任意売却とは？わかりやすく解説｜競売・通常売却との違いも

住宅ローンは一般的に30年以上の借入期間で金融機関と契約する方が多く、長期的な返済を行う必要があります。しかし、不況や新型コロナウィルスなどの社会情勢の変化により、失業・転職などを経験する人も少なくありません。やむを得ない事情で任意売却を選択する人もいます。

そこで、この記事では任意売却とは一体どんな手続きで、競売とはどう異なるのか、わかりやすく解説します。住宅ローンの返済に悩んでいる方は、ぜひご一読ください。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている人と、その人が借り入れしている金融機関（債権者）とが合意することにより、住宅ローン（融資）の返済が困難になった建物を売却する手続きです。住宅ローンは長期的な返済を要するため、返済の途中で病気や収入の減少などの事情で返済が難しくなることは珍しくありません。

住宅ローンが返済できなくなった場合、滞納が長引くと担保にしていた不動産が差し押えられます。そして、裁判所の管理の下で競売する申し立てが行われます。競売市場で売却されると、その建物は落札した人のものになり、落札されたお金は債務の返済に充当されます。

住宅ローンを滞納してしまい、競売で落札されてしまうと、住まいを失う上に残債も残っていれば自己破産せざるを得ない可能性が高まります。任意売却はそうなる前に打てる対策方法なのです。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売の違いとは、一体どんな点なのでしょうか。4つの項目を挙げて、違いを紹介します。

違い１　売却金額と残債金額

任意売却は、不動産相場に近い金額で建物の売却ができることが多く、残債に充当できる金額も大きくなります。任意売却なら住宅ローンの残債が小さくなります。

競売の場合、一般的には不動産相場の7割程度でしか売れないと言われており、残債に充当しても高額の残債が残ります。競売後もローンの返済をせざるを得なくなり、自己破産の可能性が高まります。

違い２　残債の返済方法

任意売却は、残債の返済方法について、金融機関や保証会社に交渉ができます。任意売却後はゆとりのある返済が許可されることが多く、生活が再建しやすいでしょう。

住宅ローンの残債があると分割返済ができる場合もありますが、一括返済を求められる事も多く、返済交渉が難しい傾向があります。

違い３　周囲に知られるリスク

周囲に知られるリスクは競売の方が高くなります。競売の申立てが行われると、裁判所の職員による現地調査が行われ、競売対象物件の情報公開を行います。不動産業者が現地の物件を見に来るなどの事態も避けられず、周囲に競売が知られる可能性は高くなります。

一方、任意売却は裁判所を介さない手続きのため、競売物件情報として公開されたり、現地調査を受けたりすることもありません。不動産の売買情報としてサイトに載ることはありますが、競売よりも周囲に知られるリスクは低いと言えるでしょう。

違い４　退去や引っ越し関連

任意売却は金融機関や保証会社にさまざまな交渉を行うことができ、交渉次第で引っ越し費用を売却代金から受け取ることができたり、退去予定日を決めたりすることができます。柔軟に対応してもらえるので、次の住居先にすぐに引っ越さなくてはいけないなどの負担が減らせるのです。

一方の競売の場合、引っ越し費用を競売による売却代金から受け取ることはできません。落札者が早期退去を求めて引っ越し代金を支払ってくれるケースは少なく、退去に関しても引渡命令が行われており、従わなければ強制退去が行われています。

このように、任意売却と競売には大きな違いがあります。返済に行き詰まってしまうと競売まで何もできないと諦めてしまう人もいますが、競売と比較するとメリットが大きい任意売却を目指しましょう。

任意売却と通常の不動産売却との違い

では、任意売却は通常の不動産売却とどう違うのでしょうか。通常の不動産売買との違いは、以下の2点です。

１．債権者の同意

任意売却は住宅ローンの残債があり、抵当権も残っている状態の建物を売却するため、債権者である金融機関や保証会社の同意を得る必要があります。許可が下りなければ売却することはできません。
通常の不動産売買はアンダーローンなので所有者の意思で自由に売却できますが、抵当権を持つ債権者との連絡などは必要です。

