任意売却にデメリットはある？メリット・手続きの流れを解説

任意売却は住宅ローンなどを滞納してしまい、返済に窮した場合の解決方法の１つです。本来住まいを売却するなら、住宅ローンを完済し、抵当権の登記など抹消してから売却します。しかし、住宅ローンが残っている場合には抵当権も当然残っているため、売却をする際には返済先である金融機関や保証会社の同意が必要です。

住宅ローンは滞納し始めた当初は、督促状や連絡を受けるに留まります。しかし、それでも返済できない場合、これ以上分割では返済できない債務者とみなされ、残債の一括返済を求められます（期限の利益喪失）。
高額の住宅ローンの一括返済はとても難しいため、任意売却で住まいを売却し返済に充当することが現実的な選択の１つでしょう。

この記事では任意売却のデメリットに注目します。知っておきたい手続きの流れや、メリットもあわせて紹介しますので、ぜひご一読ください。

任意売却とは

任意売却とは、わかりやすく言うと「住宅の所有者が住宅ローン債権者の同意を得た上で、住宅の所有者・不動産業者の主導で売却する手続き」です。多くの方が住まいを購入される際に、金融機関の審査を経て住宅ローンを利用しています。住宅ローンには長期返済・低金利という特徴がありますが、長期間にわたって安定した返済を続ける必要があり、返済に窮する方も決して少なくありません。病気や収入の減少などで悩んでいる方も多いでしょう。

どうしても返済が難しくなってしまったら、債権者（住宅ローンの借入先の金融機関など）の許可を得て、住宅ローンの残債がある住まいを売却すれば、まとまった金額を返済に充当できます。

任意売却時の抵当権

住宅ローンの残債がある住まいには、抵当権が付いています。住宅ローンを融資する場合、金融機関としては返済ができなくなる事態を予め想定しています。もしも返済がされなくなったら、不動産を差し押さえるために保証会社が抵当権を付けるのです。そのため本来なら、住宅ローンの返済ができていないなら抵当権は抹消されません。抵当権を実行し、競売にかけようとします。

しかし、任意売却は競売よりも高く住まいが売れます。競売よりもメリットがあるため、金融機関は交渉に応じます。そのため、交渉が成立すれば抵当権の抹消をしてくれます。

競売との違い

では、任意売却と競売の違いとはどのような点でしょうか。競売とは、住宅ローン返済が滞った際に住宅ローン債権者（主に保証会社）が裁判所へ申立てを行い、裁判所主導で売却を進める手続きのことです。競売は強制力があり、任意売却と以下のように異なります。

■競売は市場価格より売却金額が安い
競売は不動産の売却時の金額が、市場の価格よりも安くなっています。一方で、任意売却は市場価格に近い金額で売却できます。債権者への返済金額も大きくできます。

■任意売却は住宅ローンの滞納が周囲に知られにくい
競売は官報に競売物件の情報が告知されます。これは一人でも多くの方に知らせる必要があるためで、裁判所の掲示板やホームページなどで情報が開示されます。
住所がわかっている相手には競売物件となった事実が知られ、ローン滞納が周囲にも知られる可能性があります。任意売却は競売のような周知の手続きはないため、知られる可能性は低いでしょう。

■競売は連帯保証人に大きな影響を与える
住宅ローンの返済に困り、競売に至った場合には連帯保証人に大きな影響を与えてしまいます。連帯保証人が返済に責任を負う必要があり、資産の差し押さえにあう可能性もあるのです。多くの方が連帯保証人をご家族に依頼しているため、ご家族の間で大きなトラブルに発展する可能性もあります。

任意売却のデメリット

やむを得ない事情で任意売却を行う場合、知っておきたい5つのデメリットがあります。

デメリット１　自宅を手放すことになる

任意売却は生活を営んでいるお住まいを手放すことを意味します。リースバック（※１）という手法を併用することもできますが、もしも選択しないなら引っ越し先を探す必要があります。

（※１）リースバック
「セールスアンドリースバック」の略称。不動産物件を親族や投資家、企業などの第三者に売却した後も住み慣れた自宅に家賃を支払ってそのまま住み続ける事ができる方法。

（リースバックについては、こちらで詳しく解説しています。「リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説」）

デメリット２　連帯保証人に連絡が行く

住宅ローンには連帯保証人がいるケースが多いでしょう。連帯保証人に延滞している事実を連絡されて、返済不能状況が知られてしまいます。

例えば、夫が住宅ローンの債務者、妻が連帯保証人となっている契約で離婚後に元夫が返済に困った場合、元妻にも督促の通知が送られています。任意売却をする場合、元妻に住宅ローンの滞納の事情を説明した方が賢明でしょう。

