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任意売却Q&A ~任意売却とは~

Q.1 任意売却とは、何ですか。

住宅ローンや事業用不動産担保ローンが払えなくなり、融資先から一括返済を求められ、競売になりそう(または競売になった)というとき、やむなく所有不動産を売却する・・・そのような売買を、「任意売却」といいます。

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強制的に不動産が第三者の所有になる競売手続との比較で任意売却(任意売買)という用語が使われます。

通常の売買と違うのは、抵当権登記・税金滞納処分・差押等について、いくら払えば解除(抵当権等の登記抹消)してもらえるかの交渉をしなければならない点です。

Q.2 任意売却する場合、どのような費用がかかりますか。

A.2 任意売却で、売主(所有者)が通常負担するべきものは、売却代金から支出されるのが
一般的です。売却代金から支出される費用は、通常次のものです。

①不動産仲介手数料

仲介手数料は、「売却代金の3%+6万円+消費税」に相当する金額であるのが一般的です。

例えば、売却代金5000万円の場合、仲介手数料163万8000円を支払うことになります。

けれども弁護士法人リーガル東京が提携する不動産会社((株)リーガル・プロパティ)に仲介を依頼すると、以下の点でお得です。

(1)売却により債務が完済できる場合(弁護士による債務整理を必要としない時)は、(株)リーガル・プロパティが受け取る仲介手数料は、「売却代金の2%+消費税」といたします。

但し、売却代金が3000万円未満の場合は、「売却代金の3%+6万円+消費税」まで支払っていただくことがあります。

②抵当権登記抹消手続費用・司法書士費用抹消する登記の数等で違ってきますが、通常3万円から5万円位です。

③契約印紙代

売買代金額で異なりますが、代金額が1000万円を超え5000万円以下なら金2万円です。

但し、軽減措置があり、平成26年3月31日までに作成された契約書なら印紙代が1万5000円です。

④固定資産税精算金

物件引渡の日を基準にして日割り精算されるのが、通常です。</divp

⑤このほか引越費用(10万円から30万円位)を売却代金から支出してもらえることが多いです。

なお、破産管財人が売却する場合は「破産財団組入額」も売却代金から差し引かれます。

さらに賃貸アパート等の収益物件を売却したときは、敷金返還請求権を買主が引き継ぐので、「預かり敷金」も売却代金から差し引かれますし、区分所有マンションを売却したときは、滞納管理費や滞納修繕積立金を買主が引き継ぐので、これらも売却代金から精算されるのが通常です。

また任意売却すると、翌年の3月15日までに譲渡所得税の確定申告が必要な場合があります。弁護士法人リーガル東京では、税理士による譲渡税申告の無料相談を実施しています。

Q.3 任意売却と不動産売却の違いは、何ですか。

A.3 不動産競売は、債権者(貸主)が裁判所に申し立てて、強制的に入札という方法で土地建物を
売却処分させる法的手続です。

(1)競売の場合、売却価格が、任意売却と比べて安くなるケースが多いですし、誰が落札するかわからないという不安があります。
(2)競売だと、居住者・所有者の意向に関係なく、落札者の意向で住宅からの立ち退きを迫られることが多いのですが、任意売却では、売主買主間の話し合いで明け渡し時期を調整できるので、引越先をゆっくり探せます。
また弁護士法人リーガル東京に任意売却を相談依頼すれば、希望者には、セールス&リースバックや親子間売買等という方法で、住宅に住み続けることができる解決方法をご提案しております。但し、物件状況や購入予定者の収入状況等によりご希望に沿えないことがあります。
(3)競売は、裁判所の公告・物件概要書が、新聞やインターネット等で公開され、不動産業者等が住宅の周辺に聞き込みに来たりします。公開する物件概要書では、建物の外観写真だけでなく室内の写真が何枚も掲載され、競売されたことが世間に周知されます。
競売になる前の任意売却なら、売却する事情を知られず、通常の売買として市場価格で売却できます。

Q.4 任意売却は、どこに依頼するのが良いでしょうか。不動産業者に依頼する場合と弁護士法人リーガル東京に依頼する場合とで、違いはありますか。

A.4 不動産を売却したいと考えたとき、不動産業者(宅地建物取引業の免許を持つ業者)
に仲介(媒介)を依頼するのが、一般的です。

任意売却は、不動産売買の一種ですから、できるだけ有利な条件で購入してくれる人を探すという見地からは、不動産業者に依頼するのが、一般的かもしれません。

けれども任意売却の場合、抵当権者、差押(仮差押)債権者などを相手に、抵当権登記や差押(仮差押)登記の解除について、条件交渉をしなければなりません。特にオーバーローン物件(物件に付けられた抵当債務額や仮差押債務額等の合計額が物件売却額より大きい物件)の場合、損切り交渉(抵当債務額や差押債務額より小さい額で解除してもらう交渉)が不可欠です。

