リーガル東京のリースバック・任意売却の無料相談室

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住宅ローン返済・滞納Q&A

目次

Q.1 住宅ローンを滞納すると、どうなりますか?

A.1 通常、書面または電話で、滞納した金額を払うよう督促が来ます。

ローンの滞納が3ヶ月から6ヶ月以上になると、期限の利益を喪失したとして、借入金の一括返済を求められ、住宅を売却して返済しなければならなくなります。借入金を返済しないまま放置すると、保証会社があるときは、保証会社が返済します。保証会社の求償債権に変わり、保証会社から住宅を売却して一括返済するよう求められます。住宅の売却をしないまま放置すると、住宅を競売にかけられ、自宅を失うことになります。

したがって住宅ローンの毎月返済が苦しくなった場合は、一日も早く、住宅ローン借入先金融機関の担当者に相談して、返済期間の延長や毎月の返済金額の減額などを、自分で交渉してみてください。

けれども自分で交渉したが、期間延長や減額に応じてもらえない場合は、経験豊富な弁護士に一日も早く相談して、住宅資金特別条項付個人再生(自宅を失いたくない場合)やセールス&リースバック・任意売却(自宅を手放す場合)などの方法を検討する必要があります。

弁護士法人リーガル東京では、住宅を手放したくない方の解決手段として、個人再生手続を数多く手掛けています。また自宅を手放さなければならない場合でも、親子間売買やセールス&リースバックという方法で自宅に住み続ける方法など、多様な解決手段を御提案しています。

Q.2 住宅ローンの返済額を少なくしてもらうことは、できますか?

A.2金融機関と交渉して、返済期間を延長して毎月の返済額を少なくすることや、数年間利息だけの返済にすることなどが、できます。

金融機関と交渉して、返済期間を延長して毎月の返済額を少なくすることや、数年間利息だけの返済にすることなどが、できます。

けれども、滞納期間が3ヶ月以上になってしまった場合や、以前に返済条件を緩やかにしてもらったにもかかわらず、再び滞納してしまった場合などは、借入先金融機関が交渉に応じてくれない場合が多いです。

自分で金融機関と交渉に応じても、思うような成果が見込めない場合は、経験豊富な弁護士に相談することを、お勧めします。

弁護士法人リーガル東京では、住宅ローンの返済に困った方の解決手段として、個人再生手続を数多く手掛けています。債務者本人が金融機関と交渉しても成果が出ない場合でも、個人再生手続の中で、住宅ローンの返済内容を希望に沿う形で変更できる場合があります。お気軽にお問い合わせください。

Q.3 滞納3か月以上の場合「返済期間の延長」交渉は、できますか?

A.3 住宅ローンを借り入れている金融機関により、できる場合と、できない場合があります。

住宅ローンを借り入れている金融機関により、できる場合と、できない場合があります。また交渉する際に、返済期間の延長を認める条件として、ローンの滞納解消を求められる場合があります。交渉に応じてもらえない場合や、返済期間の延長を認める条件として提案された内容の実行が厳しい場合等は、経験豊富な弁護士に、お早めに相談して下さい。

弁護士法人リーガル東京では、住宅ローンの返済に困った方の解決方法として、個人再生・親子間売買・セールス&リースバック等の多様な解決手段を御提案しています。

Q.4 自宅が夫婦共有名義の場合、離婚しても、お互いの支払義務は、あるのでしょうか?

A.4 自宅が夫婦共有名義になっている場合、夫婦双方が住宅ローンの債務者(連帯債務者や連帯保証人)になっている場合が多いのです。

自宅が夫婦共有名義になっている場合、夫婦双方が住宅ローンの債務者(連帯債務者や連帯保証人)になっている場合が多いのです。したがって、住宅ローンについて、連帯債務者または連帯保証人になっているかどうか、調べる必要があります。連帯債務者や連帯保証人になっていなければ、互いに他の共有者の住宅ローンについて、支払義務はありません。

ただし、離婚した夫(または妻)が、自分が負担する住宅ローンを滞納して住宅を競売にされると、自宅の共有持分を失うことになります。

Q.5 夫婦で共同購入し、住宅ローンの連帯債務者になっているとき、離婚したら、連帯債務から逃れられるのでしょうか?