デメリット３　交渉に時間や手間がかかる

任意売却は債権者（保証会社など）との間でお金に関する交渉や購入希望者との交渉、内覧、といったさまざまな対応をこなす必要があります。強制的に進んでいく競売とは異なり、時間と手間をかけてより好条件で任意売却できるように、努力する必要があります。

競売と違い、任意売却は自らが交渉して物件を売り渡す事ができる方法ですが、成功させるためには競売に至ってしまう前に交渉を成立させなければいけません。しかし、債務超過で手放す際にはほとんどが時間的に切迫している状態です。限られた時間の中で売却を成功させるためには、専門家の力も必要でしょう。

デメリット４　任意売却業者選びに今後を左右されてしまう

任意売却は不動産売却の一種です。そのため不動産業者に依頼をするケースが多いでしょう。しかし、任意売却は一般的な不動産売買とは異なり、複雑な交渉や手続きを経る必要があります。任意売却を断っている不動産会社も多く、会社選びに難航するケースも少なくありません。

特にオーバーローン物件（任意売却後もローンの残債が残る場合）の場合、売却後にも生活が困窮する可能性があり、慎重に交渉を行う必要があります。任意売却の専門を謳う不動産会社もいますが、適正な処理ができるかどうかは未知数であり、今後を大きく左右されてしまうおそれもあります。

デメリット５　信用情報に傷が付く

任意売却は、競売にように競売物件の情報が広く流布されてしまうことはありません。しかし、住宅ローンなどを滞納している事実は信用情報機関（※２）に登録されます。

信用情報機関に滞納に関する事実が登録されると、新たなローンが組めない、クレジットカードが使えなくなるなど、実生活に支障をきたします。

（※２）信用情報機関
信用情報機関とは、各金融機関などから情報を集めて登録し、求めに応じて照会結果を回答している機関。日本には3つの信用情報機関がある。クレジットカードやローンの契約時などに、金融機関は過去や現在の取引事実を調べた上で審査の可否を決定するために、情報照会を行っている。

任意売却のメリット

任意売却にはデメリットがあるものの、以下に挙げる4つのメリットもあります。

メリット１　売却金額が一般的な売却と同等または近い

債権者である保証会社と債務者（ローンを借りた方）との間に、交渉の専門家に入ってもらうことにより、市場価格に近い売却額で物件を売ることができます。競売よりも高く売れるのです。また、ご不安な方も多い不動産業者への仲介手数料は、売買代金から支払われるため安心です。引っ越し費用などの交渉もできます。

マンションの場合、滞納していた管理費なども同様に売買代金から支払ってもらえます。住宅に税金滞納処分の差押さえがある時は、固定資産税や住民税の支払いも交渉できます。

メリット２　残債は返済可能な金額を交渉できる

任意売却後にも残債がある場合（オーバーローンの場合）、返済義務は残されます。しかし、返済していく金額については弁護士に相談すれば交渉可能な場合がございます。
この場合は債務整理となり、費用が掛かります。

メリット３　費用がかからない

任意売却では通常の不動産取引では発生する、仲介手数料（不動産会社へ支払う）や登記費用などは、債権者側が負担しています。金融機関側に任意売却の交渉を行う際に、費用負担の交渉を行えるためです。引っ越し費用に関しても交渉できるほか、固定資産税などの滞納がある場合も交渉の上で売却費用の中から控除してもらえます。

メリット４　売却後新しい家の持ち主との交渉もできる

任意売却で新しい家主になった人との交渉次第では、「あと数ヶ月転居を待ってほしい」などの事情を伝え、交渉をする余地があります。
家主がすぐに住むつもりはなく、投資目的の購入などの場合には、一定の家賃を支払うことで継続して住まわせてもらうことも可能です。この方法をリースバックと言います。（ただし、住める期間には期限があります。）
物件を売却した後はすぐ引っ越ししなければならない、と決まっているわけではありません。競売よりも自由に交渉できます。

メリット５　近所の人や会社の同僚などにバレにくい

任意売却は競売とは異なり、秘密裏に物件を手放すことができます。競売の場合にはその性質上、不特定多数の方々が閲覧可能な場所で公示がなされます。しかし、任意売却はあくまで個人と個人の取引なので、不動産関係者を介した極めて非公開なやり取りで売買を完結させる事ができます。
引っ越しをする場合も通常の売却にしか見えないため、住宅ローンの滞納の事実を知られることもありません。

任意売却手続きの流れ

任意売却の基本的な流れは以下のとおりです。

■１．お問い合わせ

住宅ローンなどの返済に行き詰まっていると、金融機関や保証会社から督促が続きます。放置しておくと競売に発展してしまうため、返済が苦しいと感じたら早期の弁護士相談がおすすめです。

