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コラム

リースバックとは何?わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説

リースバックとは

リースバックの仕組み

リースバック(セールス&リースバックの略称)とは、任意売却手続の中で、信頼できる第三者に住宅を売却後、購入した第三者に対して毎月の賃料を支払って、賃貸住宅として居住し続けるというものです。

任意売却とは、住宅ローンや事業用不動産担保ローンが払えなくなり、一括返済を求められたり、不動産競売になったりした場合に、やむなく所有不動産を売却することです。

リースバックでは、住宅を任意売却することで住宅の所有権は第三者に移りますが、賃貸住宅として賃料を払って住み続けることが可能になるのです。

住宅を売却する第三者とは、投資会社や一般投資家などですが、通常のオーナー(賃貸人)と賃借人の違いとして、将来的に住宅を買い戻すことも可能だという点があります。

これは現状の経済状況では賃料の支払いが精一杯でも、将来的に収入や債務の整理により住宅を買い戻せるほどの経済状況になれば(または将来的に同居の家族が買い戻せる収入状況になれば)、再び住宅の所有者になれるというものです。

買戻しの約定は、任意売却する前に契約書によって細かく約定する必要がありますが、買主との間で買戻し条件を約定すれば、現住所に住み続けながら、将来的に住宅を取り戻すことが可能になります。

「リースバック」という方法が出来た背景

住宅ローンは貯蓄の少ない若い方が新居を構えるには非常に便利なシステムではありますが、全ての方が滞り無く住宅ローンを完済出来るという訳ではありません。

収入の変動や雇用リスク(失業や勤務先の倒産)などから住宅ローンを完済できない方も当然出てきます。

デメリットが多い「競売」

住宅に抵当権を持つ債権者が「不動産競売」という手法によって、強制的に債権回収を行うことがあります。

しかし、この不動産競売という方法は債務者には非常にデメリットの多い手法でもあります。不動産競売では、正常な取引価格よりも、かなり割安な価格で落札されることが多いのです。

そのため住宅ローンの残債が多く残るとか、再出発の資金を確保できないなどで、債務者の生活再建が難しくなる現状があります。

時間は掛かるがデメリットが減った「任意売却」

こうした中で不動産競売のデメリットを補いつつ、早期に債権を回収したいという抵当権を持つ債権者にもメリットがある方法として「任意売却」が挙げられます。これは抵当権が設定されている物件であっても、抵当権を持つ債権者の承諾があれば市場取引が可能な方法で、不動産競売よりもはるかに有利な価格で売買が成立しやすいのが特徴です。

しかし、この任意売却には多くの場合、約半年ほどの制限時間が設定されているため、理想通りの展開ができないケースも少なくありません。

住宅は当然大きな買い物なので、中古住宅の場合、立地や築年数など各種の条件によっては、半年の間に買い手が見つからないことも十分起こりえます。

そうなると抵当権を持つ債権者は、不動産競売を粛々と遂行することが多いのですが、裏ワザ的な解決方法がないわけではありません。

難易度は高いが、全てが可能になる-「リースバック」

住宅ローンを支払えないけれども、子供の学校や職場の関係でどうしても今住んでいる住宅を離れることが出来ないというケースも当然存在します。

こうした場合に弁護士など法のプロフェッショナルが推奨していた裏ワザのような手法として、親族や信頼できる知人に任意売却の買い手になってもらうという方法があります。

購入条件が良くない中古住宅でも、親族に購入者がいれば話は別です。一時的に親族に物件を購入してもらい、所有者が移った後も同じ物件に住み続け、余裕を持って親族に返済を行うという方法です。

これらは返済金額や返済期間がかなり緩やかなものになりますが、一つのデメリットとしては全ての人に可能な解決手法ではないという事が考えられます。

任意売却での住宅購入を承諾してくれるほどの経済的に豊かな信頼できる知人や親族がいなければ成立しない方法なので、手法としてはシンプルでも、現実的には難しいケースが多いのです。

