、支出が増えるため生活苦に陥る可能性が高まります。住宅ローン以外の債務を抱えている場合には、自己破産の可能性も高まります。自己破産をすれば、免責許可後には多くの借金が帳消しとなりますが、非免責債権である税金などは免責されません。

一方で任意売却なら、固定資産税などの税金の滞納を売却代金から支払ってもらえる可能性があります。

債務者が自己破産をすると、連帯保証人が返済を続けていく必要があります。返済ができなければ連帯保証人も自己破産することも多く、多大な負担を与えてしまう可能性があるのです。

まとめ

任意売却は不動産の売却だけを行うのではなく、債務整理も視野に検討する必要があります。また、任意売却に必要な知識は不動産売買に関することだけではありません。金融機関や保証会社への交渉や、連帯保証人との連携もスピーディーに対応する必要があります。

任意売却に関する知識に乏しい不動産会社に依頼するのではなく、法律に詳しく不動産の解決実績も豊富な弁護士へご依頼されることがおすすめです。
弁護士法人リーガル東京では、弁護士・税理士・宅建士の資格を持つ専門家がお話を伺います。「住宅ローンの返済が苦しい」と感じたら、まずは弁護士法人リーガル東京へ、お気軽にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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任意売却と自己破産のタイミング｜自己破産のメリット・デメリット等も解説

住宅ローンの返済が困難な状況が続くと、金融機関や保証会社から督促が行われるようになります。さらに滞納が続くと、今度は競売にかけられてしまい、住まいを失ってしまいます。住宅ローンの残債は残されてしまうため、競売が終わっても生活が安定するわけではありません。

競売を回避する方法の1つには「任意売却」が挙げられます。任意売却なら金融機関や保証会社の同意の上で、一般の不動産市場で売却するため、競売よりも高く売却が可能です。高く売却できれば、住宅ローンの残債も減らすことができるため、競売よりもその後の生活は再建しやすくなります。一方で、売却をしても高額の債務が残される場合は「自己破産」を検討せざるを得ません。

この記事では、「任意売却と自己破産のタイミング」をテーマに、任意売却や自己破産のメリット・デメリットなどを中心に詳しく解説します。

任意売却と自己破産の違い

任意売却と自己破産には、一体どのような違いがあるでしょうか。この章では住宅ローンの返済困難時の解決方法である、任意売却と自己破産を紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの残債がある住まいを、債権者である金融機関や保証会社の同意の上で売却することを指します。住宅ローンの滞納がある場合にできる手続きの1つで、競売よりも高く不動産売却ができます。

売却後に住宅ローンが残った場合、債権者との交渉次第では一括返済ではなく分割返済が認められており、生活の再編が目指しやすいでしょう。言葉が似ていますが、任意整理とは異なります。任意整理は債務整理の1つの手段です。

自己破産とは

自己破産とは破産法で定められた「債務整理」の1つの手段です。自己破産は裁判所に申し立てを行い、裁判所の許可を得て借金を帳消し（免責）にする方法です。つまり、住宅ローン以外の債務がある場合も帳消しにできます。多額の借金を返済できなくなった人を救済する方法ですが、主な財産は処分する必要があるなど、デメリットもあります。

自己破産と任意整理の違い

任意売却は不動産の売却のみを指し、自己破産は裁判所を介して借金を免責にすることを指します。任意売却だけでは住宅ローンの残債は免責とはならないため、残債があれば売却後も返済していく必要があります。
住宅ローン以外にも多額の借金があり、任意売却後に残される住宅ローンの返済が難しい場合には、任意売却と併せて自己破産を検討するケースもあります。

任意売却と自己破産のタイミング

任意売却が必要となる場合、住宅ローン以外にも高額の債務があるケースが多い傾向にあります。そこで、任意売却を検討する段階で、自己破産の手続きについても知っておくことがおすすめです。
では、すでに高額の債務が返済できず、自己破産も視野に入れている場合は任意売却をどんなタイミングで行うべきでしょうか。

任意売却は自己破産より前がベストタイミング

任意売却と自己破産の両方を検討している場合、任意売却のタイミングは「自己破産より前」がベストです。

任意売却の売却代金でローンの残債を減らすことができる上、さまざまな方法を検討できるためです。

例えば、所有する不動産を家族に残したいという希望がある場合は親子間売買・夫婦間売買という方法も検討できます。また、住まいから引っ越したくない場合は、将来的に買い戻す条件を付けられるセールス＆リースバックという方法もあるため、どのような方法がベストなのか、じっくり考えることがおすすめです。

親子間売買については、こちらで詳しく解説しています。
「任意売却での親子間売買｜メリット・注意点を解説」

セールス＆リースバックについては、こちらで詳しく解説しています。
「任意売却にリースバックを併用して住み続ける｜メリット・デメリットを解説」

自己破産時に住宅が無いことのメリット

自己破産手続きが開始されると、破産者（債務者）の財産は、原則として、全て破産管財人（裁判所によって選任された破産手続きを遂行する弁護士）によって換金処分され、債権者へ配当されます。

自己破産時に住まいを所有している場合は、原則として「管財事件」となり、20万円以上の裁判所への予納金が必要となります。

一方、自己破産より前に任意売却を完了させ、住まいを保有していない場合は、「同時廃止事件」となるケースが多いです。「同時廃止事件」は「管財事件」に比べ、裁判所の手続き費用も数万円と安価で済み、手続き期間も短く終えられる可能性があります。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却には、一体どんなメリット・デメリットが挙げられるでしょうか。

任意売却のメリット

任意売却は競売よりも高く不動産を売却でき、不動産業者への仲介手数料も売却代金の中から清算できます。引っ越し費用なども交渉でき、住宅に税金滞納処分の差押さえがある時は、固定資産税や住民税を支払いも交渉できます。

任意売却後の残債についても、分割での返済が認められることが多く、自己破産を回避できる可能性があります。

任意売却のデメリット

任意売却をすると、信用情報機関に滞納に関する事実が登録されます。新たなローンやクレジットカードの利用はできなくなります。また、任意売却での売却を目指しても、買主が現れるとは限らない点に注意が必要です。

メリット・デメリットの詳しい内容はこちらで解説しています。
「任意売却にデメリットはある？メリット・手続きの流れを解説」

自己破産のメリット・デメリット

次に自己破産のメリット・デメリットを整理しておきましょう。

自己破産のメリット

自己破産は一般的に弁護士や司法書士に依頼をして申し立てを行います。弁護士に依頼することで、債権者からの取り立てを止めることが可能です。（抵当権がある場合などは除く）

裁判所が免責許可を決定すると、ほとんどの債務が帳消しとなります。税金など一部「非免責債権」はあるものの、住宅ローンやその他の借金からも解放されるため、生活再建が目指しやすくなります。

自己破産のデメリット

自己破産は信用情報機関に事故情報が登録されるため、新たにローンを組んだり、クレジットカードを利用したりするなど、新たな借入をすることが一定期間できなくなります。

警備員や生命保険の外務員など、一部の職業について「資格制限」があり、また、官報に掲載されるため破産の事実が周囲に知られる可能性があります。（自己破産後免責をされれば資格は復権できる場合があります）

非免責債権（税金の滞納や養育費など）は免責許可の対象外のため、破産後も支払いの義務は残ります。自己破産は現在所有している財産について、自由財産と認められるもの以外は破産管理財人によって換金処分され、債権者へ配当されてしまいます。