■２．面談相談

弁護士との間で、滞納に至った経緯などのヒアリングを行います。任意売却の方針が決まったら交渉・手続きに移行します。弁護士法人リーガル東京でも対応しています。

■３．物件査定・方針決定・契約締結

現在のお住まいを不動産会社が査定し、方針が固まったら弁護士との契約を締結します。

■４．売却活動・債権者との交渉など

弁護士が債権者と任意売却に関する交渉を行います。連帯保証人への事情説明が必要な場合も対応しています。
任意売却を依頼された物件については、不動産情報を扱うデータベースへの登録や広告などの販売活動を行われ、早期の売却を目指します。

■５．物件売却手続・債務整理手続・税務申告相談

買主が決まると売買契約を結び、債権者に依頼し抵当権や差押を解除し、代金決済をします。

リーガル東京にご相談いただく場合の流れは、こちらでご紹介しています。
不動産のリースバック・任意売却の無料相談室 「相談から解決までの流れ」

まとめ

この記事では、「任意売却のデメリット」に焦点を当てて、詳しく解説を行いました。任意売却にはデメリットはあるものの、競売と比較するとメリットが多い手続きです。

任意売却は金融機関への交渉が必要であり、連帯保証人などへの対応も必要です。オーバーローンの場合には相当額の債務が残ってしまい、債務整理が必要となるケースもあります。そのため任意売却のご相談は、当初から弁護士を選ばれることがおすすめです。住宅ローンなどの返済に困ったら、まずはお気軽に弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却での親子間売買｜メリット・注意点を解説

住宅ローンが返済できなくなった不動産物件がある場合、支払えないまま放置してしまうと債務が膨れ上がってしまい、自己破産に至ってしまう可能性があります。そこで、不動産を売却によって清算する方法があります。この方法を「任意売却」と言います。

任意売却は競売とは異なり、売却先や引っ越し日などを交渉によって決められますが、大切な住まいを失うことにもつながります。そこで、任意売却には「リースバック」と呼ばれる方法があります。「リースバック」とは、不動産物件を親族や投資家、企業などの第三者に売却した後も住み慣れた自宅に家賃を支払ってそのまま住み続ける事ができる方法です。特に親子間での売買であれば、そのまま住まう際にも負担感が少ないでしょう。

そこで、今回の記事では「親子間売買」する際のメリットや注意点について解説します。

任意売却での親子間売買は可能

まず、任意売却について改めて触れておきましょう。

任意売却とは

住まいを購入する際には高額の資金を用意する必要があり、金融機関の審査を経て住宅ローンを使うことが一般的です。住宅ローンは毎月返済していく必要がありますが、様々な家庭の事情により、返済ができなくなってしまう場合があります。返済に行き詰まっているとやがて競売にかけられ、強制的に売却されるリスクもあります。

そこで、解決方法の1つに挙げられるのが「任意売却」です。債権者（住宅ローンの借入先である銀行などの金融機関）の了承を得て、住宅ローンの残金がある住まいを売却します。すでに返済に困っている場合には高額の返済資金を用意することは現実的に難しいため、手元にほとんど現金が残っていない家庭に関しては、危機を救ってくれる制度と言えます。

任意売却は親子間でも売買できる

任意売却は、競売とは異なり債権者が同意をしていれば売却先をご自身で決めることができます。不動産会社や投資家などの選択肢が考えられますが、実は「親子間売買」「夫婦間売買」をすることも可能です。親族間・夫婦間で住まいを売買すれば、売却した後も第三者への賃貸物件化されてしまったり、投資物件として売却されてしまったりするおそれは少ないと考えられます。これまでと同様に、大切な住まいで生活できます。この方法は第三者への売却である、リースバックとは分けて扱います。
（親子間以外の親族間における売買の場合、親族間売買とも言います。）

親子間売買のメリット

任意売却の方法の1つである「親子間売買」には、一体どんなメリットがあるでしょうか。メリットには以下４つが挙げられます。

１．これまでと同様に住み続けられる

住まいを親子間で任意売却すれば、その後第三者に売却されたり、賃貸化されたりするおそれは少ないでしょう。売却をしても、親子間での手続きに留まるため、周囲に売却の事実を知られる可能性も低いと考えられます。

親子間売買なら、自宅の所有権が親子間で移動するだけです。買い戻しをご検討されている場合も、わざわざ買い戻さなくても良い事になります。

２．引っ越しが不要

親子間売買ならそのまま住まいに残れる、ということは「引っ越しが不要」ということです。つまり、以下のような事態を避けられます。
・お子様の転校
・ご家族やご自身の転勤や転職
・周囲に住宅ローンの返済が行き詰まったことを知られない
・引っ越し資金の交渉や準備が不要

引っ越しをすると、お子様の通学先から転校せざるを得ない場合があります。また、ご家族や返済に行き詰まったご自身も、転勤や転職を余儀なくされる可能性があります。新築後すぐに返済に行き詰まった場合には、周囲に「なぜ引っ越しをするのか」と疑問を抱かせる場合も想定されますが、引っ越しが無ければ住宅ローンの返済に行き詰まったことを知られる可能性も低いでしょう。