しかし、リースバックという方法では極めてこれに近い形を行うことが可能で、任意売却後にも同じ住宅に住み続けることが可能です。

リースバックのメリット

メリット1.売却後も引き続き住宅や店舗を利用できる

住んでいる自宅を売却した場合であっても、引き続き自宅に住み続けられるのが、リースバックの特徴であり、最大のメリットです。引越をする必要がないため、引越し費用もかかりません。

長年暮らしてきた住宅から離れたくない、また一緒に暮らしている家族が変わらず住宅に居続けるようにしたいなどのお気持ちが強い方も多くいらっしゃいます。住宅ではなく経営している店舗不動産(店舗併用住宅を含む)などの売却であれば、引き続き事業を継続したいと考えている方もいるでしょう。

そのような場合にリースバックは、非常にメリットがあります。

メリット2. 1度売却しても買戻しが可能

リースバックは、リースバック終了後に優先権を使い住宅を買い戻すことが可能なのです。つまり1度手放した住宅を再び自分のものにすることが可能なのです。

なお確実に住宅を買い戻したい場合には、リースバックの契約前に買い戻す条件を約定する方が良いでしょう。

人生とは何が起こるかわからず、悪いことがあれば必ずいいことがやってきます。そんな人生の好期となっているときに、再び住宅を買い戻すことができるのは大きなメリットです。

メリット3.知人に購入してもらうことも可能

先にリースバックとは投資会社や個人投資家に不動産を売却して賃料を払い続けるとご説明しましたが、リースバックはそれだけに限らずあなたの信頼できる知人に不動産を売却することが可能です。

投資会社や個人投資とリースバック契約を結んだ場合、それらはまず自分の利益を出すことが大前提となるため、不動産の表面利回りは高い水準に設定されてしまいます。

しかし、信頼できる知人に売却することができれば、低い利回りや低賃料を交渉して設定することができるのでこちらもメリットの1つです。

メリット4.売却したことを周囲に知られない

リースバックでは、物件の売却情報が公開されることはありません。当方が提携する不動産会社が住宅を購入するケースはもちろん、不動産仲介の形で購入してくれる不動産投資家等を非公開で探し、直接取引を行うからです。そのため、近所の方や知り合いの方に売却したことを知られることはありません。

不動産競売の場合、競売の対象物件は新聞やネット上に公開され、入札参加を検討する者が住宅を見に来ますので、周囲に知られるリスクが大きいのです。

リースバックで引越をしないで住み続ければ、不動産登記を見ない限り住宅を売却したことは分からないでしょう。

メリット5. 国都税、住宅ローンの負担がなくなる

リースバックをすると、引越の必要がないため出費を抑え、さらに固定資産税・都市計画税等は第三者(投資会社や投資家)の負担になるため家計の圧迫を和らげてくれます。

これにより、家計の改善を助けてくれることとなります。

リースバックのデメリット

メリットもあれば必ずデメリットもあります。

デメリット1. 通常の売買より売却代金額が低額になる可能性

リースバックは、不動産を第三者に購入してもらい、売却した物件からは引越することなく、賃料を支払って引き続き利用(居住)する解決方法です。

売主の支払能力や賃料利回り(投資利回り)などから売買代金を算出しますので、通常の売買よりも金額が低額になる可能性があります。

もっとも買戻しを考えた場合、売買金額が低額であることは、賃料額が高額になる可能性が少なくなり、将来的に買戻しの金額が高額にならずに済む可能性があります。

デメリット2. 賃料を払う必要がある

任意売却の特殊な解決手法であるリースバックは、住宅を手放した後も住宅に住み続ける事が出来る便利な売却方法とされていますが、当然リースバックでは親族や第三者から住宅を「借りている(リース)」形となりますので、毎月の賃料が発生します。

リースバックされた不動産物件に住み続ける場合の賃料の相場としては、以前は該当不動産物件の不動産評価額の10%が家賃一年分に相当すると言われていました。しかし最近は、リースバック取引を行う業者が増加傾向にあることなどから、賃料の相場は低くなっている傾向にあります。