２．売却価格

通常の不動産売買の場合、所有者が納得した金額で売却することができます。しかし、任意売却の場合は先に述べたように、債権者の同意の下で売却を進める必要があります。金融機関や保証会社が納得できる売却価格でなければ、同意が得られにくいのです。

金融機関や保証会社としては、より高く売却させ、住宅ローンの返済に充当させたいと考えています。そのため、売却価格も債務者である所有者や仲介する不動産会社が自由に決めることはできません。

任意売却を検討した方がいいケース

住宅ローンの返済に行き詰まってしまった場合、多くの方々がその他の金融機関から借り入れをし、何とか返済しようと苦労を重ねてしまいます。
そこで、この章では任意売却を検討した方がよいケースを紹介します。

ケース１　収入が減少し、回復の見込みが難しい

勤務先の倒産や収入の大幅な減少などで、返済に必要なお金が捻出できず、回復の見込みが難しい場合は任意売却を検討しましょう。病気などのやむを得ない事情で、転職や再就職が難しい場合も同様です。

ケース２　複数の借入があり債務整理を検討している

住宅ローン以外にも奨学金や消費者金融からの借入などがあり、どの返済にも追われている場合は債務整理を検討する方も多いでしょう。個人再生手続きで債務整理する方法もありますが、生活状況によっては任意売却を検討した方が、生活を再建できる可能性があります。

ケース３　すでに滞納が始まっている

住宅ローンの滞納がすでに始まっており、どのように対処していいかわからない場合は、解決方法の一つとして早期に任意売却を検討されることがおすすめです。

ケース４　離婚や死別などで住まいの処分に悩んでいる

夫婦で支払っていた住宅ローンが、離婚や死別などの事情で返済に悩んでいる場合、任意売却を検討することがおすすめです。

任意売却できないケース

任意売却は競売よりもメリットが多いですが、任意売却ができないケースもあります。
任意売却ができないケースは以下8つが挙げられます。

1．オーバーローンで住宅ローンを延滞していない
2．債権者が認めない
3．任意売却後の残債額が大きい
4．共同名義人・同居人の同意が得られない
5．競売開始され、買主を見つける十分な時間がない
6．不動産所有者本人が手続きできない
7．税金の滞納処分を受けている
8．買い手がつかない

任意売却は、すでに住宅ローンの返済が滞納している時に使える方法です。現在返済が苦しい状態であっても、まだ返済できている場合、損切りを認めてくれないので任意売却はできません。また、不動産を所有している本人が任意売却手続きする必要がありますが、所有者が病気や失踪などで不在であったり、認知症などで意思確認できなかったりする場合には、売却手続きが進められません。（※成年後見人の申立てなどを検討する必要があります）

任意売却できないケースについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
「任意売却ができない8つのケース｜任意売却できなかった場合も解説」

任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリット・デメリットを確認しておきましょう。

詳しい解説はこちらの記事をご覧ください。
「任意売却にデメリットはある？メリット・手続きの流れを解説」

１．任意売却のメリット

任意売却は、債権者である金融機関と保証会社や債務者（ローンを借りた方）との間に、交渉の専門家に入ってもらうことにより、競売よりも高く売れます。引っ越し代金などの交渉もできるため、競売より有利です。残債も分割返済の交渉ができます。

新しい家主になった人との交渉次第では、リースバックや転居先のスケジュール交渉もできます。リースバックが認められると、売却後も住宅に住み続けることができ、将来的に買い戻しも可能です。

２．任意売却のデメリット

任意売却はリースバックをしない場合、住まいを失うことになります。転居先を確保する必要がある点では、競売と同じです。また、任意売却は金融機関や保証会社以外にも、連帯債務者や同居人の同意も得る必要があります。