A.5夫婦の一方が、住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人になっている場合は、離婚したからと
いって、住宅ローンの支払い義務からは逃れられません。

夫婦の一方が、住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人になっている場合は、離婚したからといって、住宅ローンの支払義務からは逃れられません。

借入先金融機関に、離婚したから連帯債務者や保証人の地位から外してほしいと頼んでも、これに応じてもらえないのが通常です。

離婚の際に、住宅ローンの返済を夫または妻のいずれかが負担する旨を合意しても、何年か後には約束が守れなくなる可能性があります。

離婚に際し、住宅ローンの取り扱いをどうするべきか、弁護士法人リーガル東京に御相談下さい。

Q.6 離婚して別れた夫が住宅から出て行きました。そして現在住宅ローンは私が返済しており、非常に苦しい状況なのですが、何か良い方法はありませんか?

A.6 住宅ローンの支払方法を見直したり、住宅ローン以外の債務の返済額を減額することが、できる場合があります。

元妻が住宅ローンの夫名義の住宅ローンについて連帯債務者である場合は、元夫の協力のもとに、自分で金融機関と交渉する方法や、弁護士に依頼して住宅資金特別条項付個人再生という方法をとって、住宅ローンの支払方法を見直したり、住宅ローン以外の債務の返済額を減額することが、できる場合があります。

けれども元妻が、夫名義の住宅ローンの保証人にすぎない場合や、住宅の所有者ないし使用者にすぎない場合は、
交渉や個人再生手続の利用により、住宅ローン返済を見直してもらうことはできません。

このような場合に住宅ローンを支払続けることが難しい場合は、元夫と相談し住宅の任意売却を検討し、任意売却後も借金が残る場合は、債務整理をする必要があります。

Q.7 多額の住宅ローンが残っている住宅の売却は、できますか?

A.7 住宅ローンが残っていても、不動産の売却は、できます。

但し、オーバーローン物件(物件の売却代金額より抵当債務額の方が大きい物件)を売却する場合、抵当権を持つ債権者との抵当権抹消の交渉が必要になります。売買代金から、いくら支払えば不動産に設定された抵当権などを抹消してもらえるか、債権者と交渉(損切り交渉)をするのです。

不動産業者が、そのような損切り交渉をすることがありますが、金融機関によっては、不動産業者を相手にしないことがあります。経験豊富な弁護士に任せた方がうまくいくことが多いのです。また住宅ローン以外に滞納税金があり、住宅を滞納処分で差し押えされている場合があります。

税務署等は、不動産業者を相手にしません。弁護士で税理士の資格も持つ弁護士法人リーガル東京なら対応できます。

また、任意売却後に債務が相当額残った場合、債務整理する必要がありますので、経験豊富な弁護士に相談されることをお勧めします。

ご相談は、何回でも無料ですので、是非お問い合わせください。

Q.8 住宅ローンの一括返済を求められているのですが、解決策はありますか?

A.8 住宅ローン特別条項付個人再生申立てをするという解決法があります。

自宅を手放したくないし住宅ローンも正常化すれば支払っていけるという場合は、住宅ローン特別条項付個人再生申立てをするという解決方法があります。一括返済された状態を放置しておくと手遅れになり、個人再生手続を利用した住宅ローン正常化の道が閉ざされます。

早めに経験豊富な弁護士にご相談されることをお勧めします。

自宅を手放してもいい場合や、住宅ローンを正常化しても支払いを継続できそうにない場合は、住宅を任意売却することを、検討された方がよいでしょう。

ただ、無職無収入で引越も難しい場合は、競売になるまで住み続けるのも一つの方法です。いつの時点でいかなる条件で自宅を売却するのが最適か、親子間売買が できるか、セールス&リースバックができるか、などを、豊富な解決例がある弁護士法人リーガル東京に、ご相談下さい。いつでも何回でも無料で、ご相談に応じます。

Q.9 ボーナス時期の返済ができそうにもありません。何か解決方法は、ありませんか?