任意売却・自己破産は不動産に詳しい弁護士に相談を

任意売却や自己破産を検討したら、一体どうすれば良いのでしょうか。任意売却は多くの不動産会社がアピールしている手続きですが、住宅ローンの滞納に至った背景に多くの借金がある場合も多く、自己破産などの債務整理も検討する必要があります。債務整理は法律の専門家である弁護士へのご相談が大切です。任意売却は金融機関や連帯保証人への交渉が必要となることも多く、不動産に詳しい弁護士に依頼することで迅速に手続きできる可能性が高まります。

自己破産を行う場合、弁護士などに依頼をしなくても申し立ては可能です。しかし、弁護士などが代理人となって申し立てる場合でないと、事実上手続きが進まない裁判所もあります。自己破産は非常に多くの書類を用意する必要がある上、弁護士などが受任通知を出さなければ債権者からの取り立てを止めることができません。準備を進めている間に、給与の差し押さえが起きてしまうリスクもあります。

また、自己破産以外にも、任意整理や個人再生といった解決方法も考えられます。任意売却を適切なタイミングで行い、自己破産などの債務整理を失敗させないためにも、法律の専門家とともに安全に手続きを進めましょう。

まとめ

この記事では、「任意売却と自己破産のタイミング」をテーマに、任意売却や自己破産のメリット・デメリットにも触れながら詳しく解説を行いました。
任意売却や自己破産は法律の知識が必要な手続きであり、不動産に詳しい弁護士へのご依頼がおすすめです。できるだけ早くから弁護士に相談を開始することで、自己破産を回避できる可能性もあります。まずは解決実績豊富な、弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却は住宅ローンの滞納なしでできるのか？任意売却の注意点等も解説

住まいを購入する際に、住宅ローンを使っているでしょう。住宅ローンは返済が長期にわたっており、長い返済期間の中で収入の減少や病気などを経験してしまう方も少なくありません。もしも、収入が減少してしまい返済に行き詰まってしまってしまったら、どのように対処すべきでしょうか。

住宅ローンの返済に困ったら、金融機関や保証会社（債権者）の同意を得て住まいを売却する、「任意売却」で対処が可能です。任意売却は競売を回避するための方法としても知られています。競売よりも高く売却できるため、ローンの残債に充当できる金額も大きくなります。

では、任意売却は「住宅ローンの滞納なし」の状態でも適用できる方法なのでしょうか。この記事では任意売却の適用が認められる条件や、注意点を中心に詳しく解説します。

任意売却は住宅ローンの滞納なしでもできるのか？

住宅ローンの返済が苦しい、と感じたことはありませんか。住宅ローン以外にも奨学金や車のローンなどを抱えている方は多く、生活費にも困っている方は決して少なくありません。では、滞納はないものの、住宅ローンが苦しい場合には任意売却をすることはできるのでしょうか。

任意売却は一般的には住宅ローンを滞納している場合に選択する解決方法ですが、滞納がない場合でも任意売却ができます。
ただし、住宅の借り入れがオーバーローンの場合は滞納がない場合は任意売却できません。いわゆる金融機関は損切を認めないからです。

したがって、オーバーローン物件では滞納を発生させて保証会社に代位弁済させる形にしないと任意売却できません。
前段階で住宅ローンの返済について解決を目指すなら、金融機関に相談し、住宅ローンの借り換えや、返済計画の変更（リスケジュール）を検討するなど、別の方法で対応する必要があります。

任意売却しないで住宅ローンの悩みを解決する方法

まず、上記で触れたように、「返済が苦しくても滞納がない」状態なら、解決方法は別に存在します。滞納がない場合、金融機関は以下に挙げるアドバイスを行っています。

・住宅ローンの借り換え
別の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額や返済総額を減らす方法です。

・返済計画の変更（リスケジュール）
現在の住宅ローンの契約先である金融機関に相談し、返済条件を見直ししてもらう方法です。一時的であれば、返済を猶予してもらえる可能性もあります。

・おまとめローンや任意整理・個人再生
住宅ローン以外にも借金がある場合、返済負担を減らすために、おまとめローンを活用する方法もあります。しかし、すでに返済が苦しい場合には、住宅ローン以外の部分について任意整理や個人再生を行う方法も考えられます。

金融機関や保証会社は、任意売却に応じる場合、住宅ローンの返済のために設定していた抵当権を抹消してまで売却に応じる必要があります。できれば返済期間が延びても、任意売却は避けたいものです。そのため、住宅ローンの滞納が続き、これ以上問題を放置しても競売以外に解決方法がない、と納得すると任意売却に応じています。

期限の利益喪失とは

住宅ローンの返済ができなくなり、滞納を続けていると「期限の利益喪失」に関する通知が行われます。滞納開始後おおよそ3～6か月程度を目安に行われていますが、どんな意味がある通知でしょうか。

一括で大きな金額を融資してくれる住宅ローンは、毎月決められた額の分割返済を認めています。この分割返済に関する権利を「期限の利益」と言います。しかし、滞納が長期にわたると、金融機関や保証会社は返済を待てなくなり、「期限の利益喪失」を通知した上で、一括返済を求めます。この状態に陥ると、債権者側は競売の準備に入ります。

しかし、競売よりも任意売却の方が売却代金は大きく、返済される金額は大きいため交渉次第で任意売却に応じてくれます。

任意売却の注意点

競売を回避し、住宅ローンの滞納問題を解決するために有効な「任意売却」ですが、実際に手続きに入る前には知っておきたい注意点があります。以下5つの注意点を覚えておきましょう。

任意売却のメリット・デメリットについては、こちらで詳しく解説しています。
「任意売却にデメリットはある？メリット・手続きの流れを解説」

注意点１　債権者が同意しない

任意売却は金融機関や保証会社が同意をしなければ、手続きを行うことができません。つまり、債権者側が同意をしなければそもそも成功しない手続きなのです。同意を得るためには、任意売却を熟知した専門家が交渉する必要があります。

注意点２　売却できない

債権者の同意を得て売却を行おうとしても、不動産が売れない可能性もあります。買主が見つからなければ売買に至らないため、競売に至る可能性があります。

注意点３　一部の債務は残される

任意売却で不動産が無事に売れても、多くのケースでは住宅ローンの債務は残されます（オーバーローン）。売却代金を充当しても債務が残される場合、残債の返済は続ける必要があります。

高額の残債が返済できない場合、自己破産や個人再生を検討せざるを得ない可能性もあります。任意売却時には残債の返済方法や返済金額についても含めて、債権者に交渉をする必要があるのです。

注意点４　信用情報に事故情報が記載されます

住宅ローンを滞納すると信用情報機関にいずれ事故情報が掲載されます。
掲載されると新たな借り入れが7～8年間難しくなります。

注意点５　連帯保証人に通知される

住宅ローンの返済に行き詰まり、滞納に至った時点で連帯保証人にも督促は行われます。「離婚した妻に知られたくない」「親戚に知られたくない」と思っても、連帯保証人には知られてしまいます。また、任意売却後の残債についても、連帯保証人に返済義務は残されます。

連帯保証人への影響はこちらで詳しく解説しています。
「任意売却時の連帯保証人への影響｜自己破産した場合も解説」

住宅ローンの返済に困った時の対処法

住宅ローンの返済に困ってしまったら、一体どこに相談すべきでしょうか。この章では返済に困ったときの対処法として、「相談先」について紹介します。

対処法１　金融機関に相談する

住宅ローンの返済に行き詰まりそうになったら、まずは借入先である金融機関に相談しましょう。金融機関はさまざまな対策方法をアドバイスしており、借り換えや返済猶予に応じてくれる可能性がありますが、新たな借り入れはまず難しくなります。