そのような交渉は、経験豊富な弁護士に依頼すべきです。大手不動産仲介会社は、損切りの伴う担保抹消交渉が必要な売却物件を取り扱いません。また不動産業者が損切り交渉の相手方になるのを嫌う金融機関が少なくありません。

損切り交渉は、法律事務の一種ですから、弁護士法72条違反(非弁行為という犯罪)が疑われるからだと思われます。税金を滞納して不動産差押(滞納処分)を受けた場合、その解除交渉をしたくても、税務当局は税務代理権限を持てない不動産業者などを相手にしてくれません。

これに対し、弁護士法人リーガル東京は、弁護士と税理士の両資格者がいますので、お客様から相談依頼をお受けし、直接金融機関や税務当局との損切り交渉をいたします。また弁護士法人リーガル東京と連携して提携先不動産会社(㈱リーガル・プロパティ)が物件販売活動を行い、ワンストップサービスにて、お客様のご希望に沿う売却をいたします。

しかも弁護士法人リーガル東京が提携する㈱リーガル・プロパティに不動産仲介を依頼すると、以下の点でお得なのです。

・弁護士法人リーガル東京に任意売却を相談すれば、希望者には、セールス&リースバックや親子間売 買等という方法で、住宅に住み続けることができる解決方法をご提案します。但し、物件状況や購入予定者の収入状況等によりご希望に沿えないことがあります。

Q.5 任意売却には、どんなメリットがありますか。

A.5 任意売却のメリットとして、次のことが挙げられます。

①任意売却では、通常競売の落札価格より高額で、かつ市場価格の金額で売却できます。したがって、ローンを完済、あるいは大幅軽減できることが多くなります。

②不動産競売では、開始決定から落札まで半年以上かかることが多いですが、任意売却はそれよりはるかに短期間で処理できます。競売では配当を受けられない後順位の抵当権者や差押債権者にも代金が配分され、金銭面でメリットがあります。

③不動産競売の事実が、登記にも記載されるし、新聞やインターネット等で情報公開され、世間に周知されてしまうのに対し、任意売却では、売却したことや売却の事情を、世間に知られずに、売買することができます。

④弁護士法人リーガル東京に任意売却の相談をし、提携先不動産会社(㈱リーガル・プロパティ)に仲介を依頼すれば、売却(成約)まで無料で対応し、引越代の交渉もします。

しかも以下の点でも、お得です。

㋑売却により債務が完済できる場合(弁護士による債務整理を必要としない時)は、㈱リーガル・プロパティが受け取る仲介手数料は、「売却代金の2%+消費税」といたします。

但し、売却代金が3000万円未満の場合は、「売却代金の3%+6万円+消費税」まで支払っていただくことがあります。

㋺弁護士法人リーガル東京に任意売却を相談すれば、希望者には、セールス&リースバックや親子間売買等という方法で、住宅に住み続けることができる解決方法をご提案します。但し、物件状況や購入予定者の収入状況等により、ご希望に沿えないことがあります。

Q.6 任意売却にデメリットはないのですか。

A.6 住宅ローン(不動産担保ローン)を延滞した状況下で、任意売却すれば、
信用が棄損しているので、売却後にローンを組むことができなくなる恐れがあります。

任意売却は、住宅(土地建物)を第三者に買ってもらうのですから、通常は約束した期日までに引越をしなければなりません。もっとも、セールス&リースバックの方法を使って、引越をせずに引き続き住宅に住むことができる場合があります。

セールス&リースバックとは、売却した住宅を買主に賃料を払って借り、引き続き住む方法です。買戻特約が付けられる場合もあります。

→ セールス&リースバックの説明文はこちら
→ セールス&リースバックの解決実績はこちら

Q.7 任意売却してもローン(抵当債務)が残ってしまったら、どうすればいいですか。

A.7 任意売却後に残るローン金額にもより、処理方法が違います。

売主の収入状況から、3年位分割返済すれば完済できる程度の金額なら、債権者と話し合い、無理のない分割返済をしていくのも一方法です。

けれども、数百万円以上さらには1千万円以上も債務が残ってしまった事例も少なくありません。

そのような場合に放置していると、金融機関や保証会社がサービサー(債権回収会社)に貸金債権を譲渡して、サービサー(債権回収会社)から 何度も督促を受けることが多いです。

そうなったら、債務整理に手慣れた弁護士に債務整理(個人再生・自己破産など)を頼むことが必要でしょう。弁護士法人リーガル東京では、経験豊富な弁護士が債務整理の無料相談に応じています。相談は何回でも無料ですので、お問い合わせください。

