【弁護士監修】個人再生とは？デメリットと流れ、認可・不認可となるケースは？

個人再生法について

任意売却を考える際に、任意売却と個人再生のどちらを選ぶべきなのかと迷う方は少なくありません。
任意売却をすると自宅を失ってしまうことが多く、任意売却したとしても残債があれば、自己破産や個人再生へと進むケースもあります。それならば、任意売却をせずに個人再生をすれば、任意売却のように自宅を失うことはないし、債務を大幅に圧縮できるのだから任意売却よりも個人再生の方がよいのではないかと思うかもしれません。
任意売却よりも個人再生の方がいいのでしょうか。

個人再生法とは、民事再生法の規定に従って、債務者の返済負担の圧縮と返済計画の立案とを支援する手続きのことをいいます。個人再生法という法律があるのではなく、民事再生法13章「小規模個人再生及び給与所得者等再生に関する特則」で規定されている特則ということになります。
この民事再生法第13章第1節第221条にこうあります。

「個人である債務者のうち、将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあり、かつ、再生債権の総額（住宅資金貸付債権の額、別除権の行使によって弁済を受けることができると見込まれる再生債権の額及び再生手続開始前の罰金等の額を除く。）が五千万円を超えないものは、この節に規定する特則の適用を受ける再生手続（以下「小規模個人再生」という。）を行うことを求めることができる。」

簡単に言ってしまうと、収人がある人で、住宅ローン以外の債務が5,000万円以下であれば、個人再生手続きをすることができるということになります。
個人再生のメリットを簡単にまとめますと、裁判所により15000万円以下の債務なら5分の1に減額してもらうことができ、それを原則3年で完済することを約束します。
任意売却や自己破産とは違い、一定の条件を満たせば、自宅や車などを失うことはありません。

個人再生手続きが開始されれば、債権者は、給料差押えなどの強制執行ができなくなります。
自己破産の場合、借金をした理由がパチンコや競馬のようなギャンブルであったり、ブランド品を大量に購入したなどであると自己破産が認められないこともありますが、個人再生の場合は、借金の理由を問われることはありません。

また、自己破産の場合、一定期間、就くことのできない職業などの制限があります。たとえば、株式会社の取締役、保険代理店、警備員、税理士、弁護士などがそうなのですが、個人再生の場合はこのような資格制限がありません。

個人再生は２種類

個人再生は、さきほどの条文にありました「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の2つに分かれています。

小規模個人再生とは

小規模個人再生とは、主に自営業者や一次産業者などを対象にしていて、給与所得者等再生とは、自営業者以外の会社員などを対象にしています。
小規模個人再生の特徴は、債権者の過半数が再生計画に反対しなければ、最低弁済額だけを支払えばいいという点です。

給与所得者等再生とは

給与所得者等再生の特徴は、再生計画について債権者は異議申立てができないということと、支払う金額が最低弁済額か可処分所得の2年分のどちらか多い方という点です。
そして、自営業者等は、必ず小規模個人再生を選択することになるのですが、会社員等は、どちらを選択してもよいということになっています。
最低弁済額とは、住宅ローンを除いた5,000万円以下の債務額に金額によって基準額が規定されています。

最低弁済基準額

個人再生をした人が最低限支払わなければいけない金額です。

最低弁済基準額は、住宅ローン残債を除外した借金総額（基準債権総額）から計算が可能です。

個人再生では、一定の条件を満たせば、住宅を残すことができますが、この場合、住宅ローンの減額は一切認められず、個人再生中であっても、毎月の支払額の変更が出来ても出来ても、約定の支払い総額を変更することは出来ません。

個人再生の流れ

個人再生手続きの流れについてご説明いたします。
なお、裁判所によって手続きの流れが異なる場合もありますので、ご注意ください。
個人再生を申し立てる人は、これらの手続きを自分の努力により、かつ裁判所が定めた機関内に行うことが必要です。それができなければ、手続きが終了してしまうこともあります。

1.弁護士による個人再生の無料相談

個人再生に限らず、任意売却などに関しても、弁護士等による無料相談が行なわれています。電話やメールなどで相談し、その後、直接面談を行ない、詳しい内容をご相談いただきます。

2.個人再生の受任

相談の結果、個人再生を弁護士に依頼するということになれば、弁護士との間に委任契約を結び、正式に受任となります。
裁判所によっては、個人再生の申立ては原則として弁護士を代理人として想定していることもありますし、裁判所に納める手続費用も、代理人弁護士がいる場合といない場合とで、差がある裁判所もあります。