任意売却は競売と比較すると交渉の余地がある分、知識と経験のある専門家に依頼しないと、任意売却が認めてもらえない可能性があります。不動産業者に依頼するケースも見られますが、知識や経験に乏しい業者に任せてしまうと、債権者との交渉決裂も予想されます。

リースバックについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
「任意売却にリースバックを併用して住み続ける｜メリット・デメリットを解説」

任意売却の流れ

任意売却を進める場合、どのような流れで行われ、どの程度の期間が必要でしょうか。任意売却は以下7つのステップで進行します。

１．金融機関からの督促
２．弁護士などの専門家へ相談
３．現状の把握
４．債権者との交渉
５．任意売却の開始
６．売買契約締結
７．不動産の引き渡し・引っ越し

任意売却は交渉に時間を要することも多いため、金融機関から督促が始まったらすぐに弁護士へ相談しましょう。

任意売却の流れについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
「任意売却の流れと期間｜注意すべき期限も解説」

離婚時に任意売却する場合

任意売却は離婚時に検討される方も多くなっています。住宅ローンの残債がある建物の処分に困ったら、離婚の前段階で方針を決めることが重要です。夫婦のどちらか一方が返済を続けていても、収入の減少などによって滞納してしまうことは多く、離婚後に任意売却や競売に発展することがあります。そうなる前に処分をし、返済計画を作ることが大切です。

離婚後は音信不通になってしまったり、連帯保証人となっている夫婦のいずれかが頑なに拒否したりすることも多いため、離婚前に弁護士に相談しながら任意売却を検討しましょう。

離婚時の任意売却については、こちらの記事で詳しく解説しています。
「【離婚時の任意売却】メリット・デメリット・売却タイミングを解説」

まとめ

任意売却はデメリットがあるものの、競売と比較するとメリットも大きいため、現在住宅ローンの返済に悩んでいる方はご検討されることがおすすめです。

任意売却は債権者との交渉など、実績や経験が求められる手続きです。ぜひ弁護士法人リーガル東京へお問い合わせください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
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住宅ローンが払えない時の対処法

住宅ローンの滞納者の増加

金利低迷が続く中、新規で住宅ローンを契約しようと思う方が増えています。また消費税の増税を控え、各種自治体が住宅ローン減税やすまい給付金などの補助制度を打ち出してからはさらに加速度的な増加が予想されています。

中古住宅のリノベーションブームなども相まって、今では理想のライフスタイルを実現する手段として若い夫婦などを中心に住宅ローンの契約は伸びていますが、危険なリスクを背負っているとも見れます。

リーマン・ショック時のアメリカのように極端な事にはならないと予想されていますが、人口比や収入にそぐわない新規住宅着工数のじわじわとした増加と、若年層の新規住宅ローンの契約数の増加という点で同じです。住宅の着工数が伸びるということは、家財道具や建築材などトータルでの消費が大幅に刺激されるので国の景気という面では非常にメリットの大きなことです。
しかし、収入の伸びが予測出来ない若い消費者が、楽観的な目測で加入しているのならば問題は深刻なものです。

実際、リーマン・ショックや東日本大震災・新型コロナウィルスなどの景気低迷をきっかけに住宅ローンの滞納者数も増えており、経済的な事情により、住宅ローンを払えなくなると最悪の場合では住んでいる家を手放さなければなりません。

実際今現在滞納などされている方は金融機関から連絡や警告などを受けられているかもしれません。

住宅ローンを3ヶ月以上滞納してしまうと

金融機関が強制的に差し押さえし、裁判所での競売などが考えられますが、金融機関との話し合いによっては「任意売却」と呼ばれる手法で物件を売りに出せる可能性があります。

競売では相場よりもかなり割安な価格での売買になるので、住宅ローン残高だけが残り再出発とは程遠い状況に陥ることが少なくありません。そこで一般の不動産市場より高く売れることが多い任意売却という処分の方法があります。