A.9 ボーナス返済を滞納する前に、早めに借入先金融機関担当者に相談してください。

ボーナス返済を止めて毎月の均等払いにしてくれたり、一時的に利息だけの返済にしてくれたり、返済期間を延長してくれたりなど、返済条件を変更してもらえることが多いです。

けれども、一旦滞納してしまった場合や、以前に支払条件を変更してもらったにもかかわらず再び滞納してしまった場合などは、交渉に応じてもらえない場合があります。

交渉に応じてもらえない場合は、経験豊富な弁護士に依頼して住宅資金特別条項付個人再生(自宅を失いたくない場合)や親子間売買などの方法を検討する必要があります。豊富な解決例がある弁護士法人リーガル東京に、御相談下さい。いつでも何回でも無料でご相談に応じます。

Q.10 収入が減り、住宅ローンの返済が思いどおりできません。自己破産をして再出発した方がよいでしょうか?

A.10 住宅ローンを支払っていくことが難しく自宅を手放して引越すことを考えている場合は、自宅を売却処分して住宅ローンを返済する方法をお勧めします。

もっとも無職無収入で引越費用がないとか、引越後の賃料支払いが大変という方は、競売になるまで自宅に居住するというのも一つの方法です。弁護士法人リーガル東京では、競売で落札され明渡を求められた場合の引越費用の交渉を、自己破産受任の方に限り無料でやっております。

住宅売却後に住宅ローンの残債務がかなり残ってしまう場合、自己破産して再出発することがよい場合が多いと思われます。

Q.11 住宅ローンを滞納すると、団体信用生命保険(団信)契約は、どうなりますか?

A.11 団体信用生命保険契約の保険料支払い条件により、取り扱いが異なります。

融資先金融機関が団体信用生命保険(団信)の契約者となり毎月の保険料が毎月の住宅ローン返済額に上乗せされている場合、住宅ローンが延滞になると、団体信用生命保険が失効してしまう場合があります。
借主(住宅所有者)が最初に団体信用生命保険の保険料を一括払いしている場合など、毎月の住宅ローン返済額に保険料が上乗せされていなければ、住宅ローンを滞納したからといって、当然に保険が失効するわけではありません。ご自身が加入されている団体信用生命保険を、この機会にご確認下さい。

Q.12 住宅ローンの支払が2か月滞ったため、銀行から返済について話があると呼び出されています。行った方がよいのでしょうか?

A.12 もちろんです。銀行との信頼関係を保つためにも必ず銀行に出向いてください。

銀行側も住宅ローンを、できれば不良債権にしたくないはずです。返済条件について、融資担当者と、真摯にご相談なさってください。

滞納を放っておきますと、保証会社に代位弁済され、保証会社に一括返済を求められます。それを放置したままにすると競売をされ、住宅を失う可能性があります。

返済条件について銀行と交渉したが応じてもらえない、あるいは返済条件について交渉してもらえるが、他の借金(カードローンなど)があり、返済が楽にならないという方は、豊富な解決例を持つ弁護士法人リーガル東京に御相談下さい。ご相談は何回でも無料です。

Q.13 多期限の利益を失ったので保証会社に返済してもらうという通知ないし返済してもらったと言う通知(代位弁済通知)が届いたのですが、これを無視すると、どうなりますか?

A.13 代位弁済通知を無視して放置していると、競売されて住宅を失うことになります。

住宅を手放しても良いが競売は困るという場合は、任意売却という方法があります。

弁護士法人リーガル東京では、自宅を手放さなければならない場合でも、親子間売買やセールス&リースバックで自宅に住み続ける解決など、多様な解決手段を御提案しています。

自宅を手放したくないという場合は、債権者から支払いを要求された金額を現金で用意できれば解決できますが、通常多額の現金を用意することは難しいでしょう。しかし代位弁済後6ヶ月以内であれば住宅資金特別条項付個人再生の申立をして住宅ローンを正常化するという方法もあります。一日も早く経験豊富な弁護士に相談することをお勧めします。

Q.14 「期限の利益の喪失」という封書が届きました。どうすればいいですか?