3.受任通知発送・取引履歴の開示請求

委任契約後、すみやかに債権者に対して受任通知（介入通知）を送付します。これにより債権者からの直接の取り立てが停止されます。
同時に、債権の金額や内容などの届け出を請求し、貸金業者には取引履歴の開示請求を行ないます。

4.債権調査・引き直し計算

債権者からの債権届をもとに債権調査を行ないます。
貸金業者が開示した取引履歴をもとに引き直し計算を行ない、利息制限法に則った債務額を算出します。過払い請求を行なう場合もあります。

5.申立書の作成

債権調査や引き直し計算により、個人再生手続きを行なうことになれば、申立書を作成します。申立書、陳述書、債権者一覧表などを作成し、源泉徴収票、給与明細、財産目録、住民票などを添付する場合もあります。

6.個人再生の申立て

住所地を管轄する地方裁判所に申立書を提出し、個人再生の申立てを行ないます。

7.審尋手続

裁判官による審尋（面接）が行なわれます。個人再生委員による面接だけの場合があります。

8.開始決定

審尋の内容に問題がなければ、再生手続開始が決定されます。

9.個人再生委員の選任・打ち合わせ

裁判所によって異なりますが、個人再生委員が選任される場合があります。その場合、委員との打ち合わせも行なわれます。
個人再生委員には15万～30万円程度の報酬を支払わなければいけません。

10.債権届出期間

各債権者が債権の届出を行ないます。
債権額の確認をするため、数週間の期間を要します。

11.再生計画案の作成

再生計画案を作成します。
作成した計画案に対し、書面決議、意見聴取が行なわれます。
給与所得者等再生の場合、書面決議はありません。

12.再生計画案認可

計画案に問題がなければ認可され、官報に掲載され公告されます。
公告から2週間以内に債権者から異議が出されなければ、認可が確定することになります。
これ以降、再生計画に従って、債権者へ返済をしていきます。

返済が滞ったり、何回も遅れたりすると、再生計画が取り消され、元の債務を全額支払う義務が復活する場合もあります。
任意売却を考える際に、個人再生の方がいいのかもしれないと悩む方は少なくありません。
「任意売却は自宅を失うが、個人再生なら自宅を手放さくていい」という話を聞き、「それならば任意売却よりも個人再生？」と迷ってしまうようです。
本当に任意売却よりも個人再生の方を選択すべきなのでしょうか。

個人再生住宅ローン以外の債務を大幅に減額してもらえるし、自宅を失うこともないので、任意売却よりもよいと考えてしまうのでしょう。
個人再生で減額されるのは住宅ローン以外の債務だけであり、住宅ローンはそれまで通りの返済を続け、完済まで払い続けなくてはいけないのです。
その上で、減額されたとはいえ、住宅ローン以外の債務も支払っていくことになります。

さらに、個人再生をご自分でするには裁判所に納める費用が多くかかりますし、手続きが複雑で、手続きの進め方を誤ると破産処理へ強制的に移行することもあります。
そもそも、住宅ローンを含めて、債務の返済が厳しくなってきたから任意売却や個人再生を考えたはずです。個人再生をして支払う金額を減らすことができても、入ってくる金額が改善されたわけではありません。
個人再生をしたが、それでも支払いができないとなれば、自己破産するしかなくなってしまいます。そうなると、自宅を守るために個人再生を選択したのに自宅を手放すことになり、それも任意売却よりも低い価格で売るしかありません。

個人再生手続きの費用や個人再生後に返済したお金も無駄になってしまいます。
これでは個人再生は自己破産を先送りしているというだけではなく、より多くの物を失ったということになります。
任意売却であれば、住宅ローンを減らすことができますし、自宅に住み続ける方法もあるのです。

個人再生のデメリットは？

任意売却よりもメリットがあるような個人再生ですが、デメリットについても確認しておきましょう。

1.収入がなければ個人再生できない

個人再生は、住宅ローン以外の債務が大幅に圧縮される可能性があり、債務金額によって最低弁済額が決まります。その最低弁済額を、原則3年で完済することを約束する制度です。ですから、自己破産とは違い、返済する必要があるということは、収入がない場合は個人再生手続きをすることはできません。
「将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあり」（民事再生法第13章第1節第221条）、「給与又はこれに類する定期的な収入を得る見込みがある者であって、かつ、その額の変動の幅が小さいと見込まれるもの」（同法同章第2節第239条）と規定されています。
したがって、失業中の方は、個人再生手続きが認められることは困難です。ただし、正社員である必要はなく、アルバイトやパートでも認められることがあります。