対処法２　不動産に詳しい弁護士に相談する

不動産に詳しい弁護士は任意売却に関して、分かりやすく説明してくれる法律の専門家です。個人再生、リースバックや親子間売買に関するアドバイスも行っています。また、任意売却以外にも、さまざまな法的な解決方法をアドバイスしています。例として、以下のような方法が挙げられます。

・個人再生
住宅ローンの返済に困った場合、個人再生手続きを利用して解決できることがあります。
個人再生を利用して住宅ローンのリスケが合法的にできますし、住宅ローン以外の債務の減額も可能です。

・リースバック・親族間売買
住宅ローンの返済が困難になった場合、住宅ローンを肩代わりしてくれる親族が居れば親族間売買で解決できる場合があります。
住宅を任意売却すると引っ越しをしなければいけませんが、リースバックという手段を活用し、住み続けて住宅ローンを完済する方法もあります。

それぞれこちらで詳しく解説していますので、ご覧ください。

「任意売却にリースバックを併用して住み続ける｜メリット・デメリットを解説」

「任意売却での親子間売買｜メリット・注意点を解説」

・任意整理
住宅ローンの返済に困っても、任意売却をしてしまったら自宅を失うことになります。家を守りつつ、その他の債務を整理すれば生活が再編できる場合、任意整理といった「債務整理」を行う方法も考えられます。また、住宅ローンやその他の債務が返済困難となっている場合、自己破産も検討できます。いずれの方法も弁護士が受任し、依頼者とともに解決を目指せるものです。

・過払い金請求
現在住宅ローン以外に長期間の返済を行っている債務がある場合、過払い金の請求ができる可能性もあります。まとまった過払い金が回収できると、住宅ローンの返済に充当できます。弁護士なら過払い金請求や訴訟にも対応可能です。

住宅ローンの滞納を放置したら、どうなる？

長期間にわたって住宅ローンの返済を続けていると、どうしても生活が苦しくなり滞納してしまうことも考えられます。では、住宅ローンの滞納を放置していると、どうなるのでしょうか。

住宅ローンの返済を放置していると、督促が行われます。郵便物や電話などで督促し、連帯保証人にも通知します。その後、おおよそ3か月で代位弁済が行われ、期限の利益喪失が通知された後に一括返済を求められます。

督促も無視し、代位弁済後も対応を放置していると、競売が開始されます。競売になってしまうと無視はできず、最後には強制執行が行われるため、競売対象となった自宅に暮らし続けることはできません。また、競売後にも住宅ローンは残されるため、残債の返済を続ける必要があり、自己破産する可能性が高くなります。

まとめ

任意売却は競売を回避できる方法ですが、残債への返済義務が残り、連帯保証人に通知が行われることなども知った上で、手続きを行う必要があります。

リースバックや親子間売買など、任意売却にはいろんな方法が考えられるため、専門知識が必要であり、経験豊富な弁護士への相談がおすすめです。弁護士法人リーガル東京では、任意売却や債務整理にも精通した弁護士が、適切なアドバイスを行っています。法律相談や不動産査定は無料ですので、任意売却をご検討される場合は、お気軽に弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却時の連帯保証人への影響｜自己破産した場合も解説

念願のマイホームを購入するときに利用される住宅ローンは、組む時には必ず審査があります。ペアローンを組む場合など、審査によっては「連帯保証人」を求められることもあります。連帯保証人は、金融機関や保証会社から支払いを請求されたら代理返済を行う義務があることをご存知でしょうか。

住宅ローンの返済に行き詰まったら、連帯保証人に請求が行われ迷惑がかかってしまうのです。また、返済に行き詰まり任意売却や自己破産を選択した場合も、連帯保証人に大きな影響が及びます。

この記事では「任意売却時の連帯保証人への影響」をテーマに、任意売却を選択した際の連帯保証人への影響を中心に解説します。自己破産時の影響もあわせて紹介しますので、ぜひご一読ください。

連帯保証人とは

まず連帯保証人とはどんな人のことなのかを確認しておきましょう。

連帯保証人とは、お金を借りた人（債務者）が返済できなかった時に、代わりに返済を行う人です。保証人と比較されることが多い連帯保証人ですが、保証人とは責任の重さは同じでも、以下のような違いがあります。

金融機関や保証会社が「債務者が返済できない・できなさそう」と判断したら、連帯保証人に返済を求めます。保証人であれば「まず債務者に返済を求めてほしい」と主張すること（催告の抗弁権）ができますが、連帯保証人はその主張をすることができません。
つまり、連帯保証人は債務者と同程度の返済義務を負っていると言えます。

任意売却する場合の連帯保証人への影響

では、住宅ローンの返済に行き詰まり、任意売却を行うと連帯保証人にはどのような影響が発生するでしょうか。

住宅ローンの返済を滞納し始めると、債務者であるローンの契約者(借主)だけではなく、連帯保証人に対しても返済を請求します。金融機関や保証会社から連帯保証人に連絡がいき、返済を迫るのです。
しかし、連帯保証人にも生活があるため、すぐには応じられない場合もあるでしょう。では、連帯保証人も返済に応じない場合はどうなるでしょうか。

契約者(借主)が住宅ローンの滞納を続けると事故情報が載ると知られていますが、連帯保証人自体も支払い請求に応じない場合は、個人信用情報機関に事故情報が載ってしまう可能性があります。つまり、連帯保証人も支払い請求に応じないと新たに住宅ローンを組んだり、新規クレジットカードの発行ができなくなったりするわけです。

自己破産した場合の連帯保証人への影響

では、もし住宅ローンの契約をしていた債務者が「自己破産」してしまったら、連帯保証人にはどんな影響が及ぶでしょうか。

債務者が自己破産し免責されると、債務者は支払いの義務から解放されますが、連帯保証人には返済義務が残されます。つまり、連帯保証人が返済を行わざるを得ないのです。残債の額によっては連帯保証人も自己破産せざるを得ない可能性もあります。連帯保証人の生活も大きく変わってしまうため、自己破産も慎重に判断する必要があるのです。

任意売却を行い、債務者自身が自己破産をすると、残される残債の額は縮小できます。返済義務がある連帯保証人にのしかかる負担も減らせるため、メリットはあると言えるでしょう。

任意売却するには連帯保証人の同意は不要

任意売却を行う際には連帯保証人の同意は必要ありません。しかし任意売却後の残債についても返済する必要があり、連帯保証人の支払い義務は残されますので、借主として現状を伝えることが誠実な対応かと思います。

もしも任意売却にためらい、滞納を放置していると競売に発展しますが、競売に至っても連帯保証人に迷惑がかかることに変わりはありません。

しかし、任意売却をしても残債の返済義務は残るため、同意を得ようとしても激しく拒絶される可能性もあるでしょう。連帯保証人が同居しているケースでは、同意してもらうために時間を要する場合もあります。

離婚時の任意売却については、こちらの記事で詳しく解説しています。
「【離婚時の任意売却】メリット・デメリット、売却タイミングを解説」

連帯保証人を解除できるケース

金融機関や保証会社から督促が行われたら、連帯保証人の立場にいる方は「連帯保証人をやめたい」を思うでしょう。
では、連帯保証人を解除する方法はあるのでしょうか。連帯保証人になると基本的にやめられませんが、主に以下の5つケースでは解除できます。