任意売却に至っている方の多くは、生活資金にすら窮しているケースがあります。引っ越しが無い場合、引っ越し費用を売却先に交渉する、あるいはご自身で準備をする必要もありません。生活環境変えずに済むメリットは、とても大きいのです。

３．親子間は話が進めやすい

親子間売買は、現在の家計状況や任意売却が必要になった経緯について話をしやすいでしょう。親子間なら元々同居をしている方も多く、別の親族に依頼をするよりもスムーズに手続きを進めやすいのです。

４．競売ではないため周囲に知られない

引っ越しをしない親子間売買は、周囲に住宅ローンの返済に困ってしまったことを知られにくいですが、競売も回避できるため官報（※１）に住まいが競売に出されたことが載りません。不動産会社や投資家への売却時と同様に、任意売却のメリットを享受できます。

（※１）官報とは
官報とは、国が発行している機関紙のこと。自己破産や失踪に関する情報などが掲載されており、競売に関しても情報が掲載される。任意売却時には金融機関との交渉は必要になるが、裁判所を介する手続きではないため官報に掲載されない。

親子間売買の注意点

任意売却の手法の１つ、親子間売買のメリットは大きいですが、その一方で知っておきたい注意点もあります。注意点は以下の3つです。

１．売買金額について

■著しく低い売買金額

任意売却に至っている、ということは現在家計も含めてお金に苦しい状態の方が多いでしょう。親子間売買なのだから、安い不動産価格で売買したいと考えるかもしれません。しかし、著しく低い金額で不動産を親子間売買すると、贈与とみなされ多額の贈与税がかかるケースがあり、また債権者から詐害行為だとして訴えられる事もあります。
贈与税は税率も高く、重い課税、裁判など更なる苦境に追い込まれてしまう可能性も否定できません。

■不当に高い売買金額

では、不当に高い価格で売買するとどうなるでしょうか。高額の売却ができれば、その分金融機関に多く返済できる、と考える人もいるでしょう。しかし、不当に高い金額で売買をした場合でも多額の譲渡所得税がかかる場合があります。ですから、不動産市場の時価に近い金額で売買するしかありません。

２．住宅ローンが組みにくい

親子間売買の場合、買い手も個人となるため現金一括で購入することは難しいと考えられます。そのため、購入する側は住宅ローンを検討するでしょう。

しかし、親子間で自己所有の不動産を売却する場合、住宅ローンの審査に通らない場合があります。金融機関とローン保証会社との保証契約の中に、「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない」という条項があるからです。この項目により、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しないということが決められています。

親子間売買という方法に対しても住宅ローンを融資してくれる金融機関も少ないですが、あります。
もっとも金利が高めに設定されているので、利用する際には十分な検討が必要になります。
法的な観点や一般慣習上の観点で見ると、親子間や親族間の場合、不動産の所有権を移転する行為は本来相続か贈与である、と考えられています。そのため、容易に住宅ローンを使った資金の準備ができないのです。

■税制面のデメリットも

親子間売買は、税制面でもデメリットがあると知っておきましょう。住宅ローンの審査が通過しても、「住宅ローン控除などが受けられない」というデメリットがあるのです。親子間売買ではなく、不動産会社などへのリースバックを活用した方が良いケースもあるため、専門家に相談をしながら十分に検討する必要があるでしょう。

３．買主が将来住宅ローンを組めない可能性も

買主側が今回任意売却の手続きに応じて、住宅ローンを使って住まいを購入する場合、将来的にご自身の住まいも欲しいと願っても住宅ローンが組めなくなる可能性があります。

例として、親の住宅ローンの返済に困り、未婚の子が住宅ローンを使って親子間売買に応じた場合、結婚後に新たに住まいを購入しようとしても住宅ローンが残っている可能性があります。つまり、審査に通らない可能性が高いのです。ご家族全体の将来設計も見据えて、親子間売買を行う必要があります。

親子間売買の解決事例

リーガル東京では、親子間売買でお金に関する問題を解決できた事例がございます。
具体的な内容を、こちらでご紹介していますので、ぜひご覧ください。
「親子間売買・夫婦間売買の解決事例」

親子間売買以外の解決方法

親子間売買にはデメリットもある以上、その他の解決方法と比較検討しましょう。

リースバックと比較

冒頭にも少し触れましたが、任意売却の手法には「リースバック」（セールス＆リースバックの略称）と呼ばれる方法もあります。リースバックとは、不動産会社をはじめとする第三者に住宅を売却し、その後賃貸契約を交わすことで同じ住まいに暮らす方法です。リースバック後は、買い戻しを行うことが条件となる場合があります。