2.家族であっても返済できない

個人再生手続きでは、住宅ローンを除いた、5,000万円以下のすべての借金を対象とします。銀行や信用金庫などの金融機関、消費者金融、クレジット会社などからの債務だけではなく、両親、きょうだい、親族、恋人、知人、友人などからの借金のすべてが圧縮の対象となります。
ところが、個人再生を申請する人の中には、せめて両親やきょうだいなど近い関係の人には全額返済したいと考える人が少なくありません。しかし、個人再生の制度上、そのように債権者を選んで返済するようなことはできないことになっています。

3.ブラックリストに掲載される

個人再生をおこなうと、いわゆる「ブラックリスト」に掲載されることになります。すなわち信用情報機関に「事故情報」が登録されることになり、通常5～10年程度、通常の借り入れや、住宅ローン・自動車ローン、クレジットカードなどの契約ができなくなります。

4.官報に掲載される

個人再生手続きの過程では、国が発行している官報に、住所と氏名が合計3回掲載されます。官報に掲載されるといっても、一般の人は官報を目にする機会はありませんので、近所や知人に個人再生のことを知られてしまうことはほとんど心配いらないと思います。
しかし、金融業者などが官報の情報を基に融資の勧誘をしてくることがあります。悪徳業者であることも考えられますので、気に留めておく必要はあります。

5.手続きが複雑、時間と費用もかかる

個人再生手続きは裁判所に申立てをすることになるので、手続きや書式が厳格であり、決定までに時間がかかる傾向があります。個人再生は再生計画を立案することが求められますが、裁判所や債権者が認める再生計画を作成する必要があるため時間がかかります。個人再生手続きには手数料等もかかりますし、裁判所が個人再生委員を選任する場合には報酬も用意しなくてはいけません。
任意売却や自己破産などと比べると、個人再生が費用面では最もかかるかもしれません。難易度という点でも個人再生は難しいため、弁護士報酬も割高に設定されている法律事務所が多いということがあります。

他のデメリットは

・5,000万円を超える債務に関しては個人再生手続きはできない
・保証人に請求が行く
・再生計画が許可された後、返済が滞ると取り消しされることがあります。
このようなことが考えられます。

認可されるケースと不認可されるケースの違いは？

個人再生の手続の開始にあたっては、開始要件を備えている必要があります。そして、開始要件を備えている場合、次に、債務者によって作成される再生計画が裁判所によって認可される必要があります。再生計画が裁判所によって認可されれば、再生計画通りに債権者に債務返済を行うことになります。

再生計画が認可されるためには、開始要件を具備しているということに加え、認可要件を満たしていることが必要とされています。個人再生の認可については、一定の要件を満たす場合に認可決定されるのではなく、不認可事由がある場合に、不認可を決定するという方法で決められています。
そのため、認可要件を満たしているということは不認可となる事由がないことであるということになります。

民事再生法174条2項は民事再生に共通する不認可事由を定めています。
この事由に該当しない場合に個人再生は認可されます。

不認可となる事由としては、再生手続や再生計画に重大な法律違反があり、その不備を正すことができない場合です。ただし、違反の程度が軽微な時は不認可事由とはみなされません。また、再生計画が遂行される見込みがない場合や、再生計画決議が不正な方法によって成立した場合や、再生計画の決議が再生債権者の一般の利益に反している場合も不認可事由となります。これらの事由の１つにでも当てはまっている場合には再生計画は認可されません。

前述したように個人再生には、小規模個人再生と給与所得者等再生の2種類があります。

小規模個人再生の場合

小規模個人再生には小規模個人再生に特有の不認可事由もあります。先ほどの民事再生共通の不認可事由に加え、次の小規模個人再生に特有の不認可事由に該当すれば不認可となります。小規模個人再生に特有の不認可事由とは、まず収入要件を満たさない場合です。そして、再生債権総額が5000万円を超えており、最低弁済基準を下回っている場合や、再生債権者の頭数の半数以上か再生債権額の過半数以上の同意がないといった場合には個人再生は認可されません。