ケース１　物的担保の提供

価値のある不動産を新たな物的担保として提供すると、債権者側は換金できる新たな担保を得ることになるため、連帯保証人を外してくれる可能性があります。
ただし、返済が滞納したら差し押さえられる不動産である、と承知しておく必要があります。

ケース２　別の連帯保証人へ変えてもらう

別の連帯保証人を見つけて、変えてもらうことも対策方法の１つとして有効な手段ですが、債権者の同意が必要です。離婚時に夫婦がともに連帯保証人関係となっている場合（ペアローンなど）、離婚とともに別の連帯保証人に変えておくことも有効な方法でしょう。

ケース３　債権者が納得している

残債が少なく、返済のめどが付いている場合には連帯保証人を外すことに債権者が同意してくれる可能性もあります。ただし、任意売却にまで至っていると、交渉が難しい場合も多いでしょう。

ケース４　アンダーローンの場合

不動産の売却を行うと、売却代金で完済できる場合は連帯保証人を外すことができます。

ケース５　その他

この他に、連帯保証人が返済期間中に亡くなり、その地位を相続せざるを得ない方が相続放棄をした場合も連帯保証人から外れることができます。
また、連帯保証人にそもそも同意していないにもかかわらず、いつの間にか連帯保証人にさせられていた場合は無効を主張することが可能です。

連帯保証人を解除する際には複雑な手続きを要することが多く、法律の専門家に相談されることがおすすめです。

競売より任意売却した方が良い理由

連帯保証人にとっては、任意売却も競売も負担となるため、納得がいかない手続きかもしれません。しかし、すでに住宅ローンの滞納が始まっている場合は、競売よりも任意売却を選択し、早期の解決を目指すことがおすすめです。
では、どうして競売より任意売却の方がよいのでしょうか。

理由１　任意売却の方が高く売れる

競売では不動産市場価格よりも売却価格が低くなることが通常です。つまり、競売に至ってしまうと、残債に充当できる金額が少なくなってしまいます。特に不人気エリアの不動産の場合、想像以上に安くなってしまうことも考えられます。

任意売却は市場と類似した価格で売却できる可能性が高いため、残債が減り、返済しやすくなります。

理由２　周囲に知られにくい

競売は競売物件の情報が広く公開されたり、裁判所の職員が来訪したりと、周囲に競売に至ったことが知られやすいというデメリットがあります。任意売却は不動産会社のサイトに、ただの売却物件としてしか掲載されません。
また、すでに親子間売買などの方針が固まっている場合は、情報が外に漏れることも少ないでしょう。任意売却はプライバシーを守るためにも有効です。

理由３　返済計画を立てやすい

任意売却は売却後に残される残債について、債権者に返済計画を相談しやすいことをご存知でしょうか。月々の返済金額や残債の利息の減額、返済回数などを債権者に交渉し、無理のない返済計画を立てられます。

まとめ

この記事では、「任意売却時の連帯保証人への影響」をテーマに、自己破産時の影響にも触れながら詳しく解説を行いました。住宅ローンの返済に困ったら、滞納から約3か月程度を目安に連帯保証人への督促も開始されると聞いております。

「連帯保証人に迷惑をかけたらどうしよう」と悩んでいる方、あるいは「連帯保証人になっているけど、どうしたらいいのか」と悩んでいる方は、早期に弁護士へ相談し、任意売却を検討されることがおすすめです。弁護士法人リーガル東京は多くの任意売却の実績があります。ぜひお気軽にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却に強いのは弁護士｜弁護士に依頼するメリット・費用を解説

住宅ローンの返済に困り、滞納している場合には任意売却という方法で住まいを売却し、売却代金を返済に充当するという方法があります。任意売却は一般的な不動産売買とは異なり、住宅ローンの残債がある上、滞納している状態から売却を目指す必要があります。債権者である金融機関や保証会社の許可も得る必要があり、交渉力も必要となる手続きです。

任意売却は多くの不動産会社も積極的に相談を受けていますが、複雑な手続きや交渉などに対応を要するため、プロの法律家である弁護士への相談がおすすめです。

では、弁護士に任意売却を依頼するメリットとは、一体どのような点なのでしょうか。この記事では弁護士へ依頼するメリットや、気になる費用について詳しく解説します。

任意売却に弁護士は不要？

任意売却は多くの不動産会社が広告しており、弁護士への相談を検討される前に、不動産会社へご相談される方もいます。では、任意売却に弁護士は不要なのでしょうか。任意売却は不動産会社が債権者である金融機関や保証会社に交渉を行い、許可を得た後に売買の販促活動を行います。そのため、不動産会社だけでも手続きそのものは完了させることは可能です。

任意売却後に残債が残らないアンダーローンのケースや、残債が残るオーバーローンのケースでもご家族や親族が一括返済できる場合には、弁護士は不要と考えられます。

しかし、住宅ローンの返済がなぜ滞納にまで至ったのか、原因を解決しなければ今後も生活が困窮するおそれがあります。その他の債務の返済に追われていたり、収入が途絶えた理由があったりと個別の事情がある場合には、未来を見据えた対応を検討する必要があります。

弁護士は任意売却の交渉はもちろんのこと、次の章にて紹介する債務整理などの依頼にも応じることができます。まずはしっかりと現状を分析するためにも、不動産の債務整理に強い弁護士に相談することがおすすめです。

弁護士への依頼が必要なケース

任意売却は弁護士以外の相談先も考えられますが、多くのケースでは弁護士が主体となって手続きを進めています。では、弁護士への依頼が必要となるケースとはどのようなものでしょうか。この章では4つのケースを紹介します。

ケース１　任意整理

住宅ローンが返せなくなっている方は、住宅ローン以外の債務にも悩まされている場合があります。奨学金や消費者金融からの借り入れなども返済ができておらず、生活を再建させるためには「任意整理」が必要となるケースがあります。

任意整理とは、借入先に交渉をして返済回数を増やして毎月の返済額を減らす、あるいは借金の減額を交渉することです。債務整理の方法の1つで、弁護士や司法書士に依頼することができます。交渉力を要するため、任意売却と同時に行う場合には不動産に強い弁護士に依頼することが一般的です。

ケース２　個人民事再生

債務整理の方法の1つに、「個人民事再生」も挙げられます。個人民事再生とは、裁判所を介して行う手続きで、借金の総額を大幅に圧縮し、原則3年間で返済を行う方法です。この方法は住宅ローンを除外した債務総額が5,000万以下の場合に利用できます。

個人民事再生には「住宅資金特別条項」（住宅ローン特則）と呼ばれる方法があり、利用すればローンの返済を続ける必要がありますが、住まいを守ることができます。ただし、住宅資金特別条項の利用には条件があります。個人民事再生は複雑な手続きのため、弁護士に依頼し進める必要があります。

住宅ローン特則については、こちらの記事で詳しく解説しています。
「個人再生の住宅ローン特則を利用できる要件を解説」

ケース３　自己破産

債務整理の方法には、借金の返済が困難となった場合に裁判所に申立てを行い、支払い義務を免除してもらう自己破産という手続きがあります。免除される債務には住宅ローンも含まれます。
なお、自己破産には養育費や税金の滞納など、非免責債権と呼ばれるものがあり、支払い義務の全てが免除されるものではありません。

自己破産には同時廃止と管財事件がありますが、いずれの方法であっても弁護士によるサポートが不可欠です。

ケース４　事業整理

住宅ローンの返済が行き詰まった原因の中には、債務者が経営する事業が傾いたことにより、収入が減ってしまったケースもあります。複雑な事業整理を行いつつ、個人の住まいも任意売却する場合には、私的再建手続きにも対処できる弁護士に相談する必要があります。