住宅ローンの督促状が届いた時の対処法

住宅ローンを貸し付けている債務者である銀行などの金融機関は自宅の所有者が住宅ローンを支払う事が出来なくなり、支払いが滞った時に債務者である自宅の所有者に連絡を行います。
銀行が債務者に対して行う連絡方法には幾つかの種類があり、まず最初に行われるのが督促状の送付となります。

この督促状が自宅に届くと、多くの方はパニックまたは狼狽してしまう事が多いです。

しかし、住宅ローンの督促状が届いても落ち着いて事態を把握し、法律の専門家である弁護士などに相談して今後の展開について弁護士に尋ねてみる事をおすすめします。

法律の専門家である弁護士が相談相手として存在してくれているだけでも心の落ち着きを得られる事もあります。
住宅ローンの支払いが出来ず督促状が届いた場合でも慌てずにまずは弁護士に相談をしてみましょう。

■住宅ローンの督促状が届いた時に取る行動とは

住宅ローンの督促状が自宅に届いた場合には、督促状にしたがって速やかに銀行との話し合いを持って下さい。
場合によっては銀行側が貴方にとって有利なアドバイスや便宜を払ってくれる事もあります。

住宅ローンの督促状が自宅に届いた時に一番してはいけない事は、督促状を破棄するまたは督促状に従わず無視してしまう事です。

住宅ローンは自宅が抵当権として担保を付けて取られている場合も多く、住宅ローンの督促状を無視する事は自宅をむざむざ手放す事につながってしまいますので絶対に督促状の破棄や督促状を無視して従わない、といった行動をとってはいけません。

督促状を破棄して放置したり、督促状を無視し続けた場合には最悪の場合銀行側から訴訟を起こされたり何も分からないまま自宅が差し押さえられるなどの被害をこうむるケースもあります。

■督促状を放置した後の流れについて

住宅ローンが支払えなくなり銀行から督促状が届いてもまったく督促状に目を通さずに無視して放置してしまう人が少なくありません。

ではこのまま銀行からの督促状を無視し続け自宅に住み続ける事は出来るのでしょうか。

答えは、「弁護士に相談して個人再生や任意売却を行うなどの対策を講じなければ、自宅に住み続ける事は不可能」です。

銀行から督促状が届いて弁護士にも相談せずに任意売却などの手段も取らず何も対策を講じなければ一般的に6ヶ月以内には自宅は強制的に競売にかけられてしまいます。
競売には強制力がありますので無視する事は出来ません。

■任意売却で自宅に住み続ける

住宅ローンが支払えない場合に銀行から督促状が届いた後でも自宅に住み続ける方法はあります。

それは、「リースバック」という方法を使って自宅にそのまま住み続ける方法です。

「リースバック」は住宅ローンが支払えなくなった自宅の所有者が第三者である親族や投資家に弁護士などの専門家を仲介者として自宅を売却し、自宅を新たな所有者である第三者から貸し付けてもらう、つまり「自宅を第三者に借り受けてもらって、その自宅を自分に貸し付けてもらう」事で自宅に住み続ける事が出来ます。
この方法は「任意売却」における「リースバック」という方法となります。

「リースバック」は住宅ローンが支払えなくなった後でも自宅に住み続ける事が出来る方法ですが、あくまでも一時的な措置となるので、「任意売却」である「リースバック」を行ってから数年以内には再び自宅を再度自分で購入しなくてはいけません。
自宅が数年以内に再購入出来ない場合には自宅は弁護士などの仲介者を新たな自宅の所有者である第三者との間に置いて話し合いを第三者と行い、売却する流れとなります。

リースバックとは！？メリットとデメリットをご紹介！

■督促状が届いたらまずは弁護士に相談

以上のように督促状が銀行から届いた時には慌てずにまずは法律の専門家である弁護士に相談してみる事をおすすめします。
「任意売却」も「リースバック」も一般の人には難解な専門的な知識が必要となる手続でもありますので、自分一人で問題を解決しようとせず、とりあえず弁護士に相談をしてみましょう。