給与所得者等再生の場合

そして、給与所得者等再生の再生計画が不認可となる場合には、先ほどの民事再生に共通した不認可事由に当てはまることに加え、再生債務者が給与などの定期的な収入を得ていない場合や、額の変動幅が小さいと見込まれる人に該当しない場合や、再生債権総額が5000万円を超えたり、最低弁済基準を下回っていたり、可処分所得要件を満たさない場合が挙げられます。このような場合には個人再生は認められません。逆に、このような場合に該当しなければ、個人再生は認可されます。

個人再生を行う場合は、裁判所への予納金なども発生します。住宅ローン以外の借入金は減額されますが、住宅ローンは減額されませんので、もし支払えなくなってしまったら自己破産の道を進むことになるといえます。

その場合には、はじめから任意売却を検討してみるという方法もあります。任意売却で売却すると、競売よりもより有利な条件で自宅を売却することができます。単純売却は任意売却の一種で、競売より約1.5倍高い売却額となることもあります。任意売却のやり方によっては、そのまま賃貸契約を結んで住み続けることができる場合もあります。

しかし、個人再生が不認可であった場合には、自宅を手放さなければならなくなる場合もあります。その場合には、競売か任意売却を選択することになるといえます。競売よりも少しでも値段が高くなる可能性のある任意売却には様々なメリットがあるため、任意売却を選択する家の持ち主も多くいます。任意売却を行う時には、前後して自己破産の手続きをとる人も多くいます。

このように、個人再生は、住宅ローン以外の借り入れ金の返済が困難な場合、一部を返済する事で残りの借り入れ金を免除してもらうことができる手続きです。個人再生が認可される場合については法律で具体的に規定されています。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

住宅ローンを滞納して金融機関から「督促状」や「催促状」が届いたらすべきこと

マイホームは高額な購入資金が必要ですので、現金で全てお支払いできる方は少なく住宅ローンを組むのが一般的です。
しかし長引く不況でボーナスや給与をカットされたり、リストラにあったり住宅ローンの返済が困難になる方がよく見られます。

住宅ローンの返済を滞納すると、住宅ローンを提供した金融機関から督促状や催促状が届きます。
どちらも住宅ローンの返済を催促する通知となりますが、届くタイミングと重みに違いがあります。

催促状が届くケース

まず住宅ローンの返済を滞納したときに届くのが『催促状』です。

1か月滞納すると届くケースがありますが、3か月以上滞納した時に届くことが多いです。

いきなり自宅や勤務先に電話をかけて催促してくると言うことは無く文書として届きます。

もし督促状が届いてしまったら住宅ローンの毎月の返済額が引き落としされている金融機関の口座へ入金しておくと言う対処方法があります。
その他にも住宅ローンを提供した金融機関が指定する口座へ振り込みすると言う対処方法もあります。

督促状が届くケース

どちらの対処方法もとらずに催促状を無視してしまうと、今度は『督促状』が届きます。

督促状には、これ以上住宅ローンの支払いに応じない場合は法的な処置をとりますと言う内容が書かれています。

催促状より督促状の方が重みがあるのです。
住宅ローンを提供している金融機関では保証会社と契約していることが多く、この保証会社に保証料をお支払いする代わりに保証人になって貰っています。
そのため連帯保証人不要で住宅ローンを組める仕組みになっています。

代位弁済予告通知

しかし住宅ローンを滞納してしまい、督促状や催促状が届いても応じないでいると『代位弁済予告通知』が届きます。

この代位弁済予告通知には保証会社が金融機関に住宅ローンの残高を立て替えてお支払いすることを予告する内容が書かれています。
このことを代位弁済と言いますが、もし代位弁済が実施されると金融機関から保証会社へと住宅ローン債権が移ります。
債権が移っても住宅ローンの支払いの義務はまだ残されている状態です。

今度は保証会社が住宅ローンの残高を回収しようとしてきます。

代位弁済予告通知には支払期日が書かれているので、それまでに支払いすることで代位弁済が実施されずに済みます。

1か月分の支払いでも代位弁済を延長してくれることがあります。

期限の利益喪失通知

その代位弁済予告通知にも応じないでいると今度は『期限の利益喪失通知』が届きます。
期限の利益喪失通知には、住宅ローンの残高を全て一括でお支払いして下さいと書かれています。
支払期限は1週間ほどとほとんど猶予が無い状態です。