債務整理の中には一部司法書士が対応できるケースもありますが、弁護士は個人再生や自己破産、そして事業整理のいずれであっても対応できます。任意売却とセットで依頼できるため、安心して依頼することができます。

任意売却を弁護士に依頼するメリット

弁護士に任意売却を依頼するメリットは、以下3点が挙げられます。

メリット１　経験が豊富で、解決まで早い

弁護士に依頼した場合、実際に物件を売るのは不動産業者です。
しかし、金融機関や保証会社、滞納税金の交渉、債務整理が必要な場合の対応などは全て弁護士が行う事となります。

任意売却は複雑な手続きを行わなければなりません。法律関係の話も絡んでくるため、法律家がいなければかなり苦戦してしまうものです。

ワンストップで悩みを解決するためには、経験豊富な弁護士と不動産会社が提携している所に相談することをお勧めいたします。

メリット２　知識が広く他の分野にでも対応できる

経験豊富な弁護士に相談するメリットには、任意売却のみの対応に終わらないことが挙げられます。不動産業者は家の売却のみしか対応ができません。それ以外の手続きは結局、プロの法律家に頼まなければならなくなります。任意売却は時間がかかってしまうと競売に至る可能性があるため、迅速なワンストップの手続きが望ましいのです。

任意売却を行う方は他にも問題を抱えていることが多く、住宅ローン以外の問題も整理する必要があります。そこで、さまざまな知識があり、対応できるプロの法律家に依頼をすることがベストです。

メリット３　人材が豊富であることによる強み

法律事務所ではさまざまな問題に対処するために、他士業とも連携しているところが多くなっています。税理士や司法書士とも連携し、スムーズに問題が解決できるようにサポートしてくれるのです。

任意売却に力を入れる法律事務所では不動産会社とも連携し、売却をサポートしています。こうした連携の仕組みにより、ワンストップサービスを提供し、手間と費用の負担軽減が可能になります。

任意売却を弁護士に依頼する際の注意点

任意売却を相談するなら経験豊富な弁護士がおすすめですが、ご依頼をする際には以下の３つの注意点を踏まえましょう。

注意点１　弁護士の対応実績を確認する

弁護士の中には企業からの相談や交通事故など、任意売却以外の分野の実績が多い場合があります。任意売却は複雑な手続きを行うケースが多いため、依頼時には対応実績が多い弁護士に依頼しましょう。

注意点２　機械的な処理をしない法律事務所を選ぶ

弁護士ではない事務員が機械的に相談に対応する法律事務所もあります。しかし、任意売却は債務整理もあわせて必要なケースや、リースバックを交渉するなど、依頼者一人ひとりに合わせた丁寧な対応が必要です。
依頼時には弁護士の顔が見える法律事務所を選びましょう。相談しやすい弁護士に依頼することが大切です。

注意点３　費用説明が明確

弁護士に依頼をする際には、いくら必要なのか弁護士費用を明確に説明する法律事務所を選びましょう。特に任意売却は住宅ローンの返済に困っている方が行う売却手続きです。生活が苦しい方も多いでしょう。事件の解決に向けて、着手金や報酬金がいくらなのか、依頼前の段階に説明をしっかりと行ってくれる弁護士なら安心です。

任意売却に必要な費用

任意売却を行う際には、さまざまな手続きに費用が発生します。売主となる債務者が負担する費用は、一般的に不動産の売却費用から支出できるため、現金を無理に用意する事態は避けられます。

１．不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、売却時に不動産会社に支払うものです。

■不動産仲介手数料の目安
「売却代金の3％＋6万円＋消費税」

２．抵当権登記抹消手続費用・司法書士への手数料

任意売却の売買が成立すると、金融機関や保証会社や保証会社がつけていた抵当権を抹消する手続きが必要です。
通常3万円から5万円程度です。

３．契約印紙代

契約時にかかる印紙代は、売買代金によって左右されます。1,000万円～5,000万円以下なら2万円ですが、現在軽減税率が適用されているため、1万円に設定されています。（令和6年3月31日まで）

（参考　国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）

４．固定資産税や引っ越し代

固定資産税を精算する必要がある場合や、引っ越し代がかかる場合にも売却金の中から支払いができます。この他にご不安な費用があれば、適宜弁護士にご相談されることがおすすめです。

任意売却をリーガル東京に依頼した場合に必要な費用

任意売却の豊富な解決実績がある弁護士法人リーガル東京では、債務整理及び任意売却（リースバック・親子間売買等を含む）のご相談は、何回でも相談料無料で対応しています。また、対象物件の価格査定も無料で承っております。

無理なくご依頼頂くために、法律相談や査定の敷居がありません。

弁護士法人リーガル東京の具体的な費用は、こちらをご確認ください。
「解決までの手続き費用」

まとめ

任意売却は専門知識が必要であり、さまざまな個別事情も同時に解決するためにも、弁護士への相談がおすすめです。弁護士法人リーガル東京では、任意売却はもちろんのこと、経験豊富な弁護士・税理士・宅建士のトリプル資格をもつ相談員が債務整理や会社整理にも対応しています。ご希望があれば、任意売却後の税務申告も一元的におまかせいただけます。

法律相談や不動産査定は無料ですので、任意売却をご検討される場合はお早めに弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却の流れと期間｜注意すべき期限も解説

住宅ローンの返済に困り任意売却を検討する場合、競売に発展させないためにも、早期に売却手続きに着手することが大切です。では、任意売却はどのような流れで行われ、どの程度の期間で売却が完了するのでしょうか。
任意売却は裁判所を介する手続きではないものの、債権者である金融機関や保証会社への交渉を経て許可をもらう必要があります。そして、物件を購入してくれる方を見つけなければ売買が成立できません。

そこで、この記事では「任意売却の流れと期間」をテーマに、手続き全般に関して分かりやすく解説します。注意すべき期限についてもあわせて解説しますので、現在任意売却をご検討の方はぜひご一読ください。

任意売却の流れ・期間

任意売却を進める場合、どのような流れで行われ、どの程度の期間が必要でしょうか。
7つのステップに分けて詳しく解説します。

１．金融機関や保証会社からの督促

住宅ローンの滞納開始1～2ヶ月後には、金融機関や保証会社から督促が開始されます。自宅にハガキが届いたり、電話で返済状況について確認されたりすることが一般的です。督促の段階ではまだ法的な拘束力はなく、すぐに競売が開始されるわけではありません。

２．弁護士などの専門家へ相談

金融機関や保証会社からの督促が始まっても、返済のめどがつかない場合には早急に弁護士などの専門家へ相談しましょう。
任意売却については不動産会社も相談に対応していますが、弁護士の場合は住宅ローン以外の債務についても踏まえて、適切なアドバイスが可能です。もしも任意売却を決断する場合、金融機関や保証会社への交渉や債務整理手続きに関してもまとめて依頼できます。

３．現状の把握

弁護士などの専門家に相談する際は、まずはご自身の「現状の把握」をしっかりと行うことが重要です。住宅ローンの返済に困っている方は以下に挙げるとおり、その他の悩みも抱えているケースがあるためです。

■よくある悩み
・住宅ローン以外の債務（奨学金や消費者金融などからの借入など）
・勤務先の倒産や急激な収入の減少
・債務者本人やご家族のご病気
・税金の滞納
・離婚

