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リースバック~トラブル事例と回避するためのポイント解説~

1 リースバックとは

リースバック(またはセールス&リースバック)とは、いろいろな事情によりマイホーム(所有する戸建や区分マンション)を売却した売主が、マイホームから引越をしないで、買主に賃料を支払い住み続ける内容の契約を言います。

2 リースバックのメリット

(メリット1)

マイホームを売却して、多額の資金(売買代金)を取得できます。
得た資金を住宅ローン返済や老後の資金・教育費などに充てることができます。

(メリット2)

マイホームから引越をしなくて済みます。
マイホームに住み続けられますので、子供は転校の心配がなく、家族の通勤に支障が出ることもありません。
マイホームに住み続けられますので、通常の売買に比べ、マイホームを売却したことや売却の事情を、世間に知られるリスクが、ほとんどありません。

(メリット3)

マイホームを売却するので、住宅ローン(不動産担保ローンも含む)の返済がなくなります。
但し、売買代金額によっては、ローンが残るケースがありますので、そのような場合は弁護士に相談してください。
⇒弁護士法人リーガル東京で無料相談できます。

(メリット4)

売却したマイホームを、家族名義で買い戻すことができるケースがあります。
将来確実に買い戻したい場合は、リースバック契約に、買戻特約付(または再売買特約付)の契約条件を付加できるケースもあります。
弁護士法人リーガル東京では、買戻特約付(または再売買特約付)の契約も、ご用意できます。⇒リースックした後、買戻した事例紹介
  

3 リースバックのデメリット

(デメリット1)

通常の売買より、代金額が安くなる傾向です。
買主側は、投資物件として購入しますので、将来転売を計画していますし、賃料が回収できないリスクも考慮されますので、売買代金額は低額になるのが一般的です。
なお、リーガル東京では、投資利回りを重視しつつ、売主の希望を可能な限り考慮するリースバックの契約条件を、ご提案しております。

(デメリット2)

賃料の負担があります。また賃貸期間に制限を設けるのが一般的です。賃貸期間を2年から3年に制限するケースが多いようです。
なお、リーガル東京では、投資利回りを重視しつつ、売主の希望を可能な限り考慮するリースバックの賃貸条件を提示することができます。リーガル東京のリースバックは、諸条件を考慮の上、売主の希望で賃貸期間についても最長10年位を設定したケースがあります。

(デメリット3)

売主がリースバックを希望しても、リースバックを断られることがあります。
売主側の賃料支払いに不安があるケースや、売買代金額よりローン残債務額が上回る(オーバーローン)ケースでは、リースバックを断られることが多いです。
但し、弁護士法人リーガル東京では、オーバーローンのケースでも、債務整理とセットのリースバックを、ご提案しています。

(デメリット4)

リースバックする事情によっては、売主がカードローンや銀行ローンを組めないケースがあります。
売主が、住宅ローン等の延滞により、債務整理する目的で、リースバックするケースでは、売主は、信用情報がブラックとなり、ローンを組めなくなるのです。

4 リースバックのトラブル事例

(トラブル事例①)賃料を不払いし、マイホームから退去

住宅ローン等の既にある負債が支払できないので、リースバックの契約をしたケースでは、無理な賃料設定が原因で(あるいはリースバックした後の収入減少が原因で)
賃料不払いとしてしまうケースがあります。
リースバックの場合、賃料設定が相場より高額に設定する会社も少なくありません
一般的には賃料を2ヶ月滞納すると賃貸借契約を解除され、マイホームから退去を求められます。

(トラブル事例②)契約更新(または再契約)時に賃料値上げ

リースバック取引で賃貸借契約を結ぶ場合、定期借家賃貸借にされるケースが多いです。定期借家賃貸借は契約更新がない賃貸借契約であり、再契約の合意がないと賃貸期間満了後にマイホームから退去しなければならないのです。そのことを誤解して当然に契約更新できると思っていたら、再契約を拒否されたり、再契約したいなら賃料を値上げするとか再契約の賃貸期間を超短期するなどのトラブルになることがあります。
また普通賃貸借契約のケースでも「契約更新時に賃料の値上げはしない」などとの甘言を信じていたら、契約更新時に賃料値上げをされるケースもあります。

(トラブル事例③)リースバックの契約期間中に買主が無断転売

売主(借主)に「リースバックの間は勝手に売却しない」と約束していたにもかかわらず、買主(貸主)売却されるケースがあります。特に口約束だけの場合がトラブルになります。
買主が第三者に売ったとしても、賃貸借関係は第三者に引き継がれますので、第三者(新買主)から所有者が変更になったという理由で退去を求められることはありません。そうはいっても貸主が変更になるのは借主側にとって不安があり、またマイホームの買い戻しを考えるケースもあるでしょうから、マイホームのリースバック契約を
するときには、信用できる会社を売主に選びましょう。