Q.8 会社経営していた夫が、会社倒産後、行方不明になりました。会社債務の抵当権が付いた住宅は、どうなりますか。

A.8 会社が倒産した後、債務を支払できない状態が続くと、住宅は競売にされます。

裁判所から来た競売の通知を、家族が所在不明を理由に受け取りを拒否しても、債権者は公示送達という方法で、
不動産競売決定通知書を債務者(会社代表者の夫)に送達したのと同様の処理ができます。

債権回収に手慣れた債権者なら、本事例の場合、公示送達という方法をとります。

競売でなく任意売却した方が、有利な処分(解決)ができる事案なら、行方不明の夫につき、不在者財産管理人の選任申立てを弁護士に依頼して、不在者財産管理人によって、住宅を任意売却できます。

不在者財産管理人の選任は、家庭裁判所に申立てをする必要があり、選任されるまで数ヶ月かかります。早めに経験豊富な弁護士に相談依頼するべきでしょう。

Q.9 住宅ローンを夫が返済するという約束で離婚し、住宅を財産分与でもらいました。
数年後、夫が住宅ローンを返済できない状況になりました。どうすればいいですか。

A.9 住宅ローンの名義が離婚した元夫名義の場合、元夫の協力がないと任意売却の難しいことが多いです。

借入先金融機関に提出する書類に元夫の署名押印が必要だからです。

元夫の協力が得られない場合でも、離婚した元妻側が住宅ローン返済解決金を用意できるとか、元妻の親族が住宅を購入するなどの事情があれば、特定調停を申し立て、ローン債権者と交渉することができます。

元妻が住宅所有者なので、抵当不動産の第三取得者として住宅ローン返済することを、債権者は法律上拒否できないからです。

離婚するに際し、住宅名義や住宅ローンの取り扱いを上手にしないと、 離婚後に新たな悩みを背負う恐れがあります。

離婚する前に、経験豊富な弁護士に相談されることを、お勧めします。

Q.10 任意売却を相談依頼した場合、どのような手続きになりますか。

A.10 リーガル東京に、任意売却を相談依頼された場合の手続の流れについては、『手続の流れ』のページに詳細説明がありますが、次で簡単に、ご説明します。

①電話またはメールによる相談・お問い合わせ

メールによるお問い合わせ・ご相談は、土日を含め24時間受付
(但し対応は、翌日以降になることがあります)

電話(0120-202-111)によるお問い合わせ・ご相談は、月曜から金曜は午前10時から午後7時まで受け付けており、原則として、お問い合わせ当日に、弁護士が対応いたします。

土曜・日曜・祝日は午前10時から午後6時まで受け付けていますが、お問い合わせに対する対応は、翌営業日(原則月曜日)になることが通常です。メールや電話によるご相談には、必ず弁護士が対応いたします。

②弁護士法人リーガル東京で面談相談

弁護士法人リーガル東京にて、弁護士が面談し、詳しい事情やご希望をお聞きします。

③物件査定・方針決定・契約締結

任意売却にすることが決まりましたら、売却金額を査定し、株式会社ワイ・エス・コミュニティとの間で専任媒介契約を結びます。

なお株式会社ワイ・エス・コミュニティに所有物件の買取を希望される場合でも相談対応いたしております。

任意売却しても債務が相当残りそうな場合、あるいは自己破産を希望される場合、弁護士法人リーガル東京の弁護士との間で債務整理委任契約を結びます。

任意売却がうまくいったときは、弁護士費用の全部または一部を、株式会社ワイ・エス・コミュニティが、負担いたします。

任意売却しないで債務を整理したい方(個人再生希望の方など)は、弁護士法人リーガル東京の弁護士との間で個人再生申立委任契約などを締結いたします。弁護士費用を自己負担される場合でも、弁護士法人リーガル東京なら、原則分割後払いですので、安心です。

④売却活動・債権者との交渉など

任意売却を依頼された物件については、不動産情報を扱うデータベースへの登録や広告などの販売活動をいたします。購入希望者が現れましたら、弁護士が株式会社ワイ・エス・コミュニティと共同して、債権者の抵当権抹消などの同意を得る交渉をします。

⑤物件売却手続・債務整理手続・税務申告相談

債権者の同意を得られることになったら、売買契約を結び、抵当権や差押を解除し、代金決済をします。

監修者


氏名(資格)
小林 幸与(税理士・弁護士)

-コメント-
任意売却をしても相当額の債務が残ってしまい、債務整理を希望される場合には、経験豊富な弁護士が適切な債務整理(任意整理・自己破産・個人再生など)をご提案いたします。
任意売却された方で、ご希望があれば、弁護士法人リーガル東京の税理士による税務申告の無料相談をいたします。

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