信頼できる知人への売却が成功すれば賃料交渉をして安くしてもらうことも可能ですが、投資会社や投資家とリースバック契約を結んだ場合、高い賃料を設定されることがあります。

当然賃料交渉にのってくれれば賃料をおさえることができますが、向こうも利益を出すためにやっていることなのでなかなか難しいところです。

しかし当方がお勧めするリースバック取引では、できるかぎり売主に有利な取引条件を提示できるよう努めております。

デメリット3. リースバックには期限がある

リースバックは無期限ではなく終了期限が定められています。

リースバックを行う目的とはあくまでも、「一度は所有している自宅と不動産物件を買い取ってもらい家賃を支払って住み続けるが、いずれは自宅を買い戻す」という目的になります。

この為、一定期間が経過した時には必ずリースバック物件を買い戻すかどうかの決断を行わなくてはなりません。

リースバックを行った場合に買い戻すまでの期間は一般的に不動産物件の売却から2~3年以内と言われています。

しかし当方がお勧めするリースバック取引では、売主の希望をできるだけ尊重しますので、賃貸期間が5年から10年の条件で、リースバックをされた方もいます。

デメリット4. 手放さなければいけない場合がある

先に述べた通りリースバックには終了期限が定められており、その期限後に買い戻し優先権により不動産を買い戻すことが前提で契約が結ばれます。

しかし、この期限がきても資金調達できずに買い戻し不可能な場合、該当の不動産物件は手放す(第三者の手に不動産物件を渡す)事となってしまいます。

不動産物件を手放した場合は当然、そのまま自宅に住み続ける事は出来ませんので自宅を出て行く事となります。

しかし当方がお勧めするリースバック取引では、売主の希望をできるだけ尊重しますので、当初約定した賃貸期間が経過した場合でも、賃料の延滞ない場合には賃貸借の再契約を認めるケースもあります。

任意売却であるリースバックの買戻しでは一般的には不動産物件の売却価格より割増しでの価格で不動産物件を買い戻さなくてはならないケースが多く、家賃を支払い続けながら売却価格の2割から3割増しの資金を貯める事は容易な事ではありません。

また期限終了後の新居が決まっている場合は、買い戻し優先権なしの契約を結ぶこともできます。

ローンの返済以外にリースバックが活用できるケース

ケース1. 相続対策

リースバックには相続対策上のメリットもあります。

例えば高齢の両親所有の住宅がある場合で、当該住宅を将来相続する子供は将来的に住宅に住むことがないと分かっていたり、子供が複数人いたりする場合は、リースバックが活用できます。リースバックを活用し、住宅ではなく換金して現金として残しておいた方が、相続時に相続人間で揉めたり、相続税の納税で困ったりする可能性を低くすることができます。

リースバックであれば、自宅を売却後も住み続けられるため、相続の準備として活用できます。

また老後の資金に乏しい高齢者が、老後資金を確保するために住宅をリースバックすることもできます。

ケース2. 資金調達・資金繰りに有効

不動産リースバックは、資金調達の一手法として積極的に行なわれる場合もあります。まとまった事業資金が必要になのに金融機関から希望する金額の融資を受けられない場合などに、店舗や工場の不動産を売却して現金化したり、純資産利益率の向上を図る経営戦略に活用したりすることでリースバックには資金繰り効果があります。

このように不動産リースバックによって資金調達が可能となります。まず、所有している不動産を第三者の協力者に売却することで資金の調達と同時に不動産を現状のまま利用するリース契約を締結します。そして、契約に基づいて賃料を払うことでこれまで通りに不動産が使用できます。

リバースモーゲージとの違い

「リバースモーゲージ」とは、所有する不動産(主に自宅)を担保にして金融機関や自治体などから融資を受け、所有者が亡くなった時に自宅を売却して借入金を一括返済する方法です。

第三者に不動産を売却し、賃料を支払って住み続けられる「リースバック」とは、以下の点で違いがあります。

リースバック リバースモーゲージ
所有者 変更する 生存中は変更なし
資金の使い道 自由 制限される場合がある
年齢制限 なし あり(65歳以上など)
対象物件 制限なし(自宅、事務所、工場など可) 原則一戸建住宅
買い戻し 買い戻す条件を付けることが可能 買い戻し不可