A.14 「期限の利益の喪失」とは、簡単に言えば、金融機関が住宅ローンの一括返済を求められる状態です。

債務者が一括でローン返済できなければ、住宅を売却してローンを返済せざるを得なくなります。

もう住宅ローンも支払えないし自宅を手放しても構わないという場合は、任意売却をするという方法を選びます。

弁護士法人リーガル東京では、自宅を手放さなければならない場合でも、親子間売買やセールス&リースバックで自宅に住み続ける解決など、多様な解決手段を御提案できます。

自宅は手放したくないし住宅ローンも支払っていけるという場合は、住宅ローン特別条項付個人再生をするという解決方法があります。

いずれにしても、期限の利益喪失という状態を放置しておくと、その後代位弁済、競売がされ、住宅を失う可能性があります。一日も早く、経験豊富で多様な解決実績がある弁護士法人リーガル東京の弁護士に相談して下さい。ご相談は、何回でも無料です。

Q.15 住宅ローン利用時の、保証人、連帯保証人、連帯債務者の違いを教えて下さい。

A.15 保証人と連帯保証人は、借主(「主債務者」といいます)の借金の返済を保証し、借主が支払えない場合に借主に代わって支払う義務を負います。

連帯債務者は、自分自身も借主であり「主債務者」です。

したがって、例えば夫婦で連帯債務者となって住宅ローンを借りた場合、 夫が住宅ローンを延滞しても、妻に返済資力があれば、住宅資金特別条項付き個人再生申立てを利用するなどしてローンを正常化させることが可能です。

保証人の場合は、主債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務がありますが、連帯保証人の場合は、債権者から支払を求められれば、主債務者の支払能力に関係なく支払う義務があるという違いがあります。したがって連帯保証人となった場合に、債権者から返済を求められても、主債務者(借主)から返済を受けてくれという反論ができません。なお住宅ローンの保証人は連帯保証人であるのが通常です。

また例えば夫が借主、妻が保証人(連帯保証人を含む)となって住宅ローンを借りたが、夫が住宅ローンを滞納した場合、妻に返済資力があっても、住宅資金特別条項付き個人再生申立てを利用するなどしてローンを正常化させることが難しいことが多いです。この場合、妻に資産収入があれば、夫婦間売買という解決方法もあります。

一日も早く、経験豊富で多様な解決実績がある弁護士法人リーガル東京の弁護士に相談して下さい。

Q.16 住宅ローンを半年以上滞納し、金融機関(ないし保証会社)から住宅を売却しての一括返済を求められました。引越ししないで住み続けたいのですが、何か良い方法がありませんか。

A.16 次の2つの解決方法が考えられます。

(1)金融機関(ないし保証会社)から住宅売却による一括返済を求められた段階でも、住宅資金特別条項付個人再生手続を利用して、住宅ローンを正常化できる場合があります。

住宅ローン一括返済を請求されるというのは、「期限の利益の喪失」という状態です。

この状態で個人再生手続を利用するためには、金融機関との事前協議が必要です。この事前協議の段階で、金融機関側は、住宅ローン滞納分を一括返済して解消するよう求めてくることがあります。

そうなると個人再生手続利用は、あきらめざるを得ないことが多いです。また税金を滞納して住宅に滞納処分として差押を受けていたり、保証会社に代位弁済されてから半年近く経過したなどの場合も、個人再生手続の利用は、難しいでしょう。

(2)個人再生手続の利用を検討したけれど、利用できそうにない時は、任意売却せざるを得ませんが、任意売却後も居住できる方法としてセールス&リースバックという解決方法があります。

セールス&リースバックとは、住宅を売却した後も、買主と賃貸借契約を締結して賃料を払い、住宅に住み続ける方法です。親子間売買や親族間売買で、住宅に住み続ける解決方法もあります。但し、物件状況や買主の収入状況等により、このような解決方法を取れない場合もあります。

