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住宅ローンが払えない場合の方法の1つ「親子間売買」。リースバックとの違いと注意点を弁護士が解説

「親子間売買」と「リースバック」の違い

持ち家や不動産物件を所有している人が住宅ローンを支払う事が出来なくなってしまった場合に利用する売却方法の一つに任意売却である「リースバック」があります。
任意売却である「リースバック」は不動産物件を親族や投資家や企業などの第三者に売却した後も住み慣れた自宅に家賃を支払ってそのまま住み続ける事が出来る便利な任意売却の方法とされています。

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親子間での買い戻しについて

自宅である持ち家と不動産物件を任意売却であるリースバックを行って一旦は親族や友人、企業や投資家などの第三者に売却しても、期間内に「買い戻し」を行う事で再び自宅と不動産物件を自分の手に戻す(所有権の移動)事が可能です。

この買い戻しを行う相手が実の親、実の子である親子間売買の場合、自宅と不動産物件を所有している所有者が親や子である訳ですから、不動産物件をわざわざ買い戻さなくても良い事になりますので、これは元々不動産物件を所有していた人にとってはメリットとなります。

しかし、リースバックを行う相手が実の親、実の子である「親子間売買」であった場合には、その売却方法はリースバックとは呼ばず、「親子間売買」に分類される事となります。

「親子間売買」は一見すると親族や友人などと不動産物件の売買を行うリースバックと似ていますが、親子間売買とリースバックには同じ任意売却という売却方法ながらも双方の間には明確な違いが存在しており、親子間売買ならではの問題も発生してきます。

「親子間売買」の3つの注意点

注意点① 不当に安い価格で売買した場合

親子間売買なのだから、不当に安い価格にして売買したらいいのではないかと思いかもしれませんが、
それでは任意売却をしても債務を支払うことができないだけではなく、著しく低い金額で不動産を親子売買すると、多額の贈与税がかかるケースがあります。

注意点② 不当に高い価格で売買した場合

逆に、任意売却で債務返済額を増やそうとして、不当に高い金額で売買をした場合でも多額の譲渡所得税がかかることになります。ですから、不動産市場の時価に近い金額で売買するしかありません。

注意点③ 住宅ローンを組んで買ってもらう場合

現金一括でそれだけの額を支払うことができるケースは稀でしょうから、買う側が住宅ローンを組むことになります。

以前は親子間売買に対して住宅ローンを融資してくれる金融機関はほとんどありませんでした。
ところが、最近になって、親子間売買という方法に対しても住宅ローンを融資してくれる金融機関がいくつか出てきたのですが、金利が高めに設定されているので、利用する際には十分な検討が必要になります。
ただし、一般的な金利で住宅ローンを利用することができるノウハウを持っている専門家もいます。

ほとんどの金融機関が住宅ローンの融資を拒む理由はいくつかあります。

まず、金融機関とローン保証会社との保証契約の中に、
「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない」
という条項があるからです。この項目により、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しないということが決められているのです。

また、任意売却ということを偽って、金利の低い住宅ローンで融資を受けた者が、別の目的でそのお金を使う危険性も心配しているのです。
さきほども述べましたように、親子間売買の金額設定が不適切であることも考えられます。

さらに、法的な観点や一般慣習上の観点でも、親子間や親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与であるから売買というのはおかしいと判断されることもあります。
このような理由から、金融機関は親子間売買に対しては、積極的に住宅ローンを融資することがありません。

それから、金融機関の問題ではなく、税制面でも親子間売買の方法にはデメリットがあって、住宅ローン控除などが受けれないなどの税制上の優遇措置を受けることができないということがあります。

このように親子間売買には銀行からの融資が難しくなる、という注意点が存在しますので、親子間売買をする場合には所有権の移転をどうするのかをじっくりと親子で話し合う必要があると言えます。

任意売却を親子間売買でおこなうのであれば、さきほどご紹介しましたように金利が高めの金融機関で住宅ローンを融資してもらうことや、一般的になりつつある「リースバック」という制度を利用することもできますが、どちらも問題がないわけではありません。
どちらにしても、任意売却の経験と実績が豊富にある専門家にできるだけ早く相談することが先決です。

監修者


氏名(資格)
小林 幸与(税理士・弁護士)

-コメント-
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