リースバックに関するよくある質問

解決事例はこちらでご紹介しています。
解決事例

強い意志と資金力がリースバックには不可欠

自己破産をしても住み慣れた住宅にそのまま住み続ける事が出来るリースバックにはメリットが多いように思われがちですが、デメリットも多数存在しています。

任意売却であるリースバックを行う場合には、家賃を支払い続けながら期間内に自宅を再び買い戻す資金を貯める必要があり(または家族名義で買い戻す資金を融資してくれる金融機関を探す必要があり)、容易な事ではありません。

しかし、再び自宅を買い戻すという強い意志と資金調達力があればリースバックは有効な手段となるケースもあります。

弁護士法人リーガル東京では、宅地建物取引士の資格も有する経験豊富な弁護士がリースバックのご相談を承っております。ご相談は何回でも無料です。

他のリースバック相談所は、住宅の売却が前提の解決方法しか提案してくれませんが、当方は違います。当方は、住宅を売却しなくても借金問題を解決できるケースであれば、住宅を売却しない解決方法をご提案します。

住宅を売買するかどうかに関わらず、最適な解決方法を検討する目的で、住宅の査定も無料で行っておりますので、ぜひご相談ください。

監修者


氏名(資格)
小林 幸与(税理士・弁護士)

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

住宅ローンを滞納して金融機関から「督促状」や「催促状」が届いたらすべきこと

マイホームは高額な購入資金が必要ですので、現金で全てお支払いできる方は少なく住宅ローンを組むのが一般的です。
しかし長引く不況でボーナスや給与をカットされたり、リストラにあったり住宅ローンの返済が困難になる方がよく見られます。

住宅ローンの返済を滞納すると、住宅ローンを提供した金融機関から督促状や催促状が届きます。
どちらも住宅ローンの返済を催促する通知となりますが、届くタイミングと重みに違いがあります。

催促状が届くケース

まず住宅ローンの返済を滞納したときに届くのが『催促状』です。

1か月滞納すると届くケースがありますが、3か月以上滞納した時に届くことが多いです。

いきなり自宅や勤務先に電話をかけて催促してくると言うことは無く文書として届きます。

もし督促状が届いてしまったら住宅ローンの毎月の返済額が引き落としされている金融機関の口座へ入金しておくと言う対処方法があります。
その他にも住宅ローンを提供した金融機関が指定する口座へ振り込みすると言う対処方法もあります。

督促状が届くケース

どちらの対処方法もとらずに催促状を無視してしまうと、今度は『督促状』が届きます。

督促状には、これ以上住宅ローンの支払いに応じない場合は法的な処置をとりますと言う内容が書かれています。

催促状より督促状の方が重みがあるのです。
住宅ローンを提供している金融機関では保証会社と契約していることが多く、この保証会社に保証料をお支払いする代わりに保証人になって貰っています。
そのため連帯保証人不要で住宅ローンを組める仕組みになっています。

代位弁済予告通知

しかし住宅ローンを滞納してしまい、督促状や催促状が届いても応じないでいると『代位弁済予告通知』が届きます。

この代位弁済予告通知には保証会社が金融機関に住宅ローンの残高を立て替えてお支払いすることを予告する内容が書かれています。
このことを代位弁済と言いますが、もし代位弁済が実施されると金融機関から保証会社へと住宅ローン債権が移ります。
債権が移っても住宅ローンの支払いの義務はまだ残されている状態です。

今度は保証会社が住宅ローンの残高を回収しようとしてきます。

代位弁済予告通知には支払期日が書かれているので、それまでに支払いすることで代位弁済が実施されずに済みます。

1か月分の支払いでも代位弁済を延長してくれることがあります。

期限の利益喪失通知

その代位弁済予告通知にも応じないでいると今度は『期限の利益喪失通知』が届きます。
期限の利益喪失通知には、住宅ローンの残高を全て一括でお支払いして下さいと書かれています。
支払期限は1週間ほどとほとんど猶予が無い状態です。