引っ越しも不要ですし、賃貸化するためご家族が住宅ローンの審査に臨む必要もありません。賃貸化することで、固定資産税等からも解放されます。売買金額が低くなる可能性もありますが、贈与税などの課税を心配する必要もありません。
但し、リースバックは期限があります。買い戻しが出来なければ退去する必要があるため、デメリットを知った上で手続きに臨む必要があります。

（リースバックについては、こちらの記事で詳しく解説しています。「任意売却にリースバックを併用して住み続ける｜メリット・デメリットを解説」）

分割返済と比較

親族間売買を検討しても住宅ローンの審査に難航することが予想されます。この場合、買主側となる親族が売買代金を分割で支払うことにすれば、売買契約を成立させることも可能です。しかし、住まいの分割購入は高額の返済を何年も続けるリスクがあります。長期間にわたって返済しているうちに、親が亡くなり相続が発生する、返済している子の収入が途絶えてしまう等のトラブルも考えられます。さまざまなリスクを想定した上で、分割返済を決定する必要があるのです。

まとめ

今回ご紹介した親族間売買は非常に複雑な手続きであり、資金の準備や税制にも目を向けながら検討する必要があります。
ご家族だけで決断することは難しい手続きのため、専門的な知識を有する弁護士へのご相談をおすすめしています。
リーガル東京では親子間売買はもちろん、任意売却全般のご相談に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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個人再生の住宅ローン特則を利用できる要件を解説

債務整理の方法として知られる「個人再生」とは、裁判所を介して行われる手続きで、住宅ローン以外の借入金の返済が困難な場合に、借入額の一部を返済することで残りの借入金を免除してもらえます。
同じように裁判所を介して行う「自己破産」とは異なり、住宅ローン特則（住宅資金特別条項）と言われる制度を利用することで、自宅を手放すことなく一部の債務を免除してもらうことができます。返済額が多く、「全額を返済するのは難しいけれども自宅は守りたい」という方に対して有効な方法です。

今回の記事では大切な住まいを残すために利用できる、「住宅ローン特則」について、利用条件などを中心に詳しく解説します。

個人再生の住宅ローン特則とは

債務整理の方法は３つあります。任意整理・自己破産・そして今回解説する個人再生です。

任意整理は裁判所を介さずに行われる方法ですが、自己破産と個人再生はいずれも裁判所に申立てを行う必要があります。自己破産と個人再生の大きな違いの１つに、「住まいを残せるかどうか」が挙げられます。自己破産は原則として住まいを失ってしまう方法ですが、個人再生なら住まいを残す方法があります。この方法を「住宅ローン特則」（住宅資金特別条項）と言います。

住宅ローン特則では住宅ローンの減額はできない

個人再生では、原則住宅ローンは一切減額されません。そもそも住宅ローンは住まいを購入するために、高額の融資を受けて長期間かつ低金利で返済していく契約であり、その他の一般的なローンよりも好条件で提供されているサービスです。
しかし、任意整理でも個人再生でも住宅ローンの返済期間をさらに延ばしたり、毎月の返済額を変更することが可能です。
住宅ローン特則を使って住まいを守る場合、これまでと同様の金額で住宅ローンの返済を続ける必要があります。
ただし、裁判所の事前許可が必要となります。

個人再生には自己破産とは異なり免責という方法が無いため、その他の債務についても圧縮はできてもゼロになることはありません。住宅ローンの返済が続き、かつ圧縮したその他の債務の返済も行う必要があります。
個人再生は「将来的に継続的に又は反復して収入を得る見込みがあること」が利用条件の1つとされており、返済が大前提にある制度なのです。

他に個人再生を行う条件としては、以下のような条件があります。
・住宅ローンを除いた総借入額が5000万円以下
・小規模個人再生の場合には、債権者の数や債権額の2分の1以上の同意があること
・給与所得者再生の場合には、給与等の定期的な収入の大きな変動が見込まれないこと

住宅ローン特則が利用できる要件

住宅ローン特則を利用するためには、いくつか要件があります。

１．債務者が建物（住宅）を所有して、かつそこに居住していること（※一時的な転勤などは可の場合もある）

個人再生で住宅ローン特則を利用する際には、申立てをする債務者が建物を単独、もしくは共有している必要があります。例えば親名義の建物の債務を代わりに背負い、住宅ローン特則を利用することはできません。
また、居住用であることが条件のため、投資用不動産や別荘は対象外です。なお、土地については借地でも可能です。

■テナント兼住居ならどうなる？
所有している建物をテナント兼住居にしているケースなら、一体どうなるでしょうか。この場合、「床面積の2分の1以上が居住用」であれば住宅ローン特則を利用できます。例えば、１階が事務所、2～3階が居住用の建物なら要件をクリアしています。

２．対象となる債権は住宅資金であること（住宅資金貸付債権）

住宅の購入やリフォーム、建築、所有権や借地権の取得の際に借り入れをしたローンでなければ、住宅ローン特則の利用はできません。事業用ローンなどは認められないため注意しましょう。