住宅ローンの返済が困難になるほどの経済状況なのですから、一括支払いを求められても応じられるケースは少ないです。

代位弁済通知

期限の利益の喪失通知の次に代位弁済通知が届きます。

届いた時点で代位弁済は実施されており、一括支払いに応じないと住宅を競売にかけて処分すると言う内容が書かれています。

競売を回避するには住宅ローンの残高に遅延損害金を加えた金額を一括支払いしないといけないです。
基本的に一括支払いですが、交渉により分割支払いに応じてくれる場合がまれにあります。

出来ない場合は今度は担保不動産競売開始決定通知が届き、住宅は競売にかけられて処分され債権者への配当に回されてしまいます。
新聞やインターネットで競売物件として広告されるので、もし知人や近所の方に見られると競売にかけられた事を知られてしまいます。
競売はご本人で何も行動を移さなければ勝手に進んでしまいます。
不動産市場で売却するより安価で処分されることが多いです。
競売が成立したら強制的に立ち退きを迫られてしまいます。

届くタイミングが遅い通知ほど重みが増していきますので、手遅れにならないうちに支払いに応じる事が大切です。

任意売却で自宅を守る方法

住宅ローンを滞納して銀行から通知書が届いた場合でも、自宅を競売にかけずに済む方法は存在しています。
銀行からの通知書や督促状、催告状が届いても諦めず、弁護士に相談するなど、様々な対処法を使って対処してみましょう。

■「任意売却」という方法があります

銀行から住宅ローンなどの融資を受けてローンを払う事を前提にして家を購入している場合には、住宅ローンが支払えない状態となった時に銀行などの金融機関が住宅ローンの契約者の合意に基づいてローンを受けている契約者の住宅を売却する手続の事を「任意売却」または「任意売買」と呼びます。

「任意売却」は住宅ローンが払えない場合に強制的に行われる競売とは違い、比較的一般価格での市場価格で家が取り引きされます。
強制的に行われる競売は市場価格の7割から8割で家が売買される事も珍しくありませんので、「任意売却」は競売と比べてメリットが大きいと言われています。
「任意売却」は債務者、つまり住宅ローンの支払いが滞ってしまっている人と債権者、つまり銀行側との間に弁護士などの仲介者を入れて行われる住宅の一般市場への売却ですので、強制的に行われる競売と違って債務者と債権者双方の意見を弁護士などの仲介者が聞き入れて競売よりも高い価格で家を売却する事が可能となります。

■任意売却で自宅を守るには

「お金を用意出来ず住宅ローンを支払う事が出来ない、でも家は手放さずに住み続けたい。」
住み慣れた自宅に住み続けたい、そう思うのは人として当然の感情であるとも言えます。

しかし、住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合には、弁護士に相談して対策を打つなどの手段を講じなければ最長でも6ヶ月以内に自宅は競売にかけられてしまいます。
手段を講じなければ競売の道は避けられませんが、「任意売却」という形で自宅を売却すれば家を守る事が出来ます。

「任意売却」で自宅に住み続ける方法、それは「リースバック」と呼ばれる方法を使って自宅を第三者に売却する方法です。
住宅ローンの支払いが滞った方が自宅を第三者である親族もしくは投資家などに「任意売却」し、その後新たな自宅の所有者となった第三者である親族や投資家からかつての自宅の所有者に自宅を貸し出す、この行為を「リースバック」と呼びます。
「リースバック」がなされた場合には当然前の自宅の所有者に自宅の抵当権は無くなりますが、家賃を新たな自宅の所有者である親族や第三者に支払う事で住み慣れた自宅に住み続ける事が出来るのです。
しかし、「リースバック」はあくまでも一時的な措置方法にしかなりませんので、「リースバック」を行って何年か先には自宅の前の所有者が再び自宅を第三者から再度購入する必要があります。
自宅を再購入出来ない場合には、自宅の新たな所有者である第三者との話し合いなどが行われ、自宅を売却する事となります。

リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説

■任意売却は弁護士に相談

「任意売却」を行って自宅に住み続ける「リースバック」の手続を行う為には様々な権利書や契約書に目を通して売却を進めていく必要が出てきます。
これらの「任意売却」に伴う手続は一般の方でも出来ない事はありませんが、煩雑で難しい手続も多く、通常ではまず一般人の方が一人で「任意売却」の手続を進めていくのは事実上不可能とも言えます。
「任意売却」をして自宅を第三者に売却する際には、住宅問題に強い法律のプロである弁護士に「任意売却」を依頼される事をおすすめします。