住宅ローンが返済できなくなった背景には、上記のような別の悩みが関連している場合があります。任意売却を進める場合には、こうした事情も同時に解決できるように現状を把握し、整理していきましょう。

また、現在住宅ローンの残債がいくらあり、物件を売却するならいくらで売れそうなのかも、あわせて調べる必要があります。不動産の査定を早急に依頼し、売却予想額を調べましょう。

弁護士法人リーガル東京では、提携不動産会社を併設していますので、ご相談時に不動産の価格査定を無料で行っています。

４．債権者との交渉

任意売却は、物件の所有者が独断で売却することはできません。住宅ローンの借入先である金融機関や保証会社など（債権者）の許可を得る必要があります。
銀行など金融機関や保証会社にとっては、任意売却後の残債あるいは競売代金で完済できないのは何よりのリスクなので、債権回収業者(サービサー)に委託をするケースが多くなっています。

売却後にも大きな金額の残債があるケースでは、金融機関や保証会社が同意をしない可能性があるため、交渉力のある弁護士が対応することが望ましいでしょう。

５．任意売却の開始

債権者の同意が得られたら、速やかに任意売却を開始します。売却手続きを行う不動産会社と契約し、販促活動を行います。
住みながら売却を目指すことが多く、内覧にもスムーズに対応する必要があります。競売を避けるためには、売買契約を早く成立させる必要があります。

６．売買契約締結

買主が見つかったら、債権者に向けて売買代金の配分案を示して事前同意を得ます。
一般的な不動産売買とは異なり、債権者の同意なくして売買手続きを進められません。債権者の同意があれば売買契約締結となります。

７．不動産の引き渡し・引っ越し

売買契約が完了したら、住んでいた債務者は引っ越しをする必要があります。競売とは異なり、任意売却では引き渡し日などの希望を伝えることができます。

決済完了後には金融機関や保証会社に返済を行いますが、残債が残るケース（オーバーローン）もあるでしょう。オーバーローンの場合、今後どのように返済を続けていくか相談を行います。
一括返済を求められた場合、弁護士に相談し、債務整理の手続きを依頼されることをおすすめいたします。

■リースバックも選択肢に

任意売却は住まいを失うイメージがありますが、引き続き同じ物件に住み続ける「リースバック」という方法もあります。第三者に物件は売却しますが、売主側が賃料を支払って引き続き住み続けることができます。この方法なら、転勤や転校も避けることができ、周囲に任意売却を行った旨を知られるリスクも低くなります。

リースバックについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
「リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説」

任意売却に関する期限

任意売却には以下のとおり期限が存在します。

債権者が競売の手続きを保留するのは通常半年程度

任意売却が成立するまで、債権者がいつまでも待ってくれるわけではありません。多くのケースでは約半年間という期限が設定され、その期限内であれば競売の手続きを進めないで待っておくという処置が取られます。

債権者側からすると、競売に出せば早く物件の売却が決まり、確実に債務を回収できるようになるため、長い期間待つというメリットが無いのです。とは言っても、任意売却が成立すれば競売よりも多くの金額を回収できるというメリットがありますので、期限を決めた処置ということになります。

任意売却の期限は「競売の開札日前日」

債権者が競売の手続きを進めたら、その時点で任意売却できなくなるわけではありません。
任意売却の期限は「競売の開札日前日」です。競売の申立てから開札は約3〜6カ月程度の期間を要しますが、この期間も任意売却は可能です。

任意売却後に残債がある場合

任意売却が完了し、物件の売却益で残債が完済できれば金融機関や保証会社側との交渉は不要になります。しかし、残債が残っている場合は返済義務が継続するため、ローンの返済を続けていく必要があります。
住宅ローンの返済に行き詰まり、任意売却を行った方はその他の債務も抱えているケースが多く、今までと同様の金額で返済を続けることは難しいでしょう。
では、残債にはどのように対処すれば良いでしょうか。

任意売却後の住宅ローンの残債は圧縮（減額）を考えている場合は債務整理となり、生活を再建するためにも、弁護士に相談することをお勧めいたします。

任意売却後の残債については、こちらの記事で詳しく解説しています。
「任意売却後の残債が払えない場合どうなる？返済方法や対処法を解説」

任意売却の注意点

競売よりも物件が高く売れる任意売却は、残債の金額を減らすことができます。しかし、任意売却には知っておきたい注意点もあります。以下2点をご確認ください。

１．期限の利益の喪失が必要

任意売却は一般的な不動産売却とは異なり、住宅ローンの滞納により期限の利益の喪失をし、ローンの一括返済を求められた状態が発生している場合にできる手続きです。

現在返済ができている状態なら、任意売却ではなく返済猶予や減額について金融機関や保証会社に交渉することがおすすめです。
金融機関や保証会社によっては新型コロナウィルスなどの事情に考慮し、救済措置を設けているケースもあります。
しかし、交渉が難航し、滞納に至った場合には競売を防ぐためにも早期に任意売却について弁護士への相談を始めましょう。

２．売買できる期限がある

住宅ローンの滞納の初期は、督促状が届くなどの対応に留まります。しかし、滞納が半年程度に迫ると催告書が届き、代位弁済が行われてしまいます（期限の利益の喪失）。

その後は競売開始に移行していくため、任意売却が難航してしまいます。任意売却はすでに解説のとおり、金融機関や保証会社への交渉や売却への販促活動などにも時間を要します。競売までの短い期限の中で、さまざまな手続きを確実に進めていく必要があります。滞納が始まり、返済のめどがつかない場合には、すぐに専門家に相談を開始しましょう。

まとめ

任意売却には期限が設けられており、過ぎてしまうと競売手続きが進んでしまいます。通常の不動産売買でも半年間程度の期間が必要ですので、早めに行動することが大切です。
自己破産をできるだけ回避し、生活再建を目指すためにも、住宅ローンに悩んだら早めに任意売却の実績が豊富な弁護士にご相談ください。

弁護士法人リーガル東京では、任意売却手続きをスムーズに進めるために不動産会社と連携しており、多数の解決実績があります。どうぞお気軽にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却ができない８つのケース｜任意売却できなかった場合も解説

住宅ローンの返済に行き詰まってしまった場合、物件が差し押さえられ、裁判所を介して競売にかけられます。競売は不動産の一般的な市場相場よりも低い価格で売却されるため、自宅を失うだけでなく、高額の債務が残されます。ローンの滞納をし続け競売にまで至ってしまっているため、残された債務の分割返済も交渉が難しく、自己破産に至るケースも少なくありません。

そこで、競売に至る前に「任意売却」という方法が使われることがあります。任意売却は裁判所を介さないため、周囲に返済困難に陥ったことが知られにくく、競売よりも遥かに有利な形で売却出来るという大きなメリットがあります。しかし、全てのケースで任意売却ができるという訳ではなく、条件が揃った時のみ行える方法です。

そこで、この記事では「任意売却ができない8つのケース」について紹介します。任意売却ができなかった場合に考えられる事態についても、あわせて解説します。ぜひご一読ください。

任意売却ができない８つのケース

任意売却とは、「住宅の所有者が債権者（住宅ローンの返済先など）の同意を得た上で、住宅の所有者・不動産業者の主導で売却する手続き」です。競売よりも高額で売却できることが多く、引っ越し費用や物件の引き渡し時期なども交渉できます。