ここで１つ、注意点があります。住宅ローン時の抵当権の設定登記の後に、住宅資金ではない抵当権が追加で設定された場合（例・事業用ローンの借入の際の担保）は、住宅資金特別条項の利用ができないのです。後順位担保権がある場合には、その債権者に「住宅ローン特則を利用したいから、外してほしい」と交渉する必要があります。
しかし、後順位担保権者が担保権を解除してもらえない場合は、担保権を持つ全ての債権者と別除権協定を結んで個人再生手続きを利用することが可能です。

３．保証会社が代位弁済をしている場合、6か月以内に手続きを開始すること

住宅ローンの返済に苦しみ、すでに滞納していて、保証会社が住宅資金貸付債権について代位弁済している場合、代位弁済された日から「6か月以内」に個人再生手続きを開始する必要があります。

代位弁済とは、保証会社があなたの代わりに全ての債務を金融機関に返済することです。あなたの返済義務が無くなったわけではなく、返済先が保証会社に移ったということを意味します。金融機関に代わり、今度は保証会社があなたに返済を請求してきます。

個人再生が利用できることが大前提

上記３つの条件に加えて、個人再生の計画自体に認可が下りる必要があります。そもそも個人再生の計画が裁判所に認められなければ住宅ローン特則は利用できません。

住宅ローン特則を利用できないケース

上記で触れたように、住宅ローン特則には要件があります。要件を満たしていなかったり、個人再生の手続きが裁判所に認められなかったりした場合、そもそも住宅ローン特則は認められません。
住宅ローン特則が利用できないケースを以下６つに分けて簡潔にまとめます。

１．個人再生手続きが認められない

個人再生を適用するためには、「継続的で安定した収入」を得ている必要があります。裁判所は再生計画を厳しくチェックしています。病気や失業等が理由で返済に苦しんでいる場合でも、継続的な返済に耐えられる収入が無いと、個人再生は認められません。

２．住宅ローン以外の抵当権、差し押さえがある

事業用の融資を受けるなどの理由で住まいを担保にしている場合、住宅ローン以外の抵当権が付いていることがあります。また、税金の滞納などの理由で、住まいがすでに差し押さえされているケースもあります。
住宅ローン以外の抵当権や差し押さえがあると、住宅ローン特則の趣旨にそぐわないため、対象外となります。

３．住宅ローンの代位弁済から6か月以上の経過

住宅ローンの返済が滞り、保証会社が代位弁済し、6か月以上が経過した場合には住宅ローン特則は利用できません。個人再生は申立てまでにさまざまな種類の書類を集める必要があります。
住宅ローンの返済に困った段階で、まずは弁護士に相談をしておくことがおすすめです。

４．住宅ローンに別契約の過去の住宅ローンが組み入れられている

住宅ローンの契約の中には、過去に別の住宅ローンを組んでいたものの、買い替えなどの事情で売却し、別の住宅ローンを組み直すケースが稀にあります。買い替えの際に、現在の住宅ローンにプラスする形でさらに新規の住宅ローンを契約する方法です。
この場合、過去の住宅ローン分が住宅ローン特則の趣旨にそぐわないと判断され、利用できません。

５．住まいの価値が高く、売却すべきと判断される

建物の評価がとても高く、住宅ローンの残債やその他の残債を合算しても、評価価格の方が明らかに上回る場合、住宅ローン特則は使用できません。住まいを売却すれば、債権者に対して返済ができるからです。

６．住宅ローンが無ければ住宅ローン特則は使えない

住宅ローンが無くても個人再生の制度を使うことはできますが、住宅ローンが無いのに住宅ローン特則を使うことはできません。つまり、住宅ローン以外の債務を整理したい場合には、住宅ローン特則は使えないということです。

例えば、住まいの評価が800万円、住宅ローン以外の債務が500万円ある場合で、返済に困っている場合には、住まいを売却して返済するしかありません。こういったケースでは、後でご紹介するリースバックの活用を検討されることをおすすめします。

住宅ローン特則が利用できない場合は、任意売却・リースバックの検討を

住宅ローン特則の要件が満たされない場合、もしくは個人再生が認可がされない場合には、住まいを守る方法はないのでしょうか。
また、個人再生を行う場合であっても、裁判所への予納金などの支払いが発生します。住宅ローン以外の借入金は減額されても、住宅ローンはこれまでどおり返済しなければならないため、支払えなくなってしまったら後は自己破産しか残されていません。

そこで、個人再生や自己破産以外にも、以下2つの方法があることを知っておきましょう。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンが支払えなくなった場合に金融機関・保証会社などの同意を得て住まいを売却し、売却益を返済に充当する方法です。この方法は競売を避ける方法の1つです。