競売が始まった後でも任意売却できるの？

競売という手法は債務者にとって非常にデメリットが多い手法です。

早期に物件の売買を行うという性質上、競売では買取価格が大幅に市場の相場よりもディスカウントされ、またその代金は全て住宅ローンの返済に当てられるのです。
そのためせっかく物件を手放してもローンだけが残り、引っ越し費用などでさらに新たな出費が重なるという再出発とは程遠いという事につながることがあります。

そうした中、多くの方が望むのは『任意売却』と呼ばれる手法で、景気停滞期には弁護士に多くの相談が寄せられます。
これは債権を持つ金融機関や債権回収業者の許可を得ることで、抵当権が設定されている物件を市場で売買出来るという方法です。
競売との一番の違いはこの市場で売買出来るという点で、状態が良くタイミングが合えば住宅ローンの完済だけでなく引っ越し費用の捻出も十分可能な魅力的な方法です。

しかし、前述の通り債権回収業者は早期での回収を望むので、任意売却が行えるかは弁護士などを介した交渉で決定します。
運良く交渉がまとまり、任意売却が可能になったとしても、無期限で気長に待つということではなく、通常６ヶ月間ほどの制限時間が設けられる事が通常です。
６ヶ月と言うと長期に思えるかもしれませんが、賃貸契約のようにスムーズに決まることが少ない任意売却での住宅の販売ではギリギリと言えるほど厳しいデッドラインとなります。

このように弁護士の交渉が成功し任意売却が可能になると、競売後でも開始と平行して購入者探しが可能になるので、リスクはありますが債務者にとっては魅力的な方法になります。

最終的な期日としては、競売が開始され開札日前日という事になりますが、任意売却を成立させるにはこの日までに全ての手続を完了させる必要があります。

しかし、ケースによってはこれらの期日を若干緩められる可能性があります。これも弁護士の交渉次第ですが、開札後であっても買受申出人の許可があれば競売の取り下げや期限の延期が可能です。
ですがこれらはあくまで制度上はという話なので、債権回収業者は大きなリスクを避けるために、このような交渉には否定的な立場で望むことがほとんどです。

競売よりも高価格で物件を処理できるなど魅力的なプランが無ければほとんどの場合こうした交渉に応じる事はあるません。
多少の見積もり額の上振れ程度では引越し費用や諸費用を考慮すると競売の方が債権回収業者にとってメリットが多いのも事実です。

このように任意売却では利害の対立する相手と交渉するのは一般の方には困難と言わざるを得ず、まして債権回収のプロであるサービサー相手では泣く泣く競売を余儀なくされるというケースも珍しくはありません。

やはりこうした交渉では弁護士など法律のプロに依頼するほうが望ましく、お互いの利害を調整できる仲介役として無くてはならない存在です。もちろん弁護士に依頼するということは、さらなる費用負担となるので債務整理の最中には特にためらってしまう方が多いでしょう。

しかし、結果的にはそうした諸費用を大きく上回るほどのメリットがある場合もよくあることなので、ぜひ諦めずにプロである弁護士に相談して下さい。法律事務所によっては弁護士による無料の法律相談を行っている所も多数あるので、ぜひそうした機会を活用し、後悔の無い債務整理を行ってください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。

住宅ローンが払えない時の対処法

住宅ローンの滞納者の増加

金利低迷が続く中、新規で住宅ローンを契約しようと思う方が増えています。また消費税の増税を控え、各種自治体が住宅ローン減税やすまい給付金などの補助制度を打ち出してからはさらに加速度的な増加が予想されています。

中古住宅のリノベーションブームなども相まって、今では理想のライフスタイルを実現する手段として若い夫婦などを中心に住宅ローンの契約は伸びていますが、危険なリスクを背負っているとも見れます。

リーマン・ショック時のアメリカのように極端な事にはならないと予想されていますが、人口比や収入にそぐわない新規住宅着工数のじわじわとした増加と、若年層の新規住宅ローンの契約数の増加という点で同じです。住宅の着工数が伸びるということは、家財道具や建築材などトータルでの消費が大幅に刺激されるので国の景気という面では非常にメリットの大きなことです。
しかし、収入の伸びが予測出来ない若い消費者が、楽観的な目測で加入しているのならば問題は深刻なものです。