(トラブル事例④)マイホームの買戻しに応じない・買取り額が高額

リースバック契約をする際に、買い戻せることを口約束だけにしておくと、買主が
マイホームの買い戻しに応じなかったとか、売値よりかなり高額な買戻し金額を言われるなどのトラブルが生じたりします。 

(トラブル事例⑤)買主の不動産会社が倒産した

リースバック契約をしている会社が倒産して、賃貸しているマイホームが競売になり、
第三者に落札されて退去しなければならないケースもないわけではありません。
リースバックの買主は、資金力や社会的信用のある会社を選んだ方がよいでしょう。

(トラブル事例⑥)買取金額が適正価額を大きく下回った

 リースバック売買は、通常の売買より代金額が安くなることが多いです。
投資利回りを重視して買い取るので、代金額が高額になれば、賃料額もその分高くなってしまうからです。
そうはいっても売主が希望した金額より低額の金額を提示されたら、他の取引条件(賃料や賃貸期間など)との関係を考慮しても納得できないときは、他のリースバックを扱う会社にも相談すべきでしょう。

(トラブル事例⑦)契約時に高額な諸費用を請求された

リースバック取引をした際に、測量費用・事務手数料・仲介手数料など名目で高額な諸費用を請求してくる会社が稀にあります。
リースバック取引で、売買契約印紙代や抵当権等の登記抹消費用以外に諸費用がかかることは、あまりないので売主が負担すべき費用の明細は確認しましょう。

(トラブル事例⑧)リースバック契約ができない

 リースバック契約を希望したが、契約できないことがあります。
契約できない原因としては,(1)抵当債務額が買取金額を上回るケース(2)買取金額に比較して高額な賃料設定・賃貸期間が短いケースなどがあちます。

(トラブル事例⑨)修繕費の負担で揉めた

通常の賃貸借契約では、借主の故意過失によらない設備の故障や内装の汚れ等は、貸主の負担とされます。
けれどもリースバック取引の賃貸借契約では、修繕費を借主負担としているケースが多いのです。売主家族が売却後も引き続き借主として居住するので、建物内の設備や内装のチェックが買主(貸主)にできないからです。
建物の修繕費用の負担について契約前に確認した方が良いでしょう。

5 リースバック取引でトラブルを回避するためのポイント

1)リースバックの契約をする場合、契約内容をよく確認し、希望の契約条件を明確すること。

リースバックの契約には、売買契約と賃貸借契約があります。
売買契約では代金額だけでなく、将来買戻しを希望するときには「買戻し乃至再売買」の特約をつけるとか、少なくとも「将来転売するときは賃借人に優先買取権を与える」特約を付けた方がよいでしょう。
また賃貸借契約が更新のない定期借家賃貸借か、更新のある普通の賃貸借契約なのか確認してください。定期借家賃貸借の場合、再契約ができる形が望ましいです。
契約期間その他の契約内容も確認しましょう。

2)自宅をリースバックするときの適正条件を知る。

マイホームを売ろうとする場合、いくらで売るのが適正価格なのか調べるべきです。
もちろん通常の売買価格よりは安くなる傾向ですが、複数のリースバックを扱う会社に条件提示を書面でもらい、リースバック条件(売買代金額・賃料額・賃貸期間など)が売主の希望にできるだけ近い会社を選ぶようにしましょう。

3)信頼できる買主・相談先を見つける

リースバックでトラブルになるケースは、買主となった不動産会社の営業姿勢に
問題があるとか、リースバックの実績が乏しい会社であることが多いです。
信頼できる買主や相談できる所を見つけて、安心して相談・交渉できることが、  リースバックの成功につながります。
弁護士法人リーガル東京のリースバック相談は、弁護士・税理士・宅地建物取引士の3資格を有する代表が、10年以上からリースバックの相談に応じています。
弁護士法人リーガル東京は、長期の賃貸借も可能な買主を紹介できるリースバックの実績が数多くある安心安全の相談所です。
 

4)リースバック取引後の賃料支払いが継続できるか確認する

リースバック取引は、不動産投資の一種ですから、賃料設定は、買取価格(投資金額)
から算出されます。会社や物件により異なりますが、一般的にいうと、仮に3000万円で買い取ってもらう場合、賃料は月額17万5000円から32万円位のようです。

なお弁護士法人リーガル東京のリースバック相談では、売主に無理な賃料設定は提示しませんので安心です。

5)買戻し(再売買)希望の場合には、その条件も検討する

買戻し(再売買)を希望する場合には、買戻し(再売買)の条件を詳細に決めておくべきでしょう。

弁護士法人リーガル東京でリースバック取引をした売主の中で、再売買によりマイホームを取り戻した方が、すでに5件以上になりました。

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