■競売との違い
一般的に任意売却の方が競売よりも高く不動産を売却できます。競売に至ってしまうと高額の遅延損害金などが上乗せされた債務が残されるため、自己破産に至るケースが多くなっています。
できるだけ良好な解決を目指すためにも、競売開始前に任意売却を行うことがおすすめです。

リースバック

リースバックとはセールス＆リースバックの略称です。任意売却手続の中で住まいを守る方法の1つとして知られています。投資家など信頼できる第三者に住宅を売却し、購入した第三者と賃貸借契約を結んでこれまでと同様に住み続ける、という方法です。
住宅ローンの残債は残ることが多いですが、引っ越しをする必要はなく、契約後数年以内であれば買い戻しができる可能性もあります。

（リースバックについては、こちらで詳しく解説しています。「リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説」）

まとめ

今回の記事では住宅ローンの返済困難時における解決方法の１つである「個人再生の住宅ローン特則」に焦点を当て、詳しく解説を行いました。住宅ローン特則には要件があるため、いつでも誰でも利用できるものではありません。
また、住宅ローン特則を使うとすぐに解決できるわけではなく、これまでと同様の住宅ローンと、認可された再生計画に沿って、債権者への返済を続ける必要があります。

個人再生は慎重に決断をしなければ、その後自己破産に至るケースもあります。まずは任意売却やリースバックも検討しましょう。個人再生や任意売却、リースバックに関しては、どうぞお気軽に弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

任意売却後の残債が払えない場合どうなる？返済方法や対処法を解説

大切な住まいを購入されるときは、高額の支払いを要するため住宅ローンを活用することが一般的です。住宅ローンは長期間にわたる返済が必要であり、社会情勢の変化や病気、収入の減少などによっては返済できなくなる場合があります。そんな時の選択肢の1つが「任意売却」です。

任意売却とは、住宅ローンの返済が厳しくなった際に、住まいを売却して住宅ローンの返済に充て、返済の負担を無くす（または、大幅に軽減する）ことを指します。では、任意売却後に残ってしまった住宅ローンの残債は、その後どうなるのでしょうか。

今回の記事では、任意売却後の残債について詳しく説明します。現在住宅ローンの返済に困っている方、任意売却に関心があっても仕組みが分からない方は、ぜひご一読ください。

任意売却後の残債には返済義務がある

任意売却とは、住宅ローンの返済に困った方が検討する返済方法の１つです。住まいの抵当権を持つ債権者(金融機関など)の許可を得て売却し、その売却益を住宅ローンの残債務に充当します。任意売却を検討する、ということは住宅ローンの返済ができるほどの資金が手元になく、経済的に苦しい状態であることを意味します。

任意売却も行わずに住宅ローンの返済に行き詰った場合、購入した家を手放さなければいけない状況に陥ることも考えられます。
ローンをそのまま滞納し続けると、抵当権を持つ債権者(金融機関など)が家を差し押さえてしまい、競売にかけるということも考えられます。
一般的に任意売却を行えば競売よりもはるかに高い金額で売却が可能になり、売却益をローンの返済に充てることも可能です。では、任意売却後であっても残債が残ってしまった場合には、返済義務はどうなるでしょうか。

結論から申し上げると、任意売却をした後の残債にも返済義務は残ります。任意売却が済んだから債務も全て無しということにはなりません。
ただし、任意売却で得た売却代金のほうが債務よりも多ければ、その時点で債務を完済できます。

任意売却を行うと保証人には、どう影響する？

住宅ローンを組む際に連帯保証人を付けて契約した場合、任意売却をするとどうなるでしょうか。

連帯保証人は債務者（住宅ローンを借りた方）と同じ責任を負います。つまり、任意売却に至った場合には、連帯保証人にも責任が及ぶことを意味します。連帯保証人になっているなら、離婚した元配偶者や疎遠になっているご親族であっても、任意売却をすることを報告する必要が生じます。

任意売却後の残債を債務者が返済し続けられれば保証人に請求は及びません。しかし、延滞が続いた場合などには、保証人のほうへ返済請求が行われます。

残債はどこに返済する？

では、任意売却後の残債は、一体どこに返済するのでしょうか。返済先は、下記の2つです。

・住宅に抵当権を付けていた債権者(金融機関や保証会社など)
・住宅ローンの債権を取得したサービサー（債権回収会社）

従来の返済先と異なり保証会社に対して返済する場合もあれば、サービサー（債権回収会社）に返済を行う場合もあります。
サービサーとは、保証会社などから債権を買い取る専門業者のことです。この場合の債権とは、「債務者に住宅ローンの返済を請求できる権利」です。サービサーは債権を買い取り、債務者から残債を回収します。