実際、リーマン・ショックや東日本大震災・新型コロナウィルスなどの景気低迷をきっかけに住宅ローンの滞納者数も増えており、経済的な事情により、住宅ローンを払えなくなると最悪の場合では住んでいる家を手放さなければなりません。

実際今現在滞納などされている方は金融機関から連絡や警告などを受けられているかもしれません。

住宅ローンを3ヶ月以上滞納してしまうと

金融機関が強制的に差し押さえし、裁判所での競売などが考えられますが、金融機関との話し合いによっては「任意売却」と呼ばれる手法で物件を売りに出せる可能性があります。

競売では相場よりもかなり割安な価格での売買になるので、住宅ローン残高だけが残り再出発とは程遠い状況に陥ることが少なくありません。そこで一般の不動産市場より高く売れることが多い任意売却という処分の方法があります。

住宅ローンの督促状が届いた時の対処法

住宅ローンを貸し付けている債務者である銀行などの金融機関は自宅の所有者が住宅ローンを支払う事が出来なくなり、支払いが滞った時に債務者である自宅の所有者に連絡を行います。
銀行が債務者に対して行う連絡方法には幾つかの種類があり、まず最初に行われるのが督促状の送付となります。

この督促状が自宅に届くと、多くの方はパニックまたは狼狽してしまう事が多いです。

しかし、住宅ローンの督促状が届いても落ち着いて事態を把握し、法律の専門家である弁護士などに相談して今後の展開について弁護士に尋ねてみる事をおすすめします。

法律の専門家である弁護士が相談相手として存在してくれているだけでも心の落ち着きを得られる事もあります。
住宅ローンの支払いが出来ず督促状が届いた場合でも慌てずにまずは弁護士に相談をしてみましょう。

■住宅ローンの督促状が届いた時に取る行動とは

住宅ローンの督促状が自宅に届いた場合には、督促状にしたがって速やかに銀行との話し合いを持って下さい。
場合によっては銀行側が貴方にとって有利なアドバイスや便宜を払ってくれる事もあります。

住宅ローンの督促状が自宅に届いた時に一番してはいけない事は、督促状を破棄するまたは督促状に従わず無視してしまう事です。

住宅ローンは自宅が抵当権として担保を付けて取られている場合も多く、住宅ローンの督促状を無視する事は自宅をむざむざ手放す事につながってしまいますので絶対に督促状の破棄や督促状を無視して従わない、といった行動をとってはいけません。

督促状を破棄して放置したり、督促状を無視し続けた場合には最悪の場合銀行側から訴訟を起こされたり何も分からないまま自宅が差し押さえられるなどの被害をこうむるケースもあります。

■督促状を放置した後の流れについて

住宅ローンが支払えなくなり銀行から督促状が届いてもまったく督促状に目を通さずに無視して放置してしまう人が少なくありません。

ではこのまま銀行からの督促状を無視し続け自宅に住み続ける事は出来るのでしょうか。

答えは、「弁護士に相談して個人再生や任意売却を行うなどの対策を講じなければ、自宅に住み続ける事は不可能」です。

銀行から督促状が届いて弁護士にも相談せずに任意売却などの手段も取らず何も対策を講じなければ一般的に6ヶ月以内には自宅は強制的に競売にかけられてしまいます。
競売には強制力がありますので無視する事は出来ません。

■任意売却で自宅に住み続ける

住宅ローンが支払えない場合に銀行から督促状が届いた後でも自宅に住み続ける方法はあります。

それは、「リースバック」という方法を使って自宅にそのまま住み続ける方法です。

「リースバック」は住宅ローンが支払えなくなった自宅の所有者が第三者である親族や投資家に弁護士などの専門家を仲介者として自宅を売却し、自宅を新たな所有者である第三者から貸し付けてもらう、つまり「自宅を第三者に借り受けてもらって、その自宅を自分に貸し付けてもらう」事で自宅に住み続ける事が出来ます。
この方法は「任意売却」における「リースバック」という方法となります。

「リースバック」は住宅ローンが支払えなくなった後でも自宅に住み続ける事が出来る方法ですが、あくまでも一時的な措置となるので、「任意売却」である「リースバック」を行ってから数年以内には再び自宅を再度自分で購入しなくてはいけません。
自宅が数年以内に再購入出来ない場合には自宅は弁護士などの仲介者を新たな自宅の所有者である第三者との間に置いて話し合いを第三者と行い、売却する流れとなります。