では、任意売却ができないケースとはどのようなものでしょうか。以下8つのケースを挙げて解説します。

１．住宅ローンを滞納していない

任意売却は、すでに住宅ローンの返済が行き詰まった時に使用できる売却方法です。現在返済が苦しい状態であっても、住宅ローンを滞納していない場合、オーバーローン物件では任意売却はできません。
滞納が無い場合は金融機関や保証会社側に任意売却の許可を求めても、返済を続けるようにと返答されるでしょう。滞納はしていなくても返済が苦しい場合には、以下の対処法が考えられます。

・住宅ローン以外の債務がある場合には、債務整理をして住宅ローンの返済はそのまま続ける
・住宅ローンの借り換え
・住宅ローンの返済金額・返済期間(リスケ)の変更を金融機関や保証会社に交渉する

２．債権者が認めない

任意整理は住宅ローンの返済先である債権者（金融機関や保証会社）が認めない場合、進めることができません。金融機関や保証会社は住宅ローンを貸付する際に、不動産に抵当権をつけているため、債務者側が無断で売却することはできないのです。

３．任意売却後の残債額が大きい

任意売却は競売と比較すると高額で物件が売れやすいですが、任意売却後も高額の残債が残されると予想されるケースでは、金融機関や保証会社側が認めてくれないケースがあります。

現在家族が無収入の状態で返済が継続できない、など残債への打開策が無い場合、売却後の返済策を用意しなければ任意売却に応じない金融機関や保証会社があるのです。

４．共同名義人の同意が得られない

住宅ローンには共同名義人が連帯保証人兼担保提供者になっているケースが多いので任意売却を行うには同意が必要です。
そもそも任意売却に反対、あるいは売却金額に不満があるケースには同意が得られないケースがあります。

ご家族が円満な状態なら同意は得やすいですが、離婚しているケースでは連帯保証人や共同名義人が元妻・夫であり、話が難しい状態の方もいるでしょう。関係がこじれてしまった方に任意売却の許可を求めても、快諾してもらえない事も予想されます。

５．競売までに十分な時間がない

任意売却は競売手続きが始まるまでに行う必要があります。滞納が始まってから時間が経過している場合、金融機関や保証会社側はすでに強制執行の申立てを進めている場合があります。差し押さえが成立してしまうと、任意売却の交渉は非常に難しくなるのです。

ただし、実際に競売にかけられた後でも、債権者の承諾が得られれば任意売却が可能です。諦めずに交渉を弁護士に依頼することがおすすめです。

６．不動産所有者本人が手続きできない

任意売却は不動産を所有している本人が手続きする必要があります。売買時には本人確認が行われており、売却に同意することが求められています。

しかし、所有者が病気や失踪などで不在にしており意思確認できない場合には、売却手続きができません。
また、認知症などで意思確認が難しい場合には、任意売却以前に成年後見人の申立てを必要とするため、時間がかかります。

７．税金を滞納している

住宅ローンの返済に苦労している方の中には、税金の滞納を抱えているケースがあります。長期間にわたって税金の滞納を放置している場合、国や地方自治体側が物件を差し押さえ、競売にかけてしまう可能性があります。税金の滞納にともなう差し押さえを受けると、任意売却は困難になるケースが多いです。

８．買い手がつかない

好立地のお得な物件なら売却がスムーズかもしれませんが、任意売却の手続きを急いでもすぐに売れるとは限りません。物件など高価な買い物は簡単に成約するものではありません。特に不動産会社が販促活動に十分な時間を掛けられない場合、売却が難航する可能性があります。
また、不動産市場にも波があるため、強気の価格設定であると販売が困難になるケースがあります。

任意売却できなかったら、どうなる？

もしも任意売却ができなかった場合には、どのような事態が想定されるでしょうか。以下2つのパターンで解説します。

１．競売が行われる

任意売却ができなかった場合、金融機関や保証会社は競売の手続きを進めます。たとえ売却の販促活動中であっても、売却が成立しなければ強制的に競売にかけてしまうのです。

競売に至ってしまうと任意売却よりも低い価格で物件が売却され、大切な住まいを失ってしまいます。また、競売を行っても住宅ローンの残債は残ってしまうため、返済していく必要があります。

２．自己破産をする

競売は不動産の市場価格よりも低い金額で売却されてしまうため、任意売却時よりも大きな金額の債務が残されてしまいます。住宅ローンの滞納から競売に至る方の多くは、この時点で返済が困難になり自己破産をしています。

自己破産をすれば住宅ローンの残債やその他の債務から解放されますが、税金の滞納などの非免責債務は免除されません。クレジットカードなどの審査も通らなくなり、所有できる財産の範囲を超えるものは処分されてしまいます（換価処分）。
連帯保証人にも影響が及ぶため、自己破産はデメリットが大きい手続きです。

任意売却後に残った残債はどうなる？

任意売却を経ても、住宅ローンの残債が残されてしまう場合があります（オーバーローン）。
残債が残ると返済義務があるため、ローンの返済を続けなければいけません。競売時とは異なり、任意売却なら残債の返済について交渉の余地がありますが、再度返済が困難になった場合には、個人再生や自己破産を検討する必要があります。

任意売却後の残債については、こちらの記事で詳しく解説しています。
「任意売却後の残債が払えない場合どうなる？返済方法や対処法を解説」

任意売却をして住み続けるという方法もある

任意売却は基本的に不動産会社を通して第三者に物件を売却しますが、売却後にも同物件に住み続ける方法もあります。方法は以下のとおりです。

・リースバック
・親子間売買、親族間売買
・個人再生

個人再生は債務整理の方法の１つです。同じく債務整理の１つである自己破産の場合、住まいを失ってしまいます。しかし、個人再生なら「住宅資金特別条項」（住宅ローン特則）を使うことで住まいを残すことができます。しかし、住宅資金特別条項を使う場合はローンの返済を継続する必要があります。
その他にもさまざまなデメリットがあるため、手続きの際には慎重な判断を要します。適切なアドバイスを受けるためにも、弁護士への相談が必須です。

リースバックについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
「任意売却にリースバックを併用して住み続ける｜メリット・デメリットを解説」

個人再生の住宅資金特別条項（住宅ローン特則）については、こちらで詳しく解説しています。
「個人再生の住宅ローン特則を利用できる要件を解説」

任意売却を成功させるには、早めに弁護士にご相談を

任意売却はタイミングを逃してしまうと競売に至ってしまうため、できるだけ早く弁護士に相談をすることが大切です。また、任意売却を成功させるためには、解決実績が豊富な弁護士を選択しましょう。

弁護士法人リーガル東京では、任意売却を迅速に解決できるように、不動産会社とも提携しています。金融機関や保証会社との交渉から売却まで、ワンストップで対応できる法律事務所です。リースバック等の手続きや、債務整理全般に関してもご依頼頂けます。まずはお気軽にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却の相談先はどこ？相談先の特徴を解説

住宅ローンの返済を滞納してしまった場合には、解決方法の１つに「任意売却」が選択できます。任意売却は債権者（ローンの借入先である金融機関や保証会社）の同意を得て、住まいを売却する方法です。任意売却時には、債権者との交渉や不動産売買の手続きなどの専門知識が必要です。

すでに住宅ローンを滞納している場合、住宅ローン以外の返済や生活費もひっ迫しているケースが多く、「現在の状況を誰に相談すればいいかわからない」と悩んでいる方も多いでしょう。

そこで、この記事では「任意売却の相談先」について詳しく解説します。相談前に知っておきたいこと、相談先別の特徴についても触れていきますので、ぜひご一読ください。

任意売却の相談をする前に理解しておくべきこと

任意売却の相談を検討したら、まずは以下の2点について理解をしておきましょう。

１．任意売却の基礎知識を知っておこう

任意売却とは、住宅ローンの滞納が続いている際に「住宅の所有者が債権者の同意を得た上で、住まいを売却する方法」です。つまり、任意売却はすでに住宅ローンの返済に困っている状況で行われるため、一般的な不動産売買とは異なります。