住宅ローンの返済が困難になるほどの経済状況なのですから、一括支払いを求められても応じられるケースは少ないです。

代位弁済通知

期限の利益の喪失通知の次に代位弁済通知が届きます。

届いた時点で代位弁済は実施されており、一括支払いに応じないと住宅を競売にかけて処分すると言う内容が書かれています。

競売を回避するには住宅ローンの残高に遅延損害金を加えた金額を一括支払いしないといけないです。
基本的に一括支払いですが、交渉により分割支払いに応じてくれる場合がまれにあります。

出来ない場合は今度は担保不動産競売開始決定通知が届き、住宅は競売にかけられて処分され債権者への配当に回されてしまいます。
新聞やインターネットで競売物件として広告されるので、もし知人や近所の方に見られると競売にかけられた事を知られてしまいます。
競売はご本人で何も行動を移さなければ勝手に進んでしまいます。
不動産市場で売却するより安価で処分されることが多いです。
競売が成立したら強制的に立ち退きを迫られてしまいます。

届くタイミングが遅い通知ほど重みが増していきますので、手遅れにならないうちに支払いに応じる事が大切です。

任意売却で自宅を守る方法

住宅ローンを滞納して銀行から通知書が届いた場合でも、自宅を競売にかけずに済む方法は存在しています。
銀行からの通知書や督促状、催告状が届いても諦めず、弁護士に相談するなど、様々な対処法を使って対処してみましょう。

■「任意売却」という方法があります

銀行から住宅ローンなどの融資を受けてローンを払う事を前提にして家を購入している場合には、住宅ローンが支払えない状態となった時に銀行などの金融機関が住宅ローンの契約者の合意に基づいてローンを受けている契約者の住宅を売却する手続の事を「任意売却」または「任意売買」と呼びます。

「任意売却」は住宅ローンが払えない場合に強制的に行われる競売とは違い、比較的一般価格での市場価格で家が取り引きされます。
強制的に行われる競売は市場価格の7割から8割で家が売買される事も珍しくありませんので、「任意売却」は競売と比べてメリットが大きいと言われています。
「任意売却」は債務者、つまり住宅ローンの支払いが滞ってしまっている人と債権者、つまり銀行側との間に弁護士などの仲介者を入れて行われる住宅の一般市場への売却ですので、強制的に行われる競売と違って債務者と債権者双方の意見を弁護士などの仲介者が聞き入れて競売よりも高い価格で家を売却する事が可能となります。

■任意売却で自宅を守るには

「お金を用意出来ず住宅ローンを支払う事が出来ない、でも家は手放さずに住み続けたい。」
住み慣れた自宅に住み続けたい、そう思うのは人として当然の感情であるとも言えます。

しかし、住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合には、弁護士に相談して対策を打つなどの手段を講じなければ最長でも6ヶ月以内に自宅は競売にかけられてしまいます。
手段を講じなければ競売の道は避けられませんが、「任意売却」という形で自宅を売却すれば家を守る事が出来ます。

「任意売却」で自宅に住み続ける方法、それは「リースバック」と呼ばれる方法を使って自宅を第三者に売却する方法です。
住宅ローンの支払いが滞った方が自宅を第三者である親族もしくは投資家などに「任意売却」し、その後新たな自宅の所有者となった第三者である親族や投資家からかつての自宅の所有者に自宅を貸し出す、この行為を「リースバック」と呼びます。
「リースバック」がなされた場合には当然前の自宅の所有者に自宅の抵当権は無くなりますが、家賃を新たな自宅の所有者である親族や第三者に支払う事で住み慣れた自宅に住み続ける事が出来るのです。
しかし、「リースバック」はあくまでも一時的な措置方法にしかなりませんので、「リースバック」を行って何年か先には自宅の前の所有者が再び自宅を第三者から再度購入する必要があります。
自宅を再購入出来ない場合には、自宅の新たな所有者である第三者との話し合いなどが行われ、自宅を売却する事となります。