任意売却とは

住宅ローン以外に複数の借入がある場合の任意売却

任意売却で高く売れた分、残債務の圧縮につながりやすいです。しかし問題なのが住宅ローン以外に複数の借入がある場合です。

住宅ローンの残債を圧縮できても、その他の借入が多すぎるとその後の返済に行き詰ってしまいます。
とても自力で返済するのが困難な場合は債務整理するしかないです。

債務整理には任意整理や個人再生、自己破産などの手続きがあります。自己破産は換価できる財産を持っている場合は管財事件（少額管財事件）へ、財産を持っていない場合は同時廃止へと流れます。

管財事件（少額管財事件）になると申立てから手続終了まで半年から1年以上の期間がかかりますが、同時廃止なら約3ヶ月から6ヶ月ほどの期間で終わります。

任意売却後に自己破産することで同時廃止へと進ませ、自己破産終了までの期間を短くすることが出来ます。
管財事件では最低50万円、少額管財事件では最低20万円の予納金がかかりますが、同時廃止なら申立実長で1万円から3万円で済ませられます。

任意売却後に自己破産する場合の注意点

住宅ローン以外の複数の借入があり、任意売却後に自己破産する場合は注意が必要です。

それは自己破産は売却物件の抵当債権者に支払っているので免責不許可事由に該当すると認められないことがあるからです。

免責不許可事由には様々な項目がありますが、自己破産を裁判所に申し立てする前に特定の債権者だけに返済を行うとこの免責不許可事由に該当してしまいます。

お世話になった方だけは迷惑をかけたくないので返済してから自己破産しようとしても認められないことがあるので注意が必要です。
自己破産を裁判所に申し立てした後に、複数の債権者に平等に返済すれば免責不許可事由には該当しないです。
任意売却じたいが特定の債権者だけに返済を行っているのではと思われるでしょうが、任意売却は免責不許可事由には該当しないので大丈夫です。

住宅ローン以外の複数の借入の原因がギャンブルや浪費といった場合は免責不許可事由に該当してしまいます。

しかしその判断は裁判官に委ねられており、裁判官によっては裁量で免責許可を下しているケースがあります。
それには反省と更生の意欲を裁判官に示さないといけないですが、必ず免責不許可事由に該当しているからと言って自己破産が出来ないことは無いのです。

諦めずに専門家である弁護士に自己破産免責が出来るかどうか相談してみると良いです。

住宅ローン以外の複数の借入がある場合で、住宅ローンの返済だけなら何とか返済していける場合は、任意売却するより個人再生されたほうがメリットが大きいです。
任意売却では結局マイホームは売却することになりますが、個人再生ならマイホームに住みながら債務整理が出来ます。
個人再生では債務総額に応じて最低弁済額が変わります。
小規模個人再生の場合、最低弁済額は500万円以上1500万円未満なら5分の1、1500万円以上3000万円未満なら300万円、3000万円以上5000万円以下なら10分の1です。

複数の借入の返済が大幅に楽になる上に、住宅ローンの返済はそのまま続ければマイホームは差し押さえされることは無いです。
住宅ローンを除く5000万円以上の債務総額では個人再生が出来ないですが、住宅ローン以外で5000万円も債務を抱えることはあまり少ないと思われます。
減額された債務を3年で、特別な事情がある場合は5年で分割返済し、それが終了したら複数の借入はすべて返済完了です。

その代わりに返済を続けるための安定収入が見込めないと個人再生が出来ず、リストラで収入が途絶えてしまった場合は個人再生は難しいです。

最初から任意売却をするとマイホームは失ってしまいますので、複数の借入を債務整理することでやっていけるかどうか確認する、その後にダメだと判断されたら任意売却でマイホームを処分されると良いです。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
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