住宅ローンの返済は長期間にわたるため、勤務先の倒産や病気などの事情で収入が減少し、返済が困難になってしまうことも十分に予想されます。任意売却は苦しい返済状況を解決する方法として有効ですが、以下に挙げる知識を要することも知っておきましょう。

■不動産知識
住まいを売却する以上、不動産に関する知識が必要です。通常の不動産売却と同様、宅地建物取引に関する業務となるため不動産会社の協力を要します。

■交渉知識
任意売却を成功させるための条件は、やはり債権者の同意を得ることといえます。抵当権が付いている住まいを売却するため、ローンの借入先である金融機関や保証会社に依頼をし、任意売却の同意が必要です。引越し費用や滞納税金に関する交渉も必要となるため、交渉するだけでも一定の知識を要します。

■債務整理知識
任意売却をしても残債が残る（オーバーローン）場合や、その他の債務も多い場合には、債務整理も含めて検討する必要があります。債務整理とは、個人再生や自己破産などの方法で債務の減額や免責（※１）を目指す方法です。つまり、借金全般の解決知識も必要となります。

（※１）自己破産の免責とは
滞納税などの非免責債権を除いた債務の返済を強制されないこと。裁判所が許可を行うことで得られる。

２．まずは金融機関や保証会社に返済の相談を

もしも任意売却を検討するなら、まずはローンの借入先である銀行などの金融機関や保証会社に相談しましょう。金融機関や保証会社は返済に関する相談を受けると、以下に挙げる解決方法などをアドバイスしてくれます。

■住宅ローンの借り換え
今借りているよりもお手頃な金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らせる場合があります。しかし、保証料や登記料が必要となるほか、借り換えの審査に通る必要があります。

■リスケジュール
金融機関や保証会社によっては借入期間の延長やボーナス返済額の見直しなど、今までの返済スケジュールを見直してくれる場合があります。この方法をリスケジュールと言います。

■個人再生
金融機関や保証会社から個人再生の方法をアドバイスされるケースもあります。

任意売却の相談先

任意売却について相談したい場合、以下の3つが候補に挙げられます。

１．不動産会社

残債がある住まいを売却するためには、適正価格で売却をすることが望ましいため「不動産会社」が相談先候補の１つに上がります。不動産会社の中には任意売却を専門としている業者もありますが、任意売却を受けつけていない場合もあるため注意が必要です。不動産会社へ相談するメリットは以下です。

■住まいの売却について見積もりや売却価格のアドバイスをもらえる
■任意売却に慣れている不動産会社なら、新居探しなどのサポートもしてもらえる
■金融機関や保証会社への交渉も行ってくれる

２．弁護士

弁護士は法律の専門家として債務者（お金を借りている方）の立場に立ってアドバイスを行うことができます。債務者を取り巻く債権者や債権回収会社などの視点も踏まえ、多角的な視点からアドバイスがもらえます。必要に応じて債務整理にも対応できます。弁護士へ相談するメリットは以下のとおりです。

■金融機関や保証会社や連帯保証人などへの交渉を行ってくれる
■住宅ローン以外の債務についても相談でき、債務整理も依頼できる
■任意整理について法的なアドバイスをもらいながら進めることができる
■法律事務所や弁護士によっては不動産会社と連携しており、スムーズに売却を目指せる

３．司法書士

司法書士は不動産登記の専門家の視点から、任意売却についての相談に対応しています。ただし、弁護士と比較すると債務整理分野で対応できる業務が狭いため、注意が必要です。司法書士へ相談するメリットは以下のとおりです。

■不動産登記について相談できる
■任意整理についての相談ができる（認定司法書士なら140万未満の債務に対応できるため）
■司法書士法人や司法書士によっては不動産会社と連携しており、スムーズに売却を目指せる

任意売却の相談先に確認すること

任意売却の相談を決めたら、以下の4つのポイントについて確認しましょう。

任意売却の専門業者と名乗る業者には、残念ながら悪意を持って近づいてくる業者もいます。
費用だけもらって売却活動を怠ったり、よく分からない名目で高額な費用を請求したりするのです。
そのような業者を見極めるためにも、以下の点を確認し、きちんと回答してくれる相談先に依頼してください。

１．任意売却をすべきかどうか

任意売却を相談する際には、「本当に任意売却をすべきかどうか」を相談しましょう。もしも家計の見直しや別の債務の見直しができれば、住まいを失う任意売却を避けられる可能性もあります。
債務整理の方法の1つ、「個人再生」を行うことで住まいを守りつつ、その他の債務を減額できる可能性もあります。住宅ローンの返済や住まいの売却以外にも、解決方法はあるかもしれません。

２．任意売却のスケジュールの確認

任意売却は住まいの売却が成功しないと、競売に発展するおそれがあります。交渉も売却も、限られた時間の中で終える必要があるのです。ご自身の現在の状況によっては、急いで対応しなければいけない可能性もあります。まずは相談時にどのようなスケジュールで進めるべきなのか、説明を受けましょう。

３．引越し費用について

任意売却は住まいを売却するため、引越しをする必要があります。（引越しを回避できるリースバックと呼ばれる方法もあります。リースバックについては、こちらで詳しく解説しています。「リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説」）

引越し先の選定、費用も売却時に検討する必要があります。しかし、任意売却は競売と異なり、引越し費用を任意売却時の売却代金から支払ってもらえる可能性があります。引越し費用や引越し日など、細かく交渉してもらうようにしましょう。

４．任意売却後のローンの返済

任意売却をしても、住宅ローンが完済できるとは限りません。債務が残される場合は返済義務が残るため、全体の返済を見据えて専門家、弁護士に相談しましょう。

任意売却後の残債の支払いがご心配な方は、こちらもご覧ください。
「任意売却後の残債が払えない場合どうなる？返済方法や対処法を解説」

任意売却をリーガル東京にご相談いただくメリット

リーガル東京では、任意売却のご相談に対応しています。任意売却についてご相談いただくメリットは以下のとおりです。

１．専門相談員が無料相談で丁寧に対応

リーガル東京では、任意売却のご相談について専門相談員が丁寧に、無料相談にて対応しています。弁護士だけではなく、税理士、宅地建物取引士などが在籍しており、債権者への交渉実績も豊富です。競売が目前に迫っているケース、競売後に引越し費用の交渉をしたいケースにも対応しています。なお、以下の項目も無料で対応しています。

・不動産の査定
・引越し費用の交渉
・税務申告に関する相談（売却後に必要）
・債務整理

２．さまざまな専門家が在籍

リーガル東京グループは、弁護士・税理士・不動産会社からなる専門家集団です。一般的な法律事務所や不動産会社よりも、リースバックや債務整理、個人再生はもちろんのこと、任意売却時の親子間売買についても対応しています。競売を個人再生の手続きで回避した実績もあります。

住まいを何とか守りたい、そんなお気持ちにも応えられる法律事務所です。

まとめ

「任意売却の相談先」について、相談先の特徴を中心に詳しく解説しました。任意売却にはさまざまな相談先候補がありますが、債権者への交渉や債務整理など幅広く対応できる弁護士へのご相談がおすすめです。
住宅ローンの返済に困ったら、無料で相談や不動産査定ができるリーガル東京へお気軽にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。