リースバックとは何?わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説

■任意売却は弁護士に相談

「任意売却」を行って自宅に住み続ける「リースバック」の手続を行う為には様々な権利書や契約書に目を通して売却を進めていく必要が出てきます。
これらの「任意売却」に伴う手続は一般の方でも出来ない事はありませんが、煩雑で難しい手続も多く、通常ではまず一般人の方が一人で「任意売却」の手続を進めていくのは事実上不可能とも言えます。
「任意売却」をして自宅を第三者に売却する際には、住宅問題に強い法律のプロである弁護士に「任意売却」を依頼される事をおすすめします。

競売が始まった後でも任意売却できるの?

競売という手法は債務者にとって非常にデメリットが多い手法です。

早期に物件の売買を行うという性質上、競売では買取価格が大幅に市場の相場よりもディスカウントされ、またその代金は全て住宅ローンの返済に当てられるのです。
そのためせっかく物件を手放してもローンだけが残り、引っ越し費用などでさらに新たな出費が重なるという再出発とは程遠いという事につながることがあります。

そうした中、多くの方が望むのは『任意売却』と呼ばれる手法で、景気停滞期には弁護士に多くの相談が寄せられます。
これは債権を持つ金融機関や債権回収業者の許可を得ることで、抵当権が設定されている物件を市場で売買出来るという方法です。
競売との一番の違いはこの市場で売買出来るという点で、状態が良くタイミングが合えば住宅ローンの完済だけでなく引っ越し費用の捻出も十分可能な魅力的な方法です。

しかし、前述の通り債権回収業者は早期での回収を望むので、任意売却が行えるかは弁護士などを介した交渉で決定します。
運良く交渉がまとまり、任意売却が可能になったとしても、無期限で気長に待つということではなく、通常6ヶ月間ほどの制限時間が設けられる事が通常です。
6ヶ月と言うと長期に思えるかもしれませんが、賃貸契約のようにスムーズに決まることが少ない任意売却での住宅の販売ではギリギリと言えるほど厳しいデッドラインとなります。

このように弁護士の交渉が成功し任意売却が可能になると、競売後でも開始と平行して購入者探しが可能になるので、リスクはありますが債務者にとっては魅力的な方法になります。

最終的な期日としては、競売が開始され開札日前日という事になりますが、任意売却を成立させるにはこの日までに全ての手続を完了させる必要があります。

しかし、ケースによってはこれらの期日を若干緩められる可能性があります。これも弁護士の交渉次第ですが、開札後であっても買受申出人の許可があれば競売の取り下げや期限の延期が可能です。
ですがこれらはあくまで制度上はという話なので、債権回収業者は大きなリスクを避けるために、このような交渉には否定的な立場で望むことがほとんどです。

競売よりも高価格で物件を処理できるなど魅力的なプランが無ければほとんどの場合こうした交渉に応じる事はあるません。
多少の見積もり額の上振れ程度では引越し費用や諸費用を考慮すると競売の方が債権回収業者にとってメリットが多いのも事実です。

このように任意売却では利害の対立する相手と交渉するのは一般の方には困難と言わざるを得ず、まして債権回収のプロであるサービサー相手では泣く泣く競売を余儀なくされるというケースも珍しくはありません。

やはりこうした交渉では弁護士など法律のプロに依頼するほうが望ましく、お互いの利害を調整できる仲介役として無くてはならない存在です。もちろん弁護士に依頼するということは、さらなる費用負担となるので債務整理の最中には特にためらってしまう方が多いでしょう。

しかし、結果的にはそうした諸費用を大きく上回るほどのメリットがある場合もよくあることなので、ぜひ諦めずにプロである弁護士に相談して下さい。法律事務所によっては弁護士による無料の法律相談を行っている所も多数あるので、ぜひそうした機会を活用し、後悔の無い債務整理を行ってください。

監修者


氏名(資格)
小林 幸与(税理士・弁護士)

-コメント-
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