住宅ローンを滞納(延滞)したとき、どのような解決方法を利用できるのか、豊富で多様な解決実績がある弁護士法人リーガル東京0120-202-111または03-3569-0321(銀座相談室)に是非ご相談ください。ご相談は、何回でも無料で弁護士が対応いたします。

Q.17 住宅ローンのほかに、不動産投資をして5000万円以上の借入をしました。最近投資不動産に空室が出た上に、給与所得が減り、住宅ローンの返済がやっとの状態で、投資不動産のローン返済ができそうにありません。自己破産したくないのですが、何か解決方法がありますか。

A.17 住宅を処分したくないなら、まず投資不動産を売却処分して債務の軽減をするべきでしょう。

弁護士法人リーガル東京に相談いたしますと、提携先不動産会社(株式会社リーガル・プロパティ)が販売のお手伝いをいたします。同社での仲介は、弁護士による債務整理がない場合は、売買仲介料は売買代金の2%位にできます。ぜひ一度ご相談ください。弁護士による相談対応を何回でも無料でいたします。

ところで投資用不動産ですが、投資用の新築マンション等を購入した場合、その後の売却は投資用中古マンションとしての売買になってしまい、購入時の価格をかなり下回る売却価格でないと、転売できないことが多いです。

そうなると投資不動産売却後に相当な額の債務が残ることになります。そのような場合には、住宅資金特別条項付個人再生手続の利用を、お勧めします。住宅ローンを払いながら、投資不動産売却によって生じた債務を大幅に軽減して3年から5年の分割払いで返済していくことができます。

また住宅に、住宅ローンの抵当権のほか、事業ローンやおまとめローン等で後順位抵当権を設定してしまった場合、住宅資金特別条項付個人再生が利用できません。この場合に、後順位抵当権者と交渉しても抵当権を解除してくれないことが多いです。その場合には、別除権協定という解決方法もあります。

弁護士法人リーガル東京では、住宅ローン滞納の相談を他所で相談したが、個人再生ができないと言われたとか、自己破産を勧められたが納得できないという方のために、無料相談に応じています。

豊富で多様な解決実績ある弁護士法人リーガル東京のセカンドオピニオンは、ローン返済にお悩みの方々の心を軽くさせるでしょう。

Q.18 住宅ローンを長期滞納(延滞)し、住宅が競売になりました。競売を止めて住宅を処分しないですむ方法はないですか。

A.18 次のような解決法方があります。

(1)特定調停を申し立て、強制執行の停止を裁判所に求める方法

特定調停を申し立てると、強制執行を一時的に止めることができます。特定調停成立の見込みがある場合でないと、あまり意味がありません。

債権者側は、住宅ローン正常化の条件として延滞した元利金合計額の一括返済を求めるとか、残債務の一括返済を求めることが多いです。

したがって、まとまった解決金が用意できる場合に特定調停を利用します。また親子間売買や親族間売買による任意売却をしたいけれど、競売手続が進み、通常の交渉では任意売却手続を完了できそうもない場合、特定調停を利用します。

(2)住宅資金特別条項付個人再生を申し立て、強制執行の停止を求める方法

住宅資金特別条項付個人再生は、保証会社に代位弁済されてから6ヶ月以内でないと利用できませんので、注意してください。

個人再生申立て前に、住宅ローン債権者と事前協議し、債権者がリスケジュールに応じてくれそうな場合、早期に個人再生申立てを準備します。

もっとも、個人再生を希望される方の中には、多額のカードローンや滞納税金などがあるとか、無職や低収入で、個人再生自体が難しい方がおります。そのような方は、任意売却するか、競売で落札されるまで住宅に居住するしかありません。

いずれにしても、いかなる解決方法が適切か、豊富で多様な解決実績ある弁護士法人リーガル東京に、ご相談ください。弁護士が何回でも無料で対応いたします。

任意売却に関するご相談は、弁護士法人リーガル東京にご相談下さい!

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