リースバックとは！？メリットとデメリットをご紹介！

■督促状が届いたらまずは弁護士に相談

以上のように督促状が銀行から届いた時には慌てずにまずは法律の専門家である弁護士に相談してみる事をおすすめします。
「任意売却」も「リースバック」も一般の人には難解な専門的な知識が必要となる手続でもありますので、自分一人で問題を解決しようとせず、とりあえず弁護士に相談をしてみましょう。

任意売却とは

住宅ローン以外に複数の借入がある場合の任意売却

任意売却で高く売れた分、残債務の圧縮につながりやすいです。しかし問題なのが住宅ローン以外に複数の借入がある場合です。

住宅ローンの残債を圧縮できても、その他の借入が多すぎるとその後の返済に行き詰ってしまいます。
とても自力で返済するのが困難な場合は債務整理するしかないです。

債務整理には任意整理や個人再生、自己破産などの手続きがあります。自己破産は換価できる財産を持っている場合は管財事件（少額管財事件）へ、財産を持っていない場合は同時廃止へと流れます。

管財事件（少額管財事件）になると申立てから手続終了まで半年から1年以上の期間がかかりますが、同時廃止なら約3ヶ月から6ヶ月ほどの期間で終わります。

任意売却後に自己破産することで同時廃止へと進ませ、自己破産終了までの期間を短くすることが出来ます。
管財事件では最低50万円、少額管財事件では最低20万円の予納金がかかりますが、同時廃止なら申立実長で1万円から3万円で済ませられます。

任意売却後に自己破産する場合の注意点

住宅ローン以外の複数の借入があり、任意売却後に自己破産する場合は注意が必要です。

それは自己破産は売却物件の抵当債権者に支払っているので免責不許可事由に該当すると認められないことがあるからです。

免責不許可事由には様々な項目がありますが、自己破産を裁判所に申し立てする前に特定の債権者だけに返済を行うとこの免責不許可事由に該当してしまいます。

お世話になった方だけは迷惑をかけたくないので返済してから自己破産しようとしても認められないことがあるので注意が必要です。
自己破産を裁判所に申し立てした後に、複数の債権者に平等に返済すれば免責不許可事由には該当しないです。
任意売却じたいが特定の債権者だけに返済を行っているのではと思われるでしょうが、任意売却は免責不許可事由には該当しないので大丈夫です。

住宅ローン以外の複数の借入の原因がギャンブルや浪費といった場合は免責不許可事由に該当してしまいます。

しかしその判断は裁判官に委ねられており、裁判官によっては裁量で免責許可を下しているケースがあります。
それには反省と更生の意欲を裁判官に示さないといけないですが、必ず免責不許可事由に該当しているからと言って自己破産が出来ないことは無いのです。

諦めずに専門家である弁護士に自己破産免責が出来るかどうか相談してみると良いです。

住宅ローン以外の複数の借入がある場合で、住宅ローンの返済だけなら何とか返済していける場合は、任意売却するより個人再生されたほうがメリットが大きいです。
任意売却では結局マイホームは売却することになりますが、個人再生ならマイホームに住みながら債務整理が出来ます。
個人再生では債務総額に応じて最低弁済額が変わります。
小規模個人再生の場合、最低弁済額は500万円以上1500万円未満なら5分の1、1500万円以上3000万円未満なら300万円、3000万円以上5000万円以下なら10分の1です。

複数の借入の返済が大幅に楽になる上に、住宅ローンの返済はそのまま続ければマイホームは差し押さえされることは無いです。
住宅ローンを除く5000万円以上の債務総額では個人再生が出来ないですが、住宅ローン以外で5000万円も債務を抱えることはあまり少ないと思われます。
減額された債務を3年で、特別な事情がある場合は5年で分割返済し、それが終了したら複数の借入はすべて返済完了です。

その代わりに返済を続けるための安定収入が見込めないと個人再生が出来ず、リストラで収入が途絶えてしまった場合は個人再生は難しいです。

最初から任意売却をするとマイホームは失ってしまいますので、複数の借入を債務整理することでやっていけるかどうか確認する、その後にダメだと判断されたら任意売却でマイホームを処分されると良いです。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。