もしも残債について悩んだら、減額や分割返済の交渉を金融機関や保証会社、サービサーに対して行うことになります。返済方法については次に解説します。

任意売却後の残債は分割で返済可能

任意売却後に残債が残っても、そもそも住宅ローンの返済ができない状態に陥っていたわけですから、残債の返済も困難な可能性が考えられます。
では、残債の返済に困ったらどうするべきでしょうか。実は残債については、交渉の余地があります。

残債はすぐに返済しなければいけないものではあるのですが、現実的にはすぐに返済できる人はほとんどいません。その点は保証会社やサービサー側も承知しており、少しでも返済してほしいと考えるため、できる範囲で、返せる時期に返済してもらうという方法になるのです。例えば、返済額を月々1万円、2万円ずつなど、話し合った上で無理なく返済していくという方法を取れる場合もあります。

金利や減額の交渉は可能？

任意売後の残債の減額の交渉は債務整理と同等になるので、金利・減額の交渉は難しいことが多いです。債務者の状況を考慮し、現実的で返済可能な金額での返済が認められる場合はとても稀です。

認められれば債務者にとっては不幸中の幸いですが、全ての債権者が応じてくれるとは限りません。減額される金額もケースバイケースです。
本人の希望通りにならない事が多いので弁護士に相談することをお勧めいたします。

残債の返済ができない場合は、どうなる？

任意売却後の残債が返済できない場合には、どうなるのでしょうか。返済できない場合には以下2つの方法を検討する必要があります。

個人再生

個人再生とは借金が返済できなくなった人が債務総額5000万円以下(住宅ローン除く)の場合に、債務総額を減額して収入の範囲内で分割返済する方法で、原則3年間で返済できるように計画を立てます。裁判所を通して行う方法で、民事再生法の定める手続です。

住宅ローンの残債務もその他の債務も全て含めて圧縮できます。裁判所を介さず交渉する任意整理よりも大きく減額をすることができるものの、返済義務は残されます。継続的な収入が無ければ個人再生手続きを裁判所が許可しない可能性があります。

■個人再生のメリット
・債務の元本を大きく減らすことができる
・住宅ローンのある自宅を守ることができる
・免責不許可事由（ギャンブル等）があっても制度を活用できる

■個人再生のデメリット
・税金などは減らすことができない
・官報に載るため、一定期間クレジットカードの使用や新たなローンは不可
・定期的な収入がないと使えない手続きである

自己破産

自己破産とは経済的再起を図ることを目的に、借金の返済ができないことを裁判所に認めてもらう手続きです。
強制的に返済を求められることが無くなり生活再建ができます。（免責）
住宅ローンの残債も、その他の債務もまとめて返済しなくてよくなる方法です。ただし、自己破産をする際には所有できなくなる財産があり、車や株式なども破産管財人によって換価処分される場合があります。自己破産は失うものもあるため、事前に弁護士に相談されることをお勧めいたします。

■自己破産の知っておきたいメリット
・弁護士が債権者へ受任通知を発送することで、つらい取り立てが止まる
・免責許可が下りれば返済を強制される事から解放される
・生活再建が目指しやすい

■自己破産の知っておきたいデメリット
・財産の所有状況によっては換価処分を受ける
・官報に載るため、一定期間クレジットカードの使用や新たなローン契約は不可
・税金や養育費などは免責許可の対象にならない（非免責債権）
・浪費や賭博が原因の場合、免責されない可能性がある
・資格制限がある（一定期間働けない職種がある）

自己破産は明るい未来への選択肢の１つ

住宅ローンを払えなくなってしまうということは日本中で起こっています。任意売却を行った後も返済のめどが立たず、個人再生や自己破産を検討するケースも多数存在しています。しかし、自己破産は悪いイメージが先行しており、避けるために無理な返済を続けてしまう方もいます。

自己破産は嫌だとか、借金は返さなければならないという責任感を持つ人もいますが、サービサーからの取り立てなどで神経をすり減らして生活をしていると、生きているだけで苦しいという非常に危険な状態にもなってしまいます。
未来は完全に予想できませんし、人間には限界がありますから、自己破産は明るい未来への選択肢の１つとして頭に入れておくといいでしょう。

まとめ

この記事では任意売却後に残ってしまった住宅ローンの残債について、返済方法や対処法を詳しく解説しました。任意売却を検討する段階の場合、住宅ローン以外の債務にも悩まされているのではないでしょうか。真面目に働いていても奨学金の返済に追われたり、急なご病気などがあったりすると、順調に返済できていた住宅ローンに行き詰まることは十分に考えられます。

現在債権者からの督促・取り立てにお困りの場合や、競売に怯えて返済に追われている場合には、お早めに弁護士法人リーガル東京にご相談ください。相談は何回でも無料です。
当法人は、任意売却はもちろんのこと、個人再生や自己破産の実績も豊富です。明るい未来を取り戻すためにも、解決に向けて一歩を踏み